稳健派金科的发展平衡术

　　2021年，房地产行业正在经历一场巨大变革，几乎所有房企都如履薄冰。

　　一方面，“三道红线”和贷款集中度管理政策，导致融资端增速下降甚至负增长；另一方面，来自于预售资金监管趋严带来的资金周转变慢，房企惯用的高周转开发策略受阻。

　　近期，又有数家规模房企爆发流动性危机，不断刺激着地产圈敏感且脆弱的神经。面临行业大洗牌，保证财务稳健和提振市场信心成了众多房企的首要任务。

　　作为渝系房企中的稳健派，金科股份（000656）是成功的样本之一。

　　大手笔回购显信心

　　2021年以来，金科坚持“一稳二降三提升”的经营策略，坚持稳健发展，主动降低负债、降低库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。

　　在这一策略的影响下，企业彰显了雄厚的资金实力。

　　11月1日晚间，金科股份发布了关于回购社会公众股份的进展公告。

　　金科称，在披露2021年第三季度报告后的次一交易日，企业就立即实施了股份回购。截至公告日，企业本轮已通过回购专用证券账户，以集中竞价交易方式累计回购股份数量合计4100万股，约占其总股本的0.77%，交易总金额1.83亿元(不含交易费用)。

　　公告显示，此轮股票回购始于7月12日，在彼时的第十一届董事会第九次会议上，金科审议通过了《关于公司以集中竞价方式回购部分社会公众股份的议案》，宣布将以集中竞价交易方式，使用自有资金回购公司部分股份，回购股份价格不超过7.90元/股，12个月内回购股份的资金总额不低于5亿元(含5亿元)，不超过10亿元(含10亿元)。

　　在行业绝大多数企业还困于现金流与债务问题之际，金科此举豪无疑问给资本市场吃了一颗定心丸。

　　事实上，金科对于自身未来的发展，一贯充满信心。2020年末，金科正式对外发布新五年(2021-2025)发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。今年，金科多元化板块也先后取得了不俗的成绩。

　　良好的发展态势、雄厚的资金实力，也让金科在资本市场屡屡获得正面反馈。

　　今年上半年，金科在境内发行的2+2年期公司债券，利率仅6.3%。

　　就在几天前，平安证券、华泰证券等多家机构还给予金科股份买入或增持评级，显示出金融机构及市场对公司未来发展的信心。

　　多元化拿地秀实力

　　在回购股票的同时，企业前三季度高质量拿地也着实向外界秀了一把“肌肉”。

　　财报显示，在今年土地市场遇冷的大背景下，前三季度金科股份新增土地47宗，总建筑面积1313万平方米，计容建筑面积990万平方米，土地购置合同金额达387亿元。

　　其中，84.96%位于二三线(含新一线)城市，新增土储的城市能级不断提升。

　　另一方面，金科土地储备总量丰富。截至上半年末，总可售面积超过7300万平方米，轻松满足未来3年的发展需要。使之面对未来市场的变化与调整，依然能够从容应对。

　　值得一提的是，在金科“四位一体、生态协同”的高质量发展战略指引下，企业在地产主业之外，向产业链上下游进行多元化投资布局，实现地产与产业链的双向赋能，并在此基础上进一步整合产业链生态圈。

　　最直观的表现就是其多元化拿地能力突飞猛进。

　　金科股份前三季度新增土储中，仅四成来自于公开市场招拍挂，而通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到583万平方米，占比达到59%。这一比例在上市房企中颇为少见，也体现出金科强大的综合实力。

　　金科股份总裁杨程钧曾就企业投资拿地策略公开表示，“公司将遵守监管的规则，量入为出，稳中求进，控制好投销比。坚决不拿低流速项目、不拿亏损项目。”而这些目标的达成，正是以强大的收并购、地产+、城市更新等多元化拿地方式作为支撑。

　　稳健的财务是根本

　　当然，无论大手笔回购，还是高质量拿地，都要以稳健的财务指标和充沛的现金流作为基础。

　　企业发布的第三季度报告显示，2021年前三季度，金科进一步主动调整有息负债规模，累计压降有息负债100.78亿元，有息负债总额降低至875.86亿元。同时，金科积极履约兑付，截至目前无一例债务违约情况出现。

　　对于最令房企所看重的“三道红线”指标，金科早在去年已经达到“绿档”标准，今年持续满足监管要求。

　　在有息负债期限结构上，财报显示，企业一年内到期有息负债204.7亿元，占比降为23.37%；一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%；三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比升至17.8%。较去年末，一年内短期有息负债降低近10%，三年以上长期有息负债债务增加近7%。

　　同时，企业经营业绩逆市取得大幅增长。

　　数据显示，前三季度金科实现营业收入636.83亿元，同比增幅超33%；实现净利润60.75亿元，同比增长9%，归母净利润45.28亿元。

　　在销售业绩方面，中指研究院数据显示，企业10月实现销售金额1621.6亿元，位居行业TOP20；房地产销售面积1719.1万平方米，稳居行业TOP10。

　　在今年楼市成交惨淡的“金九银十”促销季，金科在中秋、国庆双节10天逆市实现销售额130亿元，较2020年双节增长超50%。

　　在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，金科坚持有质量的销售，确保每一笔销售都能贡献有价值的回款。2021年前三季度实现销售回款1435亿元，回款率进一步提高至98%，属于行业第一梯队的能力。

　　优异的销售与回款成绩，为企业提供了充足的现金流。截至三季度末，公司货币资金余额为301.7亿元，轻松覆盖短期债务；经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569%。

　　在行业巨变之年，这无疑是支撑金科安全和发展的最大底气。

金科股份股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共33家主力机构，持仓量总计21.35亿股，占流通A股40.60%