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据我对工程企业的了解,金螳螂这种做总包或者一手分包的施工单位,和材料公司是有区别的。之前中报就说要发动供应商和社会资源共同处置房抵资产。恒大的商票基本上就是背书倒手出去了,否则200亿的应收也不可能撑得住正常运营。所以企业才会说影响有限,直接影响的确有限。对于下面的材料和分包商来说都是农民工工资,兑付属于第一序列。最终的解决办法无非是螳螂拿了房子跟供应商分抵。

 

风险的来源其实都是间接因素。第一是分包供应商的危机。底下的供应商现金流出问题如果死一批,螳螂也要脱层皮,建筑业本来就是类似恒大吃螳螂,螳螂吃小供应商。供应商大面积倒闭对螳螂才是第一风险。

 

第二是还能不能找到稳定可靠的新增长点。之前恒大第一大客户占比21%,大家都觉得不好,但10年以来就是恒大业务支撑了螳螂工装的一部分基础,尤其在市场最差的15-16年。

 

二季度恒大的业务还有12.4亿基本都是去年的合同。上半年减少的这16亿营收的影响已经很明显。下半年恒大的合同彻底没了,公司的策略,一个是扩大金螳螂家的招商加盟,一个店60w,一个是增加了公装尤其是epc总包的接单。暂时勉强应该是能保持合理增长。第三个是看装配式内装能不能发力。

 

但加盟费不可能一直收,家装转型后靠供应链转加盟店的利润能不能稳定?后续家装各门店和客户的扯皮成本也还没开始显现。公装方面之所以保持一定规模的住宅装修还不是因为钱给的多,审计相对较松。那么既要担心公装订单规模无法持续性弥补住宅业务;还要担心置换业务的利润率的问题。

 

第三是坏账率还是会明显上升,解决问题的时间会拖长。恒大账目一笔计提的概率很小,多半还是按部就班按照五年期账款缓慢结算。只要住户闹着要交房,最后总会有陆续的复工。但这也许会导致坏账率长期缓慢的抬升。

 

地产公司的破产螳螂其实碰到的不少,拿19年上半年就开始扯皮的小地产——昆明鑫益屋业开发来说,这块到现在还没有解决,但资产保全基本上不成问题,一算时间已经快两年半了。恒大这个级别,牵扯这么多就更加复杂。

 

第四是连带的财务费用增加,研发等方面放缓。苏州市政府肯定是支持金螳螂继续正常运营的。但所带来的利息支出不是小数目,会蚕食利润,会影响到很多方面。譬如之前董秘坚持称金螳螂主攻的是装配式内装不知道什么bipv。那是因为bipv只是下属幕墙的简单安装工程,光伏愿意出钱找我安装,我就找人做。装配式内装则是花了本钱的,金螳螂19-20年拿了上千个专利还主编了行业规范,这都是不小的支出。

 

再看到今年的话,专利申报直接少了一个数量级还多。这块的隐形价值被大幅压缩,当然这块价值说实话暂时也只有公司自己看重,市场从没在意过。

 

第五块风险是每年5亿多的分红可能会持续多年的降低甚至没有,如果恒大应收款的账面损失12亿,那么分红的缩减就要影响3-4年。

 

除此之外地产此次危机如果过去,对于金螳螂还是有利好的:恒大倒掉之后再看螳螂的客户分布就极其分散了。

 

一旦危机解除或者看到明确的处置方案。第一受益的就是施工企业。因为必然会导致国家对基建监管账户的严格把关。直接促进这类企业的现金流改善。

 

行业也会加速往epc总包发展。epc模式其实就是基建装饰里面的全产业链服务。这会进一步削弱没有设计能力没有总包资质的供应商地位。而行业龙头企业竞争力会提升。

 

 

 

那么金螳螂不可能直接计提这部分商票的原因和为什么没有企业申请恒大破产是一个道理。如果小企业,说破产也就破产了,譬如周末的st金刚,突然发个公告就被破产了。

 

金螳螂可以试试直接把40亿计提,会不会有政府和许的人打破电话甚至登门来找你。即使在群众眼里恒大已经信用破产了。但企业链条还没有,这和乐视是反过来的。另外要注意的是,其实绝大多数的企业商票现在还没到期,只是快到期,理财,期房,债务都是如此。

 

太多人觉得这个处理过程需要快刀斩乱麻才能截断风险。实际情况是恒大不是雷曼,如果蚂蚁上市以后出现类似的问题那才是雷曼。大家看上去政府还没有动作,但博弈都是台下进行的。恒大目前的本质是一个价格虚高,质量不咋地的商品包。里面包含了大量的打折商品,被抵押物,房屋期权以及各类债务。

 

这时候所有人都在说最好出钱救。但直接救类似于钢铁的冷锅启动,需要花大把的资金。钱花出去炼出来的破烂依然不会有人要。

 

真实的救助其实是政府通过向意向接盘企业做出一些隐性承诺保住这个商品包的账面价值,逐渐分割处理商品包里面的各类资产。

 

以保证住户,农民工,债权方有序退出,减小对整体经济冲击的力度和范围。

 

所以后续我们会看到:

 

第一步,债权展期。

 

第二步,逐步清退员工,达成各类房抵合同。这个时候我们看到恒大不需要员工了,也不需要销售。本质他只是一个商品包或者资产包。通过房抵合同,部分负债会继续延期2-3年。

 

第三步,可出售资产包尤其是价值比较明确的部分被分割处置。我们会看到这些东西的价格不会有大幅折价,甚至可能有小幅溢价。这才是真正兜底的部分。

 

第四步,恢复施工。随着资产包的出售,回笼的资金会被严格监管,逐步释放到在建工程,最先处置的一定是两个群体:农民工和业主。

 

第五步,属地管辖,恢复售楼。到这个时候处置的速度就会加快,一方面恒大接近被彻底接管,或者说是被代管。一方面前期优质资产的出售能撬动的空间是有限的,更主要是要恢复企业信用,各地开始通过在建工程售房回款进一步解除危机,

 

第六步,代管运作。到这一步我们才会看到政府真正的走到台前。一旦恒大被实行代管,主要股权方直接会被清零。而且如果我们看到恒大企业内部的账目被倒追20年,内部腐败的钱吐出来,许老板吃进去的钱也吐出来大半,甚至部分官员被拎出来调查,退赃都不算稀奇。这个过程其实是监管的一部分,也是进一步减缓现金流冲击,重塑社会信用的过程。

 

第七步,剩余资产的退回。剩下很多厘不清的土储,一些没有缴纳土地出让金的项目,一些欠税的项目,初期很难厘清和兜售出去,随着危机暂解这部分资产都会逐步被无偿或者较低价格收回,成为接盘者们交易对价的一部分。

 

上面这七步走完,我个人估计拿到网签,工程结顶的业主大多都能顺利交房。施工方的钱会二次甚至三次审计以后首先处理总包或者分包部分的农民工工资。绩效奖励就不要想了。但工资部分毛估估基础工资的9成会有,换算到施工的结款就不好估计了,因为供应商们前期依然可能拿到的是房抵合同注意只是合同,算不算帐要回来了,要看整体处置的情况和进度,各地不同。和处置的顺利与否,房价高低也有关联。为什么拿不到钱,因为后续的施工必然是现款现结,所有的回款90%会用于在建工程的继续施工。这些走完至少两年过去了。

 

理财,没有网签的客户,部分材料商直接成为代价的概率非常高。如果能反转,大概率是地产商们拿地速度短期骤减之后未来三年形成房价的又一波劲升。那么重点来了,如果房价上涨,地产商杠杆降下来,危机就彻底解除。

 

这期间,最突出的其实是:房价的波动空间会进一步压缩,一手房限售的时长会进一步拉长。而开放商们会从政策,土储价格一端得到相应的好处。

 

这样再过五六年再去看债权,无论美元债还是国内债。情况可能突然好转了。

 

关于房价,我的观点是:虽然恒大的土储很垃圾,但恒大是国内售房最便宜的大型房企,没有之一。恒大出问题的结果还真不一定是房价下跌。过三个月再看房价会不会跌。尤其工抵房部分对市场的冲击很小,因为售房渠道异化后,这些房子的消化速度是低于大量宣传后的售房进度的,更多的是进入了新一轮的抵押链条。反而恒大的问题对房产税的进度冲击倒是很大。

 

对于政府来讲,这里继续严控杠杆,加强问题企业的监管的同时,放水也许是必然的措施之一。放水也是资产价格上涨的必然诱因之一,具体会不会这样操作,结果如何都只是个人的猜测,做不得数。

 

但有一点是肯定的,政府不可能带着钱亲自下场的。如果下场只能是监管,以及一些外围的疏解工作。所以其实恒大漩涡中的主体们眼见的选择和路数并不会太多。

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