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  上半年,金地累计实现签约金额1628.3亿元,同比增长60.22%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,金地全口径销售额排名行业第十。

  这是时隔多年后,行业金字招牌“招保万金”再度重聚前十。

  “头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力,保持领先竞争优势,销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。”8月31日,金地集团(600383)(600383.SH,下称“金地”)在2021年半年报告中写道。

  尽管销售端增长明显,金地仍面临“增收不增利”难题。报告期内,金地实现营业收入342.74 亿元,同比增长72.45% ;归属于上市公司股东的净利润18.25亿元,同比下降38.79%。

  自2018年在年度报告中65次提及“规模”诉求后,金地在今年上半年站稳行业前十。然而,地产行业已过了以规模论英雄的时代,如何实现规模、效益和资金链安全的平衡,是金地最需要思考的问题。

  逆势规模扩张

  得益于融资成本低、现金充足,上半年,金地获得逆势扩张机会,销售额增长明显。

  上半年,金地累计实现签约面积753.0万平方米,同比增长55.27% ;累计实现签约金额1628.3 亿元,同比增长60.22%,销售规模涨幅处行业领先水平。

  今年年初,金地将全年目标设定为签约金额2800亿元。以此推算,金地上半年已完成近六成目标金额。

  规模诉求下,金地上半年出现多个“百亿销售额”城市。其中,上海单城市销售规模突破200亿元,南京单城市销售规模突破150亿元。此外,深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元,南京南部新城G13项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元。

  业绩会上,金地董事长凌克表示,金地2016―2020年的销售规模复合增长率约为25%,未来仍将持续完善投资布局,提升销售规模与综合竞争力。

  过去多年,金地通过合作开发方式实现规模扩张。合作开发有利于风险共担,快速完成城市布局,实现资产规模扩张。与此同时,合作开发项目并表会导致少数股东损益提升,从而影响归母净利润。

  据克而瑞研究中心数据,上半年,金 地全口径 销售金额为1625亿元,权益金额为1006.8亿元,权益销售额占比仅约62%。

  与之对应的是,同期金地少数股东损益为10.75亿元,归母净利润为18.25 亿元,少数股东损益占总净利润比例高达37%。也即是说,上半年金地净利润中,接近四成归少数股东所有。

  金地合作开发模式仍在继续。上半年,金地新增约1247万平方米土地储备,其中权益储备约531万平方米,权益土储占比为42.6%。截至报告期末,金地总土地储备约6729万平方米,权益土地储备约3515万平方米,权益土储占比约为52.2%。

  业绩会上,凌克表示,合作开发是行业发展趋势,合作方之间可以优势互补,金地将合理选择合作方,努力发挥协同优势。

  下沉至三四线城市

  为保销售额增长,金地在拿地方面表现积极。

  近年来,金地通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化拓展方式,为持续发展提供有效资源保障。截至今年上半年,金地总土地储备约6729万平方米,其中一二线城市占比约为71%。

  在克而瑞地产研究中心发布的《2021年1―6月中国房地产企业新增土地面积排行榜》中,金地新增土地面积排在行业第六位。

  上半年,金地不仅积极拿地,还增加三四线城市投资力度。报告期内,金地总投资额约924亿元,权益投资额约411亿元。在深耕一二线核心城市同时,对三四线城市适当投资下沉,新增土地储备中,三四线城市占比约为41%,较去年同期提升8个百分点。

  对下半年拿地计划,凌克表示,金地自2017年加大拿地力度,持续补充土储。其中,71%均布局于一二线城市,后续将保持适度的投资规模,优先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市投资。

  金地在半年报中指出,未来将加强对宏观形势分析与研判,密切关注金融环境调整方向和幅度,以及因城施策的房地产调控政策对不同城市市场的影响和走势,根据变化情况及时有效地评估和调整投资策略。

  多地区毛利率下滑

  由于高地价项目进入结算期,房企整体利润空间进一步受挤压,多数房企利润率水平下滑明显。十强房企中,多家企业录得毛利率下滑,金地也不例外。

  上半年,金地毛利润60.8亿元;毛利率17.36%,同比下降19.32个百分点;净利润28.99亿元,同比下降38.6%;净利率8.46%,同比下降15.3个百分点;归属于上市公司股东净利润18.25亿元,同比下降38.79%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润18.11亿元,同比下降14.61%。

  值得注意的是,金地房地产开发板块结算毛利率仅为14.25%,同比下降25.35个百分点。华北地区毛利率比上期降低44.14个百分点、华中地区毛利率比上期降低34.66个百分点、西部地区毛利率比上期降低34.02个百分点。

  金地在半年报中解释称,房地产业务结算毛利率下降与近年地价占房价比重提高有关,另一方面与本期结转结构有关,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

  由于本期毛利率下降较多,同时受到年内结转节奏不均衡的影响,金地归属于上市公司股东的净利润同比下降38.79%。

  业绩会上,金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示,金地位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转,占房地产开发结转收入比例超过50%,这些项目结转毛利率仅为8.7%。

  金地在半年报中写道,预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升,全年结算收益预计较上年有一定增长。



 

金地集团股票行情:

(诊股日期:2021-09-07)


● 短期趋势:强势上涨过程中,可逢低买进,暂不考虑做空。

● 中期趋势:上涨趋势有所减缓,可适量高抛低吸。

● 长期趋势:迄今为止,共339家主力机构,持仓量总计32.66亿股,占流通A股72.35%

综合诊断:金地集团近期的平均成本为11.41元,股价在成本下方运行。多头行情中,上涨趋势有所减缓,可适量做高抛低吸。该股资金方面受到市场关注,多方势头较强。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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