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  (文/张玉 编辑/马媛媛)“过去的时候喝酒多好,但享受了那时候的好,我也能忍受现在的煎熬。”在今年2月份的一次内部讲话中,昔日河北最大房企华夏幸福(600340)董事长王文学如是说。

  而从今年年初公开承认流动性危机到现在,8个月时间过去,华夏幸福终于确定了初步的“偿债”计划。而当这份“自救”与“他救”一同摆上台面,资本市场表现出极大的乐观和信心。

  继9月30日初步披露债务重组计划后,10月8日,华夏幸福复牌涨停,报4.41元/股。与此同时,公司第一大股东中国平安也大涨7.73%,报收52.1元/股。

  出售资产偿债千亿

  对于公司2192亿元的金融债务,华夏幸福排在第一位的方式是变卖资产。其中,卖出资产预计回笼资金约750亿元。对于这部分回笼资金,约570亿元用于现金偿付金融债务,剩余部分用于落实住宅开发和交付责任,恢复产业新城及其它业务板块的正常运行。

  与此同时,出售资产预计会带走金融债务约500亿元。“出售项目公司通过债务置换方式,有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务。”华夏幸福方面表示。

  由此计算,华夏幸福通过出售资产偿还的金融债务超过千亿。

  此外,优先类金融债务展期或清偿352亿元。根据公告,应收账款质押和实物资产抵押的金融债务展期留债,维持原财产担保措施不变。展期期间利率下调。如若实物资产抵押相关担保物被处置或出售的,所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿;应收账款质押的,按年度分期按比例偿还。与房地产开发建设等业务相关的开发贷,由相关金融机构维持开发贷余额不变,利率下调,存量项目逐步销售偿还,新增项目逐步投放。

  以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿,即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划,并以信托受益权份额偿付相关金融债务。

  剩余约550亿元金融债务由公司承接,展期、降息,通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后,根据企业后续经营情况,可协商直接清偿或继续展期。

  在行业金融政策不断收紧的当下,华夏幸福“展期”、“降息”、“利率下调”等的措施,无疑更加考验政府和债券相关机构的支持力度。

  尽管初步制定了债务重组计划,不过,从目前来看,这也仅仅相当于一份偿债“大纲”,并无具体的收购意向方。华夏幸福方面亦坦陈,收购方能否确定、确定的时间及最终能否达成收购协议,尚存在不确定性。

  保留孔雀城住宅业务

  尽管含泪开启“卖卖卖”模式,华夏幸福仍然选择保留自己的核心业务。公司方面表示,将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其它业务。

  其中,孔雀城住宅业务板块,多措并举缓解资金压力,有序运营,落实交房责任,通过成立专门的住宅开发和交付运作平台,由“政债企”三方共同监督,努力恢复孔雀城品牌形象,提振去化速度和销售价格,逐步恢复孔雀城板块融资功能,探讨以滚动拿地等多元开发的手段,更好地完成房地产开发与交付任务。产业新城布局过于集中的问题将明显改善,提高抵御区域政策和市场风险的能力。

  简单的几项措施透露出华夏幸福依然潜存的斗志。在产业新城方面,18年前,王文学就谋定了成为领先的产业运营商的路径并于第一步“落子”河北省廊坊市的固安县。固安模式率先实践PPP创新机制,采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,提供包括规划设计服务、土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务和城市运营维护在内的工业园区和区域经济发展综合解决方案。

  孔雀新城则是华夏幸福基于产业新城的模式,围绕都市圈发展园区配套住宅业务所形成的品牌,与产业新城进行联动。华夏幸福2021年半年报显示,截至今年上半年,公司目前已经打造了超过50座孔雀城项目。

  不过,随着华夏幸福陷入流动性危机,关于孔雀城降价、甩卖、停工、拖延交付时间的消息频频见诸报端,而由此带来的业主对质量问题的担忧和维权也不在少数。

  这份微弱的星星之火能否燎原,仍然有待时间给出答案。

  值得一提的是,对于公司业务中另一重要的板块――商业地产及相关业务,华夏新城在这份债务重组方案中并未提及。

  形势误判下激进狂奔

  在年初一次内部讲话中,王文学曾揭露了公司目前窘境背后的原因。首当其冲地是错误研判了环京的房地产形势,投资过于集中。据悉,2016年以前,华夏幸福的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达90%以上。由于对形势误判,后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资,但环京住宅市场量价齐跌,规模腰斩。初步测算,四年来累积影响公司销售回款超过1000亿元,同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。

  2017年环京形势发生重大变化后,虽然华夏幸福当机立断,迅速调整布局,加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域投资力度,但船大难掉头,调动效果不够显著。环京仍占50%左右,而外部主要区产区尚处于前期资金投入阶段,对公司业绩贡献有限。

  此外,前期激进扩张也是华夏幸福行棋至此的一大原因。王学文坦言,2014~2017年,华夏幸福提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划,超出公司自身能力,拓展区域过多过散,质量参差不齐,有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求。

  2020年以来,接踵而来的疫情导致环京市场出现断崖式下降。种种因素最终引爆了华夏幸福的债务偿付危机――2021年到期需偿付金额高达千亿元。而截至2021年1月31日,华夏幸福的货币资金仅有240亿元,且基本上都是受限资金。新增融资全面受阻、业务现金流无法覆盖偿付需求。可注入的资金,基本枯竭。

  危机由此触发,这是所有人都不愿意看到的局面。

  王文学是个讲义气的人。在年初的内部讲话中,面对1000名华夏幸福核心员工,王文学坦言:“干到今天这步,我愿赌服输”。但他显然不是一个容易妥协的人。在那场讲话的最后,他笃定地表示,华夏幸福一定会存在,产业新城还得干,孔雀城的房子还得盖。



 

华夏幸福股票行情:

(诊股日期:2021-10-09)


● 短期趋势:股价的强势特征已经确立,短线可能回调。

● 中期趋势:正处于反弹阶段。

● 长期趋势:迄今为止,共124家主力机构,持仓量总计22.61亿股,占流通A股58.06%

综合诊断:华夏幸福近期的平均成本为4.41元,股价与成本持平。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。今日该股涨停,资金流出量较少,且换手情况一般,若股价处低位则后市较为乐观。该公司运营状况不佳,暂时未获得多数机构的显著认同,长期投资价值一般。
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