京投发展迭代升级的TOD与新生活方式

　　 刚刚过去的国庆假期，望着没有尽头的车流，或许我们会忍不住想象，未来的城市轨道交通是什么样的？

　　根据中国城市轨道交通协会公布的数据，截至2021年6月30日，中国内地累计有49个城市投运城轨交通线路8448.67公里，新增洛阳、嘉兴、绍兴、南平4个城轨交通运营城市，共计新增运营线路长度478.97公里，新增运营线路18条，新开延伸段或后通段4段。

　　2021年下半年，预计新增700公里，城轨交通线路总长度将突破9000公里大关，轨道交通建设进入加速发展新阶段。

　　线路的增长，让城市的平面得以延展，变得更宽更长，而解决城市病、盘活城市资源，还需要从平面到立体的转变。

　　让城市“立”起来

　　据了解，TOD采用紧凑型的综合体项目开发，在邻近公交站点特别是轨交站的周围，把办公、商业、居住及其它公共建筑与景观环境等融合进一个项目之中，并形成适宜步行的街道网络格局和工作生活空间。

　　在城市轨道交通的发展之下，我国TOD模式取得较快进展，其发展前景被广泛看好。据交通运输部数据，截止2020年末，我国已运营TOD项目的城市超过20座，在建或规划TOD项目的城市超过30座。

　　据不完全统计，目前房地产行业内，万科、龙湖、保利、华润、越秀、碧桂园、招商蛇口（001979）等20余家企业已经开始了“TOD赛道”上的竞争。

　　龙湖着力发展TOD拿地模式，2020年接连在东莞、杭州、武汉、成都等多个城市拿下TOD项目。在去年的万科中期业绩会上，祝九胜也曾明确表示，TOD和城市更新改造是万科这几年并行的两个重点。

　　TOD正在成为趋势。

　　迭代升级的智慧生态圈

　　种下一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。作为在TOD领域进入较早的企业，京投发展（600683）早在20年前已经开始研究轨道交通车辆基地一体化开发。

　　有业内人士分析认为，京投发展已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并且还在不断升级进化。

　　据了解，自2011年公司第一个TOD项目以来，京投发展陆续投资开发了北京西华府、琨御府、北京公园悦府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米。

　　在行业同质化竞争仍然严重的2018年，京投发展开创性提出“TOD智慧生态圈”理念，基于对城市、地铁和市民三方提供可持续性服务，带动区域经济发展，为消费者打造“地铁一体化集约生活”，并不断进行理念进化，将进化成果应用于实践，从而实现“TOD智慧生态圈”产品的升级迭代。

　　“洞察趋势是企业发展的重要前提，当前，双碳目标的实现，观念经济的降临成为时代的大主题，行业慢钱正在取代快钱。”在不久前结束的2021北京国际城市轨道交通高峰论坛--京投发展·第四届TOD创新论坛上，京投发展股份有限公司总裁高一轩在其主题演讲中表达了观点。

　　“我们认为，随着越来越多的企业加入TOD开发阵营中来，单纯的技术和经验门槛已经不再是决定性因素，并不能构成核心竞争力。如何把TOD和未来的生活方式做结合，如何提高幸福的效率，成为TOD发展过程中更为重要的抓手。”

　　打造京外示范项目

　　在疫情之后，消费者选择一套房子的眼光变得更加挑剔。

　　房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口，户型、装修、物业服务、社区配套等都是展开生活方式的空间与场景，未来的消费模式会变成“我买什么样的房子，就是选择过什么样的生活”，这将成为重构行业价值的一大重要趋势。

　　以无锡愉樾天成为例，该项目由无锡地铁、京投发展和中铁四局三大国企联合开发，作为京投发展在京外践行TOD智慧生态圈理念的首个示范项目，立项之初便对用户深入研究持续近2年，受访人数超1万。

　　研究内容从常规的物质需求到深层次精神需求，从传统产品需求到生活场景需求，着力捕捉从婴幼儿青少年到老年人各年龄段人群的行为习惯，甄别需求频度，绘制出覆盖9类人群、50+生活触点的用户地图。

　　在用户地图指引下，京投发展进一步挖掘出超过80个用户痛点，基于痛点的识别，以580余项服务，在生态、智慧、幸福三个维度解决用户不同的普遍性和特殊性需求。

　　举例来看，通过叠加和拉通生态指标体系，京投发展将愉樾天成打造为中国首个WELL认证的TOD社区，同时引入中国绿建三星体系，解决用户关于生态、环境、健康的基本要求。三网合一的智慧物联平台在该项目中得以运用，实现对“人、物、事”的全面服务与管理，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有客户需求的居住环境，赋能高效智慧社区。

　　如仪式的纪念、入学的过渡、典礼的出席、再就业、临终老人的关怀，甚至宠物的丧礼……这些需求研究根据相应人群和频度进行变化，最终实现产品和服务研发的落地。

　　具体而言，京投发展表示，在调研过程中对用户进行“幸福建筑”热词梳理时，温馨和愉悦感出现频次最高，由此，愉樾天成摒弃了传统生硬的建筑形象，打造了会微笑的房子。

　　与此同时，愉樾天成通过四重空间归家动线、看不见的试车线、景观化的侧壁空间、最美的上盖坡道等建筑美学营造，为用户生活带来温馨感和愉悦感。

　　此外，愉樾天成以“生态、智慧、幸福”三大主题打动市场，深化打造沉浸式营销体验活动，通过大量的生活方式营造和社区服务预演，拉动与社区用户的关系。

　　自2020年10月以来，组织200余场社区活动，在寻宝、老照片、陪伴朋友、圣诞愿望、邻里公约、毕业照等活动过程中，建立起用户粘性和口碑传播，区域热度不断升级，提前超额完成半年度销售指标。

　　据了解，项目于2020年12月开盘，截至目前销售额42.37亿元，成交数1183套，成交面积14.04万㎡，平均月均去化130套，项目首开去化率87.5%，是同期区域竞品的4倍。

　　慢闪公园：新生活方式探索

　　作为深耕TOD的专业性企业，京投发展在其檀谷这一非TOD项目上进行了新生活方式探索。

　　融合半永久空间、商业品牌策展和沉浸式体验，平衡了自然带给人的幸福和城市带给人的精致，以策展的逻辑，用非固定的形式，邀请生活方式品牌来展演，把檀谷未来生活做了一个微缩和打样。

　　10月3日，位于北京门头沟潭柘寺镇的檀谷慢闪公园正式对外开放运营，开业当天即吸引5000客流涌入。“公园+商业+剧场”的融合场景，在抖音、小红书、大众点评等社交平台迅速实现裂变传播，成为“京西网红”。

　　以产品服务的提升和TOD开发的科技迭代为核心抓手，京投发展正在深化大运营思维和客户服务能力，通过生活方式的探索与实践，开辟创新第二曲线，积极寻求并实现由好产品向好服务的进阶。

　　京投发展表示，在檀谷所进行的新生活方式营造经验，未来也将反哺TOD智慧生态圈，达到物理与精神空间并轨，最终实现轨道之上TOD幸福生活的高效闭环。

　　“从企业需求转向用户需求是实现价值的必然选择，对于企业而言，要抬眼看世界，比起业绩的增长，企业更重要的是找到未来发展的方向和出路。”高一轩如是称。

京投发展股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌趋势有所减缓。

● 长期趋势：迄今为止，共12家主力机构，持仓量总计3.11亿股，占流通A股41.92%