中交地产等房企高额负债叠加巨额担保 NIFD报告称需警惕债务违约风险

　　11月18日，国家金融与发展实验室（简称“NIFD”）发布了第三季度房地产金融专题报告，指出当前正在房地产企业中进行试点的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，将使短期内“踩线”房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临歧视的“潜规则”，其债务违约风险会陡然上升。

　　在市场低迷、融资环境整体偏紧、债务违约风险上升的背景下，负债越高、担保金额越大的公司，越容易出现财务风险问题，这一点在高杠杆的房地产行业应该特别引起注意。金融界上市公司研究院发现，以2020年中报披露信息来看，有63家房企的担保总额占净资产比例超过了50%警戒线， 担保占净资产比例最高的前十家房企平均值为469%，较2019年报数据上升了69个百分点。

　　中交地产、云南城投担保金额占比过高

　　在担保比例最高的前十家企业中，除去排名第一的ST公司，排名第二位的是国有房企中交地产（000736）（000736.SZ），其担保总额占净资产比例达到542.48%，这一比例较去年底增加了242个百分点。

　　就在11月，中交地产接连公布了两起担保事项。11月12日，中交地产发布公告称，旗下全资子公司为参股公司提供不超过6000万元的担保；11月10日，中交地产为中交润致（北京）置业有限公司10.2亿元融资提供担保。

　　根据中交地产的公告，截止2020年10月30日，中交地产对外担保情况如下:为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 821,781.61万元，占2019年末归母净资产的300.51%。由此计算，加上11月的这两笔担保，那么中交地产目前的担保余额达到10.8亿元，占2019年末归母净资产的340%。

　　另一家担保占比值较高的云南城投（600239）（600239.SH）。其2019年报时披露担保金额占净资产比例是400%，到今年中报时增长到470%。

　　担保总额占净资产比例最高的前十家公司

　　巨额担保叠加负债上升

　　结合近期住建部和央行联合召开房企座谈会提出的“三条红线”和“345新政”来看，高额担保的上市公司往往也是负债率较高的踩线企业。例如， 中交地产净负债率由去年年报披露的84.92%增加到中报的238.86%，尽管三季度有所下降，但仍然达到227.94%

　　又如，云南城投（600239.SH）担保总额占净资产比例增至470%，净负债率从去年年报的732%增至859%。

　　增加的负债从何而来？以中交地产为例，其负债的大幅增长正是源于其全国范围内拿地的加速。今年受到疫情影响，上半年土地市场一度成交下降，但即使这样，中交地产还仍然在一季度连续摘得北京、重庆、郑州、温州、武汉等地9个地块，仅2月就摘得6个优质地块，媒体称其“平均5天摘一地”，甚至有媒体评价其“在2020年开年至今，保持着一周平均加码一宗地的节奏。”

　　中交地产在积极拓储的过程中不乏高溢价拿地案例，如去年12月竞得昆明呈贡区地块溢价率就高达96%；今年，4月8日，佛山南海竞拍出让一宗TOD地块，土地面积25.93万平方米，起拍价39亿元。在经过30余轮竞拍后，该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得，楼面价9875元/平米，溢价率35%。

　　高杠杆、高揽储的帮助下，中交地产今年Q3实现营业收入80.27亿元，同比增长74.82%；实现归属于上市股东的净利润2.86亿元，同比增长75.09%，但同时也引发了中交地产管理层的反思。

　　11月16日，中交地产大股东中交房地产集团有限公司发布信息显示，中交房地产财务金融部着重分析了今年中交房地产重点财务指标预计完成情况，围绕年底资金安排进行部署并提出年底前控负债的管理要求，对旗下两家上市公司提出不同要求，要求中交地产重点在降低资产负债率，中房集团重点在减亏。

　　中交房地产的管理层对当前财务金融工作提出三点要求，一是要时刻关注政策变化，积极应对，尤其是融资政策。二是要关注年度重点财务指标，抓住主要矛盾，全力以赴确保完成资产负债率考核目标、力争完成2020年净利润目标。

　　三条红线下 担保违约风险加大

　　巨额担保和高额债务双重叠加，带给中交地产等企业的资金压力和风险是空前的，特别在三条红线的刚性要求下。

　　一般而言，上市公司为全资子公司、控股公司提供连带责任担保，主要用于银行授信、偿还债务，此外，也为上游供货商、下游销售商提供连带责任担保。从担保目的看，有的是为了确保被担保公司经营稳定，也有的属于维护客户、开拓业务，还有非市场性因素下的行为，由此形成了上市公司之间、上市公司与母子公司之间或关联企业之间错综复杂的“担保链”。

　　大额对外担保会影响上市公司财务状况和持续经营能力，降低其融资能力。当某些金额较大的担保中的被担保方不能偿债，上市公司的或有负债就转化为真实负债，担保公司之间就可能出现多米诺骨牌效应，风险就会沿着“担保链”波及其他公司，引发局部金融债务链危机，损害相关公司的商业信誉以及银行的资产质量，并最终影响到整个证券市场的稳定发展。因此，担保风险的爆发多具有被动性和突发性，往往是“不鸣则已一鸣惊人”。

　　为了防范担保风险，证监会曾在2003年出台《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》的规定，要求上市公司及其控股子公司的对外担保总额不得超过50%。此后在2005年这一红线有放松，要求上市公司及其控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保都应当在董事会审议通过后提交股东大会审议。

　　而这一“程序上的正义”在实践中往往被“捷径”代替，形成违规担保，如未经内部决策机构批准，实际控制人、董事长或其他有权人士直接指使相关人员在担保合同上加盖上市公司公章；或者应由股东大会审议的担保事项，改为仅由董事会决议通过。

　　为此，沪深交易所均向上市公司发出通知，明确对违反规定呈现对外提供担保的上市公司要进行ST特别处理。

　　而目前由于政策的刚性约束要求，对于那些高负债率、高担保额的上市公司来说，其短期偿债压力较大，流动性严重吃紧，融资规模收紧可能导致其现金流断裂，而且存在引发房企与银行、信托等相关联金融机构和债券市场的交叉违约，进而产生金融系统性风险的可能。

中交地产股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：迄今为止，共6家主力机构，持仓量总计5.35亿股，占流通A股76.94%