金地集团重回行业前十 下半年重点提升毛利率

　　上半年，金地累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，金地全口径销售额排名行业第十。

　　这是时隔多年后，行业金字招牌“招保万金”再度重聚前十。

　　“头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力，保持领先竞争优势，销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。”8月31日，金地集团（600383）(600383.SH，下称“金地”）在2021年半年报告中写道。

　　尽管销售端增长明显，金地仍面临“增收不增利”难题。报告期内，金地实现营业收入342.74 亿元，同比增长72.45% ；归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。

　　自2018年在年度报告中65次提及“规模”诉求后，金地在今年上半年站稳行业前十。然而，地产行业已过了以规模论英雄的时代，如何实现规模、效益和资金链安全的平衡，是金地最需要思考的问题。

　　逆势规模扩张

　　得益于融资成本低、现金充足，上半年，金地获得逆势扩张机会，销售额增长明显。

　　上半年，金地累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.27% ；累计实现签约金额1628.3 亿元，同比增长60.22%，销售规模涨幅处行业领先水平。

　　今年年初，金地将全年目标设定为签约金额2800亿元。以此推算，金地上半年已完成近六成目标金额。

　　规模诉求下，金地上半年出现多个“百亿销售额”城市。其中，上海单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。此外，深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元。

　　业绩会上，金地董事长凌克表示，金地2016―2020年的销售规模复合增长率约为25%，未来仍将持续完善投资布局，提升销售规模与综合竞争力。

　　过去多年，金地通过合作开发方式实现规模扩张。合作开发有利于风险共担，快速完成城市布局，实现资产规模扩张。与此同时，合作开发项目并表会导致少数股东损益提升，从而影响归母净利润。

　　据克而瑞研究中心数据，上半年，金 地全口径 销售金额为1625亿元，权益金额为1006.8亿元，权益销售额占比仅约62%。

　　与之对应的是，同期金地少数股东损益为10.75亿元，归母净利润为18.25 亿元，少数股东损益占总净利润比例高达37%。也即是说，上半年金地净利润中，接近四成归少数股东所有。

　　金地合作开发模式仍在继续。上半年，金地新增约1247万平方米土地储备，其中权益储备约531万平方米，权益土储占比为42.6%。截至报告期末，金地总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，权益土储占比约为52.2%。

　　业绩会上，凌克表示，合作开发是行业发展趋势，合作方之间可以优势互补，金地将合理选择合作方，努力发挥协同优势。

　　下沉至三四线城市

　　为保销售额增长，金地在拿地方面表现积极。

　　近年来，金地通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化拓展方式，为持续发展提供有效资源保障。截至今年上半年，金地总土地储备约6729万平方米，其中一二线城市占比约为71%。

　　在克而瑞地产研究中心发布的《2021年1―6月中国房地产企业新增土地面积排行榜》中，金地新增土地面积排在行业第六位。

　　上半年，金地不仅积极拿地，还增加三四线城市投资力度。报告期内，金地总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元。在深耕一二线核心城市同时，对三四线城市适当投资下沉，新增土地储备中，三四线城市占比约为41%，较去年同期提升8个百分点。

　　对下半年拿地计划，凌克表示，金地自2017年加大拿地力度，持续补充土储。其中，71%均布局于一二线城市，后续将保持适度的投资规模，优先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市投资。

　　金地在半年报中指出，未来将加强对宏观形势分析与研判，密切关注金融环境调整方向和幅度，以及因城施策的房地产调控政策对不同城市市场的影响和走势，根据变化情况及时有效地评估和调整投资策略。

　　多地区毛利率下滑

　　由于高地价项目进入结算期，房企整体利润空间进一步受挤压，多数房企利润率水平下滑明显。十强房企中，多家企业录得毛利率下滑，金地也不例外。

　　上半年，金地毛利润60.8亿元；毛利率17.36%，同比下降19.32个百分点；净利润28.99亿元，同比下降38.6%；净利率8.46%，同比下降15.3个百分点；归属于上市公司股东净利润18.25亿元，同比下降38.79%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润18.11亿元，同比下降14.61%。

　　值得注意的是，金地房地产开发板块结算毛利率仅为14.25%，同比下降25.35个百分点。华北地区毛利率比上期降低44.14个百分点、华中地区毛利率比上期降低34.66个百分点、西部地区毛利率比上期降低34.02个百分点。

　　金地在半年报中解释称，房地产业务结算毛利率下降与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

　　由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，金地归属于上市公司股东的净利润同比下降38.79%。

　　业绩会上，金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示，金地位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入比例超过50%，这些项目结转毛利率仅为8.7%。

　　金地在半年报中写道，预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

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金地集团股票行情：

（诊股日期：2021-09-07）

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：迄今为止，共339家主力机构，持仓量总计32.66亿股，占流通A股72.35%

综合诊断：金地集团近期的平均成本为11.41元，股价在成本下方运行。多头行情中，上涨趋势有所减缓，可适量做高抛低吸。该股资金方面受到市场关注，多方势头较强。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。