红树湾壹号二期获批 股东联动下的“旧改专家”绿景

　　观点地产网深圳“旧改专家”绿景中国，代表作品白石洲旧改项目取得施工许可后，又一位于深圳中心区的旧改项目进程加速。

　　11月8日，深圳市福田区城市更新和土地整备局发布《关于沙头街道沙嘴村城市更新单元二期项目用地批复的公告》，表示区政府已审议通过福田区沙头街道沙嘴村城市更新单元二期项目建设用地，相关单位可办理相关用地手续。

　　观点地产新媒体了解到，沙嘴村城市更新单元项目即为红树湾壹号，分为两期开发，一期项目已于2018年入市，二期则为本次的用地批复项目。两期项目的土地使用权人之一深圳市龙康弘投资发展有限公司，同样由深圳市绿景房地产开发有限公司100%持股。

　　实际上，红树湾壹号项目一期至二期旧改过程并非十分顺利。曾有市场消息称，一期项目延缓三年才入市销售，二期拆迁谈判曾也面临巨大阻力。

　　在此背后，绿景中国作为操盘方，自1994年涉足地产项目开发，目前已拥有20多年旧改经验，尤以358万平方米的“旧改航母”白石洲项目引发市场关注。

　　更令市场感兴趣的是，绿景中国作为一家2020年销售金额44.8亿元、在手现金不足百亿的房企，如何以独特的股东孵化机制同时撬动了多个城市更新项目。

　　红树湾壹号

　　史料记载，深圳沙嘴村早在明洪武元年(公元1368年)，就已经形成村落，目前拥有近700年历史。因其位处深圳河北口岸的“嘴”上，与香港新界隔岸相望，故名“沙嘴”。

　　事实上，沙嘴村所处的大金沙片区也是深圳福田最大的旧改片区，规划新增住宅350万平方米，产业空间达412万平方米。查询资料发现，沙嘴村项目被深圳福田区列入2004-2008年计划的5个城中村拆除重建类城市更新项目之一。

　　资料显示，沙嘴村城市更新单元于2011年5月取得规划批复，整个项目分两期开发，项目实施主体皆为深圳市龙康弘投资发展有限公司、深圳市沙咀实业股份有限公司，实际操盘方为绿景中国。

　　根据规划，整个项目总拆迁用地面积约5.4万平米，总建筑面积约45万平方米，是集住宅、商业、办公等多功能为一体的综合性建筑。

　　绿景中国在2021年中期财报中写到，绿景红树湾壹号一期项目包括三座住宅楼宇及一座甲级办公室、酒店和公寓的综合体，项目占地面积为24.42万平方米，规划总建筑面积为30.54万平方米，其中住宅部份建筑面积约为11.94万平方米。

　　另于2021年6月，绿景正式成为红树湾壹号二期的实施主体，二期包括5座住宅楼宇，占地面积约2.2万平方米，规划总建筑面积为13.97万平方米。

　　绿景表示，一期项目于2018年10月首次开卖，并为公司带来巨大收益。项目于期内贡献合约销售约人民币6500万元，确认销售约人民币1.3亿元。

　　另据数据显示，绿景红树湾壹号项目首推345套住宅，当时最低单价8.7万/平方米。2019年合同销售金额达44.64亿元，确认销售收入为44.87亿元，占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%。其中，毛利率超过70%，净利润率超过30%。

　　值得一提的是，根据市场消息称，绿景红树湾壹号一期项目原计划在2015年下半年即开盘预售，但因无法取得预售许可、入市时间一再推迟，后因解除与项目二期拆迁协议绑定，最终于2018年10月入市。

　　彼时据知情人士透露，造成沙嘴村旧改项目二期还在等待拆迁、绿景红树湾壹号一期项目延期3年无法取得销售许可的情况，原因在于项目一期的规划验收、预售许可与项目二期拆迁捆绑。

　　不仅如此，从实际测算来看，二期项目“输血”效果远不及一期。

　　2021年11月8日，沙嘴村城市更新单元二期项目用地批复。五个月前，则确认深圳市龙康弘投资发展有限公司及深圳市沙咀实业股份有限公司为二期项目实施主体。

　　根据建设项目用地信息公开表显示，二期项目用地方案图号为2021-002-0005号，地块位于沙头街道福荣路与沙嘴路交汇处东北角，土地面积17584.23平方米，土地用途二类居住用地，取得方式为“协议出让”。

　　从一份由投资者援引的绿景地产分析报告得知，截止到2020年6月30日，深圳福田红树湾壹号二期项目总建面13.93万平方米，剩余可售面积7177平方米。若按目前周边二手房参考价计算，参照最高区间金地海景花园7.09万/平米，红树湾壹号二期项目预计可售货值约为5亿元。

　　观点地产新媒体从旧改市场人士了解到，目前二期项目范围内多栋居民楼和底商已经基本搬空，红色的“拆”字随处可见，现场有多辆工程车进出。此前一栋居民楼外立面，还有“回迁沙嘴二期临窗即见碧海蓝天”的标语。

　　股东孵化模式

　　事实上，红树湾壹号项目只是绿景旧改版图之一。

　　“绿景集团是一个以旧改闻名，或者说经验丰富的企业”，绿景中国管理层在今年8月30日的2021年中期业绩会上表示，上市公司和控股股东手里还保持很多优质旧改项目资源。

　　截至2021年6月30日，绿景集团拥有土地储备约868万平方米，其中约80%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等城市。此外，控股股东所拥有的土储资源规模约770万平方米，包括位于深圳、珠海及东莞樟木头项目。

　　不难发现，绿景从深圳福田新洲起家旧改，其后参与了南山、福田、宝安等多个旧城改造项目，仅在深圳的旧改总建筑面积就超过400万平方米。一直以来，绿景也很少出现在招拍挂市场，扩储渠道几乎来源于城市更新项目。

　　实际上，城市更新项目融资面积的楼面地价远低于公开市场获取的土地市场价格，尤其对于成交楼面价动辄五六万每平方米以上的深圳市场来说，旧改成为房企扩充土储、对冲毛利率下降风险的重要手段。

　　绿景称，在上述中期报告期，集团参与的城市更新项目包括深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目等。

　　其中，珠海东桥项目是白石洲推出市场之前绿景最重要的项目之一。绿景中国管理层对此指，有关项目面积76万平方米，分两期滚动开发，预计可售面积约30万平方米，已于今年11月开盘，均价为4.5万元每平方米。

　　此外，观澜黎光土地整备利益统筹项目土地整备规划也于今年10月进行公示。

　　对于旧改项目，绿景中国行政总裁兼执行董事唐寿春于业绩会上重点介绍到，白石洲项目总计容面积约358万平方米，将分4期滚动开发，预计开发的周期是8到10年，当中扣除了回迁和公摊面积之后，归绿景可售面积大概180万平米，今年4月份已经确认了项目一期的实施主体，7月份获得开工证，现在已经开始基坑工程施工，预计大规模预售时间为2023年。

　　值得关注的是，货值超2200亿元的白石洲项目，因体量巨大，资金问题一直是市场关注操盘方绿景的重点之一。

　　截至2021年6月30日止6个月，绿景中国实现总收益约为人民币20.3亿元。现金有83亿元，当中非受限现金有50亿元。另数据显示，绿景中国最近3年的合约销售金额分别为62.8亿元、42.4亿元、44.8亿元。

　　实际上，综合绿景中国的业务模式可以发现，其城市更新项目获得方式则主要为股东整合孵化后注入。

　　据此前观点指数报告分析称，控股股东黄康境将持有的优质城市更新项目进行孵化和一级开发，待项目成熟后，逐步注入上市公司绿景中国，以应付账款挂账，上市公司先开发，等项目资金回流，才逐步向控股股东支付。

　　即一期采用银行借款、在手现金以及其他项目销售回款作为开发资金，达到预售条件后，获得销售回款，在用于后续项目二三期的开发。

　　安信国际则指出，以这种方法发展，上市公司无须为土地储备积压大量资金，降低财务成本和现金流压力。

---

 

*ST绿景股票行情：

（诊股日期：2021-11-11）

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌趋势有所减缓。

● 长期趋势：迄今为止，共2家主力机构，持仓量总计4625.73万股，占流通A股25.23%

综合诊断：*ST绿景近期的平均成本为5.95元，股价在成本上方运行。多头行情中，目前处于回落整理阶段且下跌趋势有所减缓。该股最近有重大利空消息，且资金流动不甚乐观，空方势头较强。该公司运营状况尚可，暂时未获得多数机构的显著认同，后续可继续关注。