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  2021年以来,疫情渐缓,实体商业的境遇回暖,以“商住结合”为主要发展模式的大悦城(000031)控股,也迎来了业绩的大幅度回温,各业态经营业绩均呈增长态势。

  8月以来,上市房企正式进入中报密集披露期,数百家A股和H股房企发布中期业绩。在经历密集、精细的调控之后,房企关注的重点已然发生了重大变化,曾经将规模和利润增长置于首位的经营策略已然无法适应行业形势的变化,如何“活下去”成为了各大房企热议的命题。

  8月29日,大悦城控股(000031.SZ)发布2021年半年报。2021年以来,疫情渐缓,实体商业的境遇回暖,以“商住结合”为主要发展模式的大悦城控股,也迎来了业绩的大幅度回温,各业态经营业绩均呈增长态势。数据显示,大悦城控股2021年1-6月实现销售额359.59亿元,同比增长20.32%;销售面积163.32万平方米,同比增长37.88%;上半年企业实现营业收入142.48亿元,同比增长20.61亿元;归母净利润6.15亿元,同比增长8.65%。

  在行业充满不确定的前提下,大悦城控股凭借稳健的财务结构、审慎的融资策略、多元化土地获取、多业态协同发展,在平稳经营的前提下从容提速。

  轻重并举 3H体系赋能产品力

  随着“房住不炒”理念的深化,国家随之颁布了“三道红线”、银行房贷集中度管理、“双集中”供地等相关政策,房地产企业开发端红利被不断压缩,昔日“造富神话”已不复存在。对此,大悦城控股显然早已深刻理解,仅依靠重资产拉动利润增长难以维系长远发展,因而企业坚持“轻重并举”的战略模式,并已经取得了一定的成就。

  从数据来看,截至七月份,大悦城控股已完成了近500亿元的销售额,销售额大幅提升的同时,企业也增加了对回款的管控,报告期内实现全口径销售回款340.01亿元,回款率高达94%。

  轻资产行业也为大悦城控股的业绩增长做出了显著贡献。报告期内,企业实现轻资产管理输出收入8600万元,比上年同期增加了2200万元。企业管理层明确表示,下半年轻资产将提质增效保签约,轻资产输出将步入规模化发展,下半年确保签约6个项目,全年目标是10个项目,截至2024年年末,企业预计轻资产规模不低于40个项目。

  “高销售,高回款”的成果还要依托于大悦城控股强大的产品力。2020年,大悦城控股开启“健康赋能行动”,立足于不同区域客群对住宅、办公等多场景环境下的深度调研,形成由“更卫生(Hygienic)”“更舒适(Hospitable)”“更愉悦(Heart-warming)“提炼而来的3H健康体系。在住宅地产领域,形成了鸿云系列、锦云系列、祥云系列、壹号系列,四条互补的产品线,满足多层次的客户需求;在商业地产领域,企业创新驱动商业升级与行业发展,成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线,并运营多个高品质写字楼及高端酒店。大悦城控股对产品的用心也获得了市场的广泛认可。上半年,“壹号系”产品上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号等项目均实现开盘当日售罄,对企业加速去化、提高内部资金供给起到重要作用。

  现金充裕 融资成本优势凸显

  大悦城控股还在积极拓展多元化融资渠道,增加企业现金安全垫,保障资金供给。截至2021年6月30日,大悦城控股持有现金264.6亿元,为公司日常经营提供了充足的现金保障。广受关注的“三道红线”相关指标也持续向好,现金短债比1.44倍,净负债率95.19%,仅扣除预收账款后的资产负债率微微超标,为71.10%。

  除利用传统公司债,银行贷款等渠道外,大悦城控股还充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台,积极拓展融资渠道,通过公司债券、中期票据、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、购房尾款ABS等融资工具降低融资成本。截至2021年6月,大悦城控股有息负债账面余额为735.68亿元,平均融资成本降至5.06%,较2020年底再降0.04个百分点,显著低于行业平均水平,这在融资环境趋紧的大环境下着实不易。

  充足的现金储备、多元的融资渠道和极具优势的融资成本也使得各大评级机构对大悦城控股的发展持续看好,企业获得中诚信、中证鹏元、大公国际三家机构AAA级信用评级,也为公司提供更多的融资机会,形成了良性循环。

  “5+X”合理增储紧抓城市深耕机遇

  稳健的财务结构与充足的内生资金,也使得大悦城控股在”双集中“供地政策下拥有一定的主动权。加之多年积累的品牌优势,多元化增储的拿地策略,2021年上半年,大悦城控股共获取10个项目,新增土地面积90万平方米,新增土储计容建筑面积202万平方米,土地款总额215亿元,平均楼面价为10666万元/平方米,平均溢价率为14%,共计进驻全国38个城市(含香港),总土储达1545万平米,公司土地储备可售货值约2465亿元,可售面积达1114万平方米。

  在土储扩张的同时,大悦城控股也格外注重对于核心区域的深耕,并且响应国家“住有所居”的号召,进一步探索城市更新业务。2021年中期报显示,企业新增的土地储备中,有53%位于长三角城市群,26%位于成渝经济圈,15%位于京津冀城市群,并且大悦城控股分别在成都、西安、深圳和沈阳进行一级开发及城市更新改造。

  大悦城控股通过并购、合作等多元化方式扩充土储模式获取优质土地,多数地块的土地成本远低于周边项目,低溢价拿地也为企业预留了充足的盈利空间。

  众所周知,土地储备作为房企的“粮仓”直接决定公司未来发展。大悦城控股有条不紊的增储节奏以及规划有道的重点区域深耕,可以在保证企业发展能力的前提下,实现集约化管理,在深耕区域实现品牌效益最大化,同时达到降本增效的目的。

  过去的十几年间,房地产行业确实曾为GDP增长贡献了极大力量,但因过高的房价,大多社会资源被固化在地产行业,严重压缩了国内消费水平,也限制了其他行业的进一步发展。因此,地产调控势在必行。而这对于大悦城控股来说或许更多是机遇,因为企业相比其他开发商来说,已经抢占先机,率先完成了多元化的产业布局,并且开始逐步进入发展舒适区。企业以“城市运营与美好生活服务商”为战略方向,用更具产品力的项目与成熟优质的运营服务抓住行业新形势的发展逻辑,将实现企业长远的稳步向前。

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大悦城股票行情:

(诊股日期:2021-09-07)


● 短期趋势:市场最近连续上涨中,短期小心回调。

● 中期趋势:有加速上涨趋势。

● 长期趋势:迄今为止,共94家主力机构,持仓量总计10.69亿股,占流通A股56.53%

综合诊断:大悦城近期的平均成本为3.53元,股价在成本上方运行。多头行情中,并且有加速上涨趋势。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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