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  地产行业面临的困境与变革愈发汹涌,深层次的逻辑正在悄然变化。

  近年来,在“房住不炒”这一总基调下,地产行业政策频出,从“三线四档”到“双集中”供地、融资收紧等补充政策,加之最近提出的“住有所居”新基调,地产行业面临的困境与变革愈发汹涌,深层次的逻辑正在悄然变化。

  总的来看,在国家坚持房住不炒与“稳房价、稳地价、稳预期”的政策大背景下,预计在较长一段时间内,房地产行业将逐步告别高利润时代。

  数据显示,2020年50家典型房企的平均净利率为11.6%,同比降低2.3个百分点。从目前已公布2021年上半年业绩公告的房企数据看,大部分企业的毛利率亦出现了一定程度的下滑。

  在同策研究院资深分析师肖云祥看来,“三道红线”影响房企融资,房企走量策略明显,毛利率下滑的趋势还将继续。“其实行业内毛利率下行的趋势已经延续了多年,叠加近年来调控政策的不断收紧,此趋势会更加明显。”

  一些房企在半年报中指出,房地产市场延续分化态势,土地成交价居高不下推升开发成本,而房价过高易引发调控。在地价成本占比较高、售价难以有效提升的情况下,利润空间将被压缩。旭辉控股CEO林峰在2021年中期业绩会上表示,毛利率下降是行业大趋势,随着“双限(地价、售价)”政策继续实施,未来行业毛利率或还将进一步下降。

  中南建设(000961)董事、总经理陈昱含则表示,目前行业增收不增利的窘境是高血脂的表现,考虑到政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中的要求、上游原材料价格上涨等多重因素,行业利润率长期仍不容乐观。

  高利润时代已经成为过去式,但房企不仅要生存,更要利润。因而,如何在盈利空间紧缩的外部环境下,创造持久的利润空间、打赢利润保卫战成为房企要思考的命题。尽可能提高利润空间,进行开发成本的精细化管理、卓越运营是第一步,在此背景下,诸如龙湖、中南建设、保利地产这类不依赖有息负债,拥有卓越运营能力的房企,在今年上半年的业绩中展现出一定的发展韧性。

  2021上半年,龙湖集团实现营业额606.2亿元,同比增长18.5%;中南建设实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6%,经营性现金流量净额24.1亿元,同比增加18.6%,连续四年保持正值;保利地产营业总收入899.72亿元,同比增长22.07%,净利润146.88亿元,同比增长10.25%。

  而对于未来的发展战略,在今年的业绩会上,各家房企都对未来的发展提出了多样的解法,降杠杆,发力多元化业务实现现金流和利润的平衡等。

  在房地产“下半场”传统开发业务出现盈利“天花板”时,龙湖集团希望通过不断增设新航道业务来突破利润的上限。龙湖集团确定了发展的六大主航道业务,在原有地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务的基础上,将房屋租售、房屋装修纳入主营业务之中,深化多元化发展战略,进一步拓展了业务围栏。

  旭辉控股表示要聚焦经营质量,以3R和9个维度为核心来做经营管理的导向。3R也就是集团层面的ROE,区域层面的ROIC和项目层面的IRR,从9个维度来看,千方百计加快资金和库存的周转速度,稳盈利,争取盈利水平维持在行业的头部水平。在快周转方面,核心通过优定位、高去化、高回款,也就是精准满足客户需求。高去化方面重点通过降低库存,减少滞重,破除非住的一些产品,比如说车库、公寓、办公等。

  中南建设则称,将通过三个卓越提升比较竞争优势。首先,通过产品研发、生产提效和供应链建设实现卓越运营;其次,整合中南置地和建筑的各自业务优势,加快探索第二增长曲线,形成卓越建设;最后,通过推动中南服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升,实现卓越服务,在行业再平衡过程中持续提升竞争优势,稳住市场地位。

  除此之外,在三十余年的历程中,整个中南集团形成了“4+1”的产业布局,即中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业、中南教育,分别聚焦于房地产、建筑、产业园区、投资、教育五大领域,拥有围绕地产和建筑两大主航道的完整上下游产业链布局。多元产业联动事实上给中南建设第二增长曲线增加了更多确定性。

  根据2021年中期报告,中南建设旗下地产+建筑双板块发展均衡稳健,上半年共实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6%,总资产3729.9亿元,同比增加15.5%。同时,在持续优化财务指标的情况下,公司“三道红线“指标实现全面改善,净负债率和现金短债比均优于监管要求。

  截至2021年6月末,中南建设净负债率95.27%,较2020年末下降2.00个百分点;扣除受限资金后的现金短债比1.03;剔除合同负债后的资产负债率77.42%,较年初降低1.27个百分点。需要强调的是,公司总负债中有超过40%为基本没有偿付风险的合同负债,剔除该部分负债之后的负债率为51.45%,较2020年末下降1.60个百分点,在行业持续保持低位。

  随着行业毛利率降低见底,各家顺应趋势做出的一系列应对举措效果逐渐显现,政策上的微调给了房企更多调整空间,预计未来房企的盈利水平将会有所提升。招商证券表示,行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”,从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主,判断下半年拿地竞争趋缓,毛利率或改善。

  华西证券(002926)认为,今年以来房地产销售增速有所回落,投资保持韧性,在拿地政策有所放宽后,房企利润率的担忧有望改善,同时行业基本面韧性仍足,板块估值仍处历史低位,继续看好板块投资机会,建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份(000656)、中南建设、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)等。

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中南建设股票行情:

(诊股日期:2021-10-08)


● 短期趋势:弱势下跌过程中,可逢高卖出,暂不考虑买进。

● 中期趋势:下跌有所减缓,仍应保持谨慎。

● 长期趋势:迄今为止,共224家主力机构,持仓量总计27.82亿股,占流通A股72.99%

综合诊断:中南建设近期的平均成本为4.44元,股价在成本上方运行。空头行情中,目前反弹趋势有所减缓,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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