阳光城：投资有的放矢 继续降杠杆控负债

　　文 | 端林

　　8月25日晚间，阳光城（000671）发布了2021半年业绩报告。

　　阳光城在年初制定了2021年的目标：

　　1， 销售方面要达到2200亿元；

　　2， 现金流上，要在保证回款的同时，控制好拿地支出比，保障现金流的稳定；

　　3， 投资上，投资货值要视市场销售回款情况决定，为持续、长期的增长奠定基础；

　　4， 而在财务指标上，按“三道红线”标准，要保持在2020年底已取得的“黄档”水平，在此基础上继续降杠杆控负债。

　　如今半年报出炉，从各项指标看，阳光城稳健地执行了年初制定的战略想法，2200亿元的量化销售指标也很有望实现。

　　上半年，阳光城的合约销售金额为1013.14亿元，完成了全年目标的46%，同比上涨了12.6%。

　　众所周知，“三道红线”等调控政策对行业影响深远，阳光城也为控制债务规模大幅缩减了融资活动，但上半年经营活动净现金流依然保持正值，净流入79.93亿元。同时在投资活动上，收回的投资所得现金大幅增加，使得投资产生的净现金流同比增长了77个百分点。

　　融资的收缩为阳光城带来了积极的降负债表现。今年上半年，公司的有息负债规模降至953.23亿元，比2020年报公布数据下降了10个百分点。这一表现放在半年的时间尺度里尤为难得。

　　观察“三道红线”指标，阳光城新的半年报数据与2020年报数据非常接近。净负债率与现金短债比已达到“三道红线”要求，分别为93.8%和1.53。剔除预收款后的资产负债率为78.8%，尚未达到70%的监管标准线，因此公司目前保持在黄档。这一表现与年初预设目标吻合。

　　上半年，阳光城全口径回款856亿元，平均回款率84.51%。在头部房企阵营内，回款率表现并不突出。基于此，在土地投资上，阳光城主动做出调整，以稳为主，没有激进地拿地扩张。

　　今年全国22座重点城市开始执行全年两或三批次的集中供地，首批供地中，多座城市竞争陷入白热化，重庆等市土地溢价率非常高。还有些城市虽设置溢价上限，但竞保障住房、竞自持比例等环节客观上抬高了地价。这一情形下，一些房企虽脱颖而出摘得地块，但利润空间非常微薄，甚至可能做赔钱买卖。

　　在首批供地的火热气氛中，阳光城体现出很好的战略定力，严格执行了依回款定投资的规划，拿地金额与销售额之比从去年同期的50.2%，降至20.4%。

　　而从总规模看，阳光城仍有足够的土地储备。其半年报披露，公司累计土地储备总计4300余万平方米，按照6月公告的阳光城销售均价计算，这些储备的总货值超过7000亿元。依本年度2200亿元的销售目标估算，目前土储是足够充足的。

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　　城市布局逻辑清晰

　　从区域上看，阳光城过往的项目分布主要集中在两个地区，长三角和福建。福建是阳光城的大本营，公司创办、兴起于此，在这片市场上有充足经验。长三角市场活跃、销售价高，从今年上半年表现看，长三角地区以占总量3成的销售面积，贡献了4成的销售额。阳光城总部目前也位于上海。

　　从上半年拿地结果看，上半年阳光城通过招拍挂共拿到10块地，长三角地区占了4块，其中一处在上海，两处在杭州。并购及合作得到的13处项目，福建区域占了4处，分布于三城。

　　在长三角和福建是区域布局的逻辑，而在内地，阳光城不乱撒网，而是集中资源于二线重点城市，尤其是省会城市。上半年，招拍挂和并购加在一起，阳光城在内地共拿了13块地，10块在省会。

　　可以看出，在整个地产行业下行压力下，阳光城没有盲目性地向三四线扩张，追求规模。布局逻辑十分清晰：要么做自己最熟悉、最有把握的区域；要么做有稳定需求，价格较高收益有保障的城市。

　　坚持这样的战略布局带来的成果是，在未来可售货值中，一二线城市占比超过3/4。反应在盈利空间上，阳光城上半年拿地均价与销售均价之比约为30%，而去年同期，这一数据超过50%。可看到盈利空间有了大幅度提升。

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　　资本市场表现亮眼，与万科合作值得期待

　　上文已提到，投资活动上的表现帮助阳光城缓解了现金流的压力。除此之外，在利润率等指标上，资本市场也为阳光城助力很多。

　　自去年以来，受融资成本、销售周期、房地价调控等多方面因素影响，地产行业的毛利率水平普遍持续萎缩。阳光城本次半年报呈现的毛利率水平为18.17%，较去年末下降约2个百分点。下滑原因主要是2016-2018年所拿的地价较高、销售时又受到价格调控的项目进入了结转周期。

　　但在毛利率下滑时，净利率却反而提高了，较去年同期涨了0.21个百分点至7.55%。之所以呈现出这种错位，除了阳光城较高的运营能力和效率，也得益于其在资本市场的优秀运作。本报告期阳光城的投资净收益涨了近3倍。

　　8月初，阳光城与万科在物业领域的换股交易，也可看出他们投资未来的长远眼光。阳光城以旗下物业公司阳光智博100%股权，换得万物云4.8%股份，并可在增资后提升至5%以上。

　　经历了去年的上市热潮之后，物业行业竞争愈发激烈。万物云无论是规模还是服务，都被看作行业标杆之一，是物业领域最值得期待的潜在上市公司。阳光城在考虑出售阳光智博时，没有换取一笔现金“下车”，而是通过持股万物云“上车”，说明比起眼下的周转，他们更在意未来的长期利益。

　　综合来看，阳光城虽正经历降负债的阶段性阵痛，但公司体现出从决策、到执行的准确和定力，年度目标在射程之内。

阳光城股票行情：

● 短期趋势：短期的强势行情可能结束，投资者及时短线卖出、离场观望为宜。

● 中期趋势：有加速上涨趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共182家主力机构，持仓量总计29.29亿股，占流通A股72.28%