ID:2
要闻频道: 行情 / 知识 / 新股 / 要闻 / 基金 /
  • “四川地产一哥”蓝光发展被曝非标逾期,2100亿债务压顶陷资金链困局

    2021-06-07 13:54:09 收藏
股权穿透图



随着大量债务到期、外部融资不畅,蓝光发展流动性紧张引发连锁反应,“四川地产一哥”陷入资金困局。

01
非标逾期

近日,蓝光发展(600466.SH)被曝非标逾期,旗下多只债券频繁异动。

据媒体报道,蓝光发展已出现三家信托公司产品兑付逾期,目前正与兴业信托就一笔延期支付的集合信托产品进行谈判。

5月26日,蓝光发展旗下公司债跌幅扩大,其中“16蓝光01”、“19蓝光02”均跌超11%;分别报75元和79.81元;“20蓝光02”跌超7%,报70元,三只债券均创上市以来新低。

实际上,这样的异常已经蔓延了两个月。从4月以来,蓝光的境内债和离岸债,都出现了抛售和剧烈震荡的情况。

今日上午,在连续了3天的暴跌后,“20蓝光02”在盘中触及临停,价格创了上市以来新低。

“16蓝光01”、“19蓝光02”等多只债券也大幅下跌,其中2022年6月到期美元债跌至历史低位。

这意味着,蓝光的债券流动遇到巨大阻碍,从债市正常融资已经比较困难。

将于5月29日到期的“18蓝光07”,能否准时兑付(或做出合理的延期解决方案),尤为重要。

因为一旦兑付出现问题,这便是蓝光债市违约的“导火索”,会影响后续的债券融资、信用评级、金融机构背书等连锁问题。

而就在26日晚间,上交所给蓝光发了“监管工作函”。蓝光在相关公告中,对受监管原因和事项讳莫如深。

债务违约、司法纠纷、抽离永续债等各种猜测四起。




存续债券到期分布

除此之外,蓝光发展还存续3只美元债,存续规模10.5亿美元,其中有一只3亿美元票据将于明年1月到期。

据了解,蓝光发展非标逾期传闻开始于今年初,随后撤出上海总部传闻、大幅裁员、出售物业公司自救等消息频出,资金链紧张程度可见一斑。

今年5月初,蓝光发展先后被标普、穆迪下调评级,其中标普将其评级展望调整为负面,穆迪则将企业家族评级由“B1”下调至“B2”,其再融资环境恶化、融资成本将抬升。

02
2100亿债务压顶

据官网介绍,蓝光发展成立于1990年,2015年在上交所重组上市,主营房地产开发和医药制造业务。

2019年,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市,构筑起“A+H股”双资本平台。



蓝光发展官网

今年4月,蓝光集团与蓝光发展实际控制人杨铿签订了《股份转让协议》,蓝光集团拟通过协议转让方式,受让杨铿所持有1.78亿股公司股份,约占公司股份总数的5.87%。 本次股权调整前,蓝光发展由蓝光集团持有46.86%,杨铿直接持有11.45%;调整后蓝光集团的持股比例上升至52.73%,从相对控股变为绝对控股;而杨铿转让的股份已超过其所持股份的50%,直接持股比例下降至5.58%。



2020年,蓝光发展房地产业务实现销售金额约1035亿元,同比增长2%;实现销售面积约1205万平方米,同比增长10%,但销售权益比降至70%以下。

据克而瑞数据显示,2020年蓝光发展以926.7亿操盘金额位居第39位,同比后退6位;以1073.1万平方米操盘面积位居第22位。



克而瑞房企销售排行榜
近年来,在“快周转”经营策略下,凭借较强的区域优势和分散的城市布局,蓝光发展销售规模快速增长,利润水平大幅提升。

然而,2020年蓝光发展业绩出现下滑,实现营业总收入429.57亿元,同比增长9.6%;实现归母净利润33.02亿元,同比下降4.53%。

值得注意的是,这是2016年以来蓝光发展首次出现业绩下滑,其2018和2019年净利增速分别高达62.91%和55.53%。

盈利能力下滑的同时,蓝光发展的经营获现能力也出现恶化,2020年由于拿地和开发支出增加,其经营性现金流净额大幅流出61.27亿元。



经营性现金流情况

截至2020年末,蓝光发展总资产2582.64亿元,总负债2118.68亿元,净资产463.96亿元,资产负债率82.04%。

近年来,蓝光发展的财务杠杆水平一直处在80%以上高位,如果加上永续债其负债水平和财务杠杆将更高。



财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看,2020年末蓝光发展净负债率88.5%,剔除预收款后的资产负债率为73.03%,现金短债比为1.06,踩中一道红线归为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

分析负债结构发现,蓝光发展主要以流动负债为主,占总负债的78%。

截至2020年末,蓝光发展流动负债有1667.87亿元,主要为一年内到期非流动负债,其短期负债合计279.76亿元。

相较于短债压力,蓝光发展流动性一般,其账上货币资金有297.43亿元,其中受限资金有8.5亿,刚好可以覆盖短债。

在备用资金方面,截至2020年末,蓝光发展银行授信总额为1207.4亿元,未使用授信额度为884.32亿元,具备一定的财务弹性。



银行授信情况

在负债方面,蓝光发展还有450.81亿元非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计428.59亿元。

整体来看,蓝光发展刚性负债有768.21亿元,同比大增27%,主要以长期有息负债为主,带息债务比为36%。

可以看出,蓝光发展有息负债增速明显高于营收增速,债务压力巨大且融资成本也明显高于同体量房企,2016年-2020年其融资成本分别为9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。

另外,值得注意的是,蓝光发展少数股权权益比和损益比相差较大,存在“明股实债”嫌疑。

2020年,蓝光发展的少数股权权益由199.07亿激增至278.64亿元,占比由51%增长至60%;而少数股东损益却从7亿降至3.74亿,占比从17%降至10%,估算其明股实债规模超200亿。

在偿债资金方面,蓝光发展主要依赖于外部融资,以银行借款为主。其融资渠道较为多元,除了发债和借款,还通过租赁融资、应收账款、定增、股权质押和信托等方式融资。

从占比上看,蓝光发展银行借款、债券和非标债务融资占比分别为39.96%、31.86%以及28.18%,可以看出其非标债务占比较大。

截至2021年4月,蓝光控股已质押8.85亿股蓝光发展股票,股权质押率为62.21%,可以看出质押率较高。


股权质押风险

在资产质量方面,2017年以后蓝光发展的存货规模上升很快且数额庞大,主要为在建开发项目,截至2021年一季末高达1771.08亿元,存货周转率有所下降。

另外,截至2020年末蓝光发展受限资产为574.07亿元,是净资产的1.24倍,主要为受限存货,对资产流动性产生不利影响。

从土储上看,2020年蓝光发展新增房地产项目60个,新增项目总建筑面积约962万平方米,计容建筑面积约716万平方米,可以看出其拿地面积低于销售面积。

与蓝光发展目前的销售和开工情况相比,其土地储备规模略显不足,未来新增土地储备需求或进一步加大资本支出压力。

资金和偿债压力下,蓝光发展开始卖子求生。

2020年7月,蓝光发展将核心业务之一的迪康药业,以9亿元交易对价出售给汉商集团;今年2月又将旗下物业公司蓝光嘉宝,以48.5亿元的价格转让给碧桂园服务。

今年4月,蓝光发展甚至曝出要“卖身”,将所剩地产业务分三个板块寻找下家,但随后遭到公司辟谣。

总得来看,2020年蓝光发展业绩下滑,经营获现能力恶化;有息负债不断攀升,融资成本高企;存在大量“明股实债”嫌疑。

“引战”尚无实质性进展





为了解决债务危机,从2020年开始,蓝光发展不断出售旗下资产。靠这一手段还不足以让蓝光发展摆脱当前的兑付危机。

或因如此,今年4月下旬,“融创中国欲收购蓝光发展”这一传闻在市场上曾广为传播。

从蓝光发展在4月27日的电话会议上的表态以及当晚的澄清公告来看,蓝光发展目前只是对控股权转让“心存疑虑”,但对引入战投的态度并不排斥。

问题在于,蓝光发展对于引入战投是否有适当的时间表。就此问题,5月12日下午,贝壳财经记者以投资者身份致电蓝光发展董秘办,其表示,目前蓝光发展引入“财务战投”尚无实质性进展,若有进展公司将第一时间以公告形式发布。另外,对于多只债券价格急跌,对方表示,对于近期债券价格波动公司将会有综合考虑,前期主要精力还是会放在保证到期债券兑付上,目前未有回购计划。

蓝光发展已于昨日(5月27日)提前赎回一笔6亿元的公司债。据信,该笔债券为“18蓝光07”,发行规模6亿元,票面利率7.9%,为3年小公募公司债,到期日2021年5月29日。

蓝光已于5月27日将全额本息划付至中国证券登记结算有限责任公司。今年以来,蓝光出现现金流问题,目前正在尝试引入战投。近期,蓝光旗下部分债券交易出现异动,引发市场关注。

为什么蓝光汇走到今天,高管交流后,梳理了蓝光事件的全貌,分享给大家:
1、违约平安,是导火索。
一般来说,千亿房企已具备较稳定的现金流,资金面突然恶化的情况很少见。
但是,由于蓝光与平安在佛山项目的融资中,因管理和沟通问题导致延期还款给平安。
这件事引起平安的不满,因而在内部对给蓝光的融资进行了限制,流传到外部就被称为是进了平安的合作黑名单。
要知道,金融机构有着很强的风控属性,尤其在泰禾、华夏、福晟等接连爆雷之后,很多大型资方都如惊弓之鸟。
平安的动作,引起更多资方的警觉,使蓝光的融资难度骤然加大。
通常,房企虽然高负债,但通过借新还旧,总是能够保持健康的现金流。
然而由于平安事件,加上媒体的大量报道,导致资方对蓝光的警惕性更强了,因此出现资金危机。

2、管理隐患,早已埋下。
其实,蓝光晚还给平安的那笔钱金额并不大,也就十几亿,也就晚了10天左右。
按理说,一家千亿房企,如果足够重视,足够警惕,拿出这样一笔钱,并不是难事,也就不会有后面的危机。
蓝光的朋友还说,问题出在内部管理。
老板杨铿在管理上比较放权,但是下面的人却没有及时告知事情的严重性。
也就是说,蓝光一开始没料到这件事会引起的连锁反应。
否则你想想,如果你是杨铿,要是知道这十几亿会把公司拖下水,拼了命也会按时还上。
要知道,金额真没多大,也就是买一两个项目的钱,出事前的蓝光绝对拿得出这个资金。
蓝光的朋友说,过去几年,蓝光全国拿了很多地,但存在不少问题,后期推动和去化遇到障碍。
但是,由于蓝光推行高激励体系,投融资奖金很高,所以存在不少情况是,投资为了拿地而拿地,忽视或者隐瞒了风险。
这种报喜不报忧的风气,某种程度上为后来的失误,埋下了隐患。

3、盲目投资,制约资金。
当然,除了平安事件的导火索,以及高激励下的文化隐患外。
因为盲目投资,导致资金损耗和资金分散,也是蓝光目前现金紧缺的原因。
据内部人士说,过去几年,蓝光贸然进行了不少多元化投资,但从结果看,这些多元化投资并未产生有效收益。
同时,蓝光在投融资方面的重奖模式,也产生弊端,拿了十几块错的地,包括天津、茂名、达州、郑州、张家口等,后来都成了难题。
正是因为多元化投资和土地投资的失误,导致自有资金进去出不来,只能通过负债拉动,走向高杠杆模式。
但是,高杠杆模式,又出现另一个问题。
虽然通过杠杆小股操盘,可以快速放大规模,但也导致其在项目公司的股权占比低,政府、合作方、金融机构三重监管,难以调动资金。
也就是说,蓝光钱分散在了大量占小股的项目中,项目有钱集团调动不了,想卖项目往往也没有主导权,流动性不理想。
再加上如今宏观环境,对房企金融监管更加严格,因此平安一点火,就导致了今天的困境。

总结来看,蓝光走到这一步,有3大原因:
1、盲目投资,消耗资金。导致自有资金并不充沛,抗风险能力变差。
2、管理隐患,埋下地雷。从今天看,导火索真的是一件小事,蓝光应有无数方法解决,但却发生了,引发后面一连串问题。
3、小股操盘,流动性弱。据投资同行说,蓝光近期卖给万科的四个项目,是其不多的占大头的优质项目,而更多项目由于小股操盘,钱出不来,使其有钱动不了。
这也提醒各房企老板,需要严格投资管控,加强财务风控,提高权益占比。
其实,蓝光发生的事情,非常惋惜。
听朋友评价,杨老板对经理人的信任和授权做的是不错的。
虽然高激励、严考核的风格让很多人不适应,但却打造出了一支强执行力的铁军。
最近,跟一些同行交流,有几家公司表示在对标看蓝光的人,觉得蓝光整体人才素质还是很好的,他们也比较欢迎。
就在4月底,面对市场上各种舆论传言,杨铿坚定的表示:
“没有考虑出让控股权,绝不会甩卖公司”。
同时,他也提出了开源节流、盘活资产、适时引战的“三板斧”,明确了接下来的动作。
作为川渝系房企前三的代表,希望有30年历史的蓝光,最终能够度过这次危机。
毕竟,如今民营房企如履薄冰,好的公司少了,大家今后的机会也就少了。
END
相关阅读

本文“四川地产一哥”蓝光发展被曝非标逾期,2100亿债务压顶陷资金链困局由壹米财经整理发布,欢迎转载收藏,转载请带上本文链接。
免责声明:【壹米财经】发布的所有信息,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,投资者据此操作,风险请自担。部分内容文章及图片来自互联网或自媒体,版权归属于原作者,不保证该信息(包括但不限 于文字、图片、图表及数据)的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等,如有问题,请联系我们! 分享到: 新浪微博 微信

扫描左侧二维码
看手机移动端,随时随地看 股票 新闻