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  观点地产网疫情为各个行业都带来了深刻变化,商业地产就是其中的典型代表之一。其中,因为消费者“安全”需求所导致的消费方式,空间需求等多方面改变,让“最后一公里”在后疫情时代成为了最刚性的需求。

  在这样的大背景下,开放式街区商业、社区商业成为了资本抢占的蓝海,金科股份(000656)联席总裁王伟便是这类新商业的坚定拥趸者:“后疫情时代,闷在盒子里的时代过去了,有意思的街区变得更加流行。”

  “我是武汉人。”也许一般人没办法理解这三个字在去年年初有着怎样的深刻含义,但王伟有着深刻的体会,这也让他更清楚认识到,与疫情相伴的商业未来在哪里。

  “去年我准备在云南过春节,在抚仙湖边上的民宿,住了一晚第二天服务员敲门说,因为是老板朋友,本来昨天就不该接待,但是今天必须离开,不离开就要到卫生院隔离。”王伟笑着谈起这段经历。

  “疫情改变了很多,比如房子要有花园,房子配套要好,最好有商业配套。”

  背后透露的是王伟对商业的新理念,在他看来,后疫情时代消费者对盒子是有“恐惧心理”的,街区更安全,更容易实现文化、社交和商业的结合。

  “我是一个反盒子主义者。”

  站在巨人肩膀上

  金科商业版图起步比较早,而今年成立了全新的专业商管团队,形成了集团、区域、项目三级管理模式。

  实际上,成立专业商管团队的目的,是金科商业按照行业发展的基本逻辑和规律来设立的。

  “从商业操盘的逻辑上讲,要让资产良性运转,是要建一套体系的,这个体系保证持有商业的资金池,可以是开发公司持有,也可以是外部基金公司持有,也可以是其他投资人。但是商业运营要单独由我们公司来做,也就是必须要由商管公司运营。”

  “另外还需要有团队、品牌、体系。”在王伟看来,这样搭建起来的生态才是完整的:“体系我们已经建得差不多,比如城市商业品牌就用金科爱情海。内容上会做爱情海+,添加一些能代表年轻人的元素,比如电竞、运动、艺术、乐园。”

  据观点地产新媒体了解,如今金科商业的生态已经基本搭建完成,形成了非常清晰的三条产品线:大型城市综合体金科中心、城市级购物中心爱琴海、未来生活中心金.WALK。

  值得一提的是,金科爱琴海是典型的盒子商业,王伟作为反盒子主义者,为何会将该产品线作为三大产品线之一呢?

  “我反盒子,但是并不反对大家做。”在王伟看来,商业是多元的,城市商业的未来,特别是核心区的商业,需求还是比较稳定的,特别适合资管持有,“金科专门有团队管理城市商业,团队鼓励竞争,在理念冲突中会变得更有活力。”

  “金科的商业肯定是包括但不限于爱琴海的,我们发展商业的路径是借船和造船都做的,要学会站在巨人的肩膀上。”王伟称:“所以金科的商业一方面需要借鉴、消化、吸收其它企业的优秀经验,另一方面还要找到自己的优势、强项,找到自己独特的基因,这样就具有很强的魅力。”

  保持正常商业项目的竞争能力之外,王伟确实更看好社区商业的空间:“我有个判断,未来城市商业中,区域型购物中心将会死掉,因为相当一部分业态会被社区商业替代。”

  三条、四管、五统

  在王伟看来,留给区域型商业的生存空间不多了。

  “城市中一定会有标杆型商业项目存在,比如以奢侈品零售、高端文化消费为主导的购物中心,但是剩下的都会被社区商业替代。”他称:“区域型商业里面儿童业态占了很大面积,但是儿童业态在社区做最方便。还有小型商超等,消费社区化趋势十分明显。”

  “我们后发的商业企业,为什么不抓住这个优势?这是市场给的机会窗口,我们应该抢占属于自己的市场机会,属于自己的时间窗口。”目前,王伟心中的窗口就是“反盒子类的商业”。

  据王伟介绍,对社区商业的研究,是商管团队重要的课题,“现在产品线是目前行业当中社区商业产品线最清晰的,想得很清楚,布局也比较多。”

  “金科由于是流量公司,每年2000多亿销售,存续项目有好几百个。假如10%的项目有商业,一年就有几十个项目,这些可能更适合做社区商业。”对于金科商业而言,存在非常多发展社区商业的机会。

  怎么把社区商业做好?王伟总结为“四管”:要把一公里半径范围内家庭的房产管起来,要把老人管起来,要把孩子管起来,要把宠物管起来,“这些东西管起来后,家庭的消费就都会落在你的商业上。”

  “所以社区商业会和物管公司合作,物管公司把生活需求、居民流量导入到社区商业里面,与此同时,社区商业又能反哺,为小区赋能,意味着有更好的配套。”这种互补的关系形成金科商业的底层逻辑。

  不过,对于社区商业而言,最难克服的问题其实并非如何匹配消费需求,而是分散的业权让资产经营方很难做到统一规划,从而导致社区商业产生很多无效内耗、营商环境差等问题。

  如何处理投资人、资产运营方、消费者等多方之间的需求,成为解决问题的核心。

  王伟把金科商业的经验总结为三条线、五个统一,通过这种方式,即让部分商铺具备投资价值,为投资人产生收益,同时又让商业街符合持有型商业的逻辑。

  “三条线的主线是商业运营线,包括前期的市调、定位、规划、设计、招商、运营、开业,后期的管理。在这条线上会有一条生产线,即开发线,包括选址、设计、制造,最后还有一条,销售线。”王伟表示,金科商业会以运营线为主,根据运营的不同阶段,适量的销售部分具有投资价值的商铺给投资人。

  另外就是要做到五个统一:所有街区社区商业做到统一设计、统一规划、统一招商、统一运营、统一销售。

  “比方说规划已经确定,譬如超市周围的零售,餐饮,买商铺的人只有两种,一种投资,直接带着租约买过去,与金科商业签署代运营、代出租协议;另一种是自营,需要做什么行业,就只能购买规划中的相应位置。”

  王伟指出,通过五个统一,有序买铺,是需要满足商业经营基本逻辑和规律。通过三条线与五个统一,从而实现金科商业持有经营和有序销售之间的协调,“有效解决了过去商业街乱卖、乱承诺等所导致的最后没办法统一经营。”

  核心竞争能力

  王伟非常看好国内的商业市场。

  “从需求端看,由于双循环,国内消费沉淀会越来越大,并且随着人民变得越来越富裕,消费升级越来越明显,加上城市化率越来越高,大消费市场的增量是很理想的。”在王伟看来,如今的商业环境包括金融环境,其实对商业越来越友好。

  机会已经摆在那里,主要看的就是企业自身的操盘能力,“能否抓住增量市场和大环境没有关系,一手好牌打错,那就是玩家的问题。”

  但这样并不说明商业市场就是一片蓝海,因为在庞大的消费潜力面前,有一群蠢蠢欲动的商业玩家,优质标的是每一位玩家争夺的目标,可以说这是一个充分竞争的市场。

  如何才能脱颖而出?王伟认为主要看两方面:一是获取资金的筹融资能力,拼的是谁能快速地拿到便宜的钱;二是商管公司的操盘能力,同样的食材,不同师傅做菜,口味有差异。

  “金科商业最核心的竞争力在于对新商业的理解,其中社区商业就是典型的新商业。”王伟表示,未来同等资金获取能力,同等地段,金科商业可能获取新型社区商业的能力会好过同行,就是因为对社区商业的理解比较好。

  “金.WALK这条产品线是我们最有优势的,我们希望能够引领社区商业的一个方向,成为一个典范。”这是一个瞄准社区商业刚性需求的产品,具备可复制性,“未来,社区养老、教育等会成为金科商业社区商业的主流业态。”

  “社区商业的业态分布,我们做了详细的模型,完全对应马斯洛的需求层次理论。”据王伟介绍:“除了满足马斯洛需求最底层的生理需求,社区商业有教育,也有公益中心,对应实现自我部分。”

  另一方面,对于盒子商业,王伟则抱着可遇不可求的态度:“其实没有那么必要,优质的物业,运气成分占比很大,如果有机会做高能级城市核心区域的购物中心项目,我们希望把它变成优质资产沉淀下来,会使用金科爱情海平台。”

  金科商业的规划目标,也透露出重点发力社区商业的心思。

  据了解,到2025年,金科商业要实现150-300亿优质商业资产沉淀,其中建设10050个社区级商业中心,运营5-8个城市级购物中心……

  总结下来,王伟指出,虽然商管公司发展的快慢是由公司战略决定的,但作为商管公司,有三点内容是未来必须要修炼的:一是锻炼商业敏锐度,二是建设体系,三是品牌建设。

  “商管公司要能洞察生活方式的变化,社会的变化,必须要有敏锐度,才能找到商业机会;同时依靠体系发挥作用,不是依靠个人完成事情,解决人才梯度、厚度问题;最后将产品线品牌建设起来,建设起来后可以根据市场情况快速推进。”

  王伟表示:“商业的发展是金科的战略,需要职业经理人一棒接一棒去把它做好,将来这个体系就做得越来越完整,这个品牌的号召力也会越来越大。”

  以下为观点地产新媒体对金科股份联席总裁王伟先生的专访实录:

  观点地产新媒体:金科收了爱情海商业几个项目?

  王伟:我们收了三个原来红星美凯龙(601828)持有的爱琴海的商业资产,自持当中质素最好的卖给了金科,形成一个协同关系。

  金科可以和红星一起共享爱琴海的体系,可以使用爱琴海的品牌拿地、建设、运营,成立了一个合资公司。

  观点地产新媒体:金科商业和爱琴海是什么关系?

  王伟:金科的商业包括但不限于爱琴海。

  我们发展商业的路径是借船和造船,要学会站在巨人的肩膀上,这是我们的发展路径,也是中国发展的路径。

  所以,金科的商业,需要一方面借鉴、消化、吸收其它企业的优秀经验,同时还要找到自己的优势、强项,找到自己独特的基因,这样就具有很强的魅力。

  观点地产新媒体:金科如何走商管体系化?

  王伟:商管体系需要有团队、品牌、体系,再有一个资金池,或者有一个资金,这个资金可以只做商业,也可以不是,这样整个生态是完整的。金科要做商业,肯定也是按照这个行业基本逻辑和规律来发展的。

  这个体系搭建差不多了,现在我们也有品牌,城市商业品牌用金科爱琴海,目前已经完成注册。

  从内容上来讲,城市商业这一块会做爱琴海+,加一些能代表年轻人的元素,比如电竞、运动、艺术、乐园。

  另外,金科每年2000多亿销售,存续的项目有好几百个,假如有10%的项目有商业,一年就有几十个项目,这些项目可能更多适合做社区商业。

  对社区商业的研究是我们商管团队的重要课题,现在产品线已经很清晰了,核心的逻辑就是要把一公里半径范围内家庭的房产管起来,要把老人管起来,要把孩子管起来,要把宠物管起来,这几个东西管起来以后,家庭的消费都会落在你的商业上。

  所以,社区商业会和物管公司合作,物管公司把一些生活需求、居民流量导到社区商业里面来,社区商业又给自己建的小区赋能,意味着有更好的配套,这套底层逻辑很清楚。

  观点地产新媒体:很多社区商业是散售出去的,再统一管理,金科商业的资产会散售还是持有?

  王伟:我们现在找到一条路径,这条路能够很好地处理街区的销售和街区的运营之间的关系,我们把它叫“三条线、五个统一”。

  通过这种方式,既让一部分商铺具备投资价值,为投资人产生收益,同时又让整条商业街符合持有型商业的逻辑。

  第一条线是商业运营线,这是一条主线,包括前期的市调、定位、规划、设计、招商、运营,还有开业、后期的管理。

  这条线之上,会有一条开发线,包括选址、设计、制造;下面还有一条线,叫销售线。我们以运营线为主线,根据运营的不同阶段,适量的销售一部分具有投资价值的商铺给投资人。

  五个统一,所有街区社区商业做到统一设计、统一规划、统一招商、统一运营、统一销售。买铺的人就两种,一种是投资,投资的人就带着租约买过去,跟我签一个代运营、代出租的协议。还有一类是自营,自营是做什么的就买哪边的铺。

  通过这五个统一,让买铺的人有序买铺,满足商业经营基本逻辑和规律,通过这个实现持有经营和有序销售之间的协调,就解决了过去很多商业街乱卖,或者是乱承诺的问题。

  卖散了卖花了以后,没有办法统一经营。

  观点地产新媒体:这个是放在社区商业的品牌下?

  王伟:我们的社区商业品牌要看哪一种类型,有些社区商业是做成了一个由盒子构成的街区,不一定卖。有一些是拿地的时候,政府规划条件里面要做商业街。

  我们会根据情况,如果需要完全自持经营的就不卖了。如果说有一部分可以销售,就按照五个统一规划好,进行有序销售,做到商业运营和销售的一体化。

  观点地产新媒体:金科的社区商业很丰富。

  王伟:金.WALK这条产品线是我们最有优势的,希望能够引领社区商业的方向,成为一个典范。

  另外,有机会能做到一些高能级城市核心区的购物中心项目,希望把它变成优质资产沉淀下来,这个会使用金科爱琴海的平台。

  还有一部分是根据情况来定,过去的存量商业也好、增量商业也好,根据项目自身的质素定制解决方案。如果是存量的商业,我们相当于是为业主提供了增值服务;增量的商业,我们相当于打造出了一些有特色的街区。

  我们也做了一些这样的街区,比方说在重庆,我们有一条自持的街区,有大概3万多方,做成了一条治愈型的潮流街区。内容十分丰富,体验感可能是盒子商业没办法比的。

  金科做街区有一套逻辑,核心是夜生活的理念、治愈的理念,安抚都市人的心理,让他心灵上有一个安定的地方,围绕这个搭配业态,是一个治愈逻辑。

  这种街区只能在地化,研究在地文化、心理,所以只能一街一方案。

  观点地产新媒体:街区商业成本高吗?

  王伟:成本不高,比盒子成本要低。

  后疫情时代,我认为大家对盒子有恐惧心理,疫情一来就要关门。街区是对外的,每一家都有露台,每一家都有外摆,每一家有独立的空调。

  盒子是中央空调,有一个人感染了,几千人可能都要隔离,街区更安全,更容易实现文化、社交和商业的结合。所以,我是一个反盒子主义者。

  观点地产新媒体:您是反盒子的,会不会导致金科商业无法做盒子商业?

  王伟:由于城市商业,像金科爱琴海是我们的一条产品线,专门有一个团队管理,这个团队是可以来博弈的,鼓励他们竞争。在这种理念冲突当中,团队会变得很有活力。

  我有个人的喜好,有个人的理念,但商业是多元的,城市商业的未来,特别是城市核心区的商业,未来的需求还是比较稳定的,而且特别适合资管持有,未来REITs上市也主要是这些资产。

  总的来讲,现在做商业是有挑战,但我认为也有机遇,并且机遇大于挑战。

  因为全球货币超发以后,主要的资本是在寻求一些优质物业,优质物业当中商业物业是最抗通胀的,高能级城市的写字楼资产是资本最青睐的,所以商业的机会大于挑战。

  观点地产新媒体:现在大家的确更看好社区商业。

  王伟:我有一个判断,未来一个城市的商业,一定是两头大的,现在有一些区域型的购物中心将来会死,因为有相当一部分业态会被社区商业替代。

  但是,城市当中一定会有标杆型的商业项目存在,比如以奢侈品零售、最高端的文化消费为主导的购物中心,这样的购物中心有的城市需要一个,有的城市需要两个,有的城市需要三个,像上海这样的城市需要5个、8个,但是剩下的都会被社区商业替代,中间留给区域型商业生存的空间并不大。

  观点地产新媒体:您对商业还是比较有信心。

  王伟:现在的商业环境、金融环境是好的,而且商业的退出机制越来越多。

  需求端来看,由于双循环,中国大陆消费的沉淀会越来越大,消费升级越来越明显。加上城市化率越来越高,大消费市场的增量是很理想的。

  能不能抓住这个增量市场,是操盘能力的问题,和大环境没有关系。把一手好牌打错,那是玩家的问题。

  我认为,商业机遇大于挑战,挑战永远都存在,房地产最旺的时候也有很多企业倒闭。

  观点地产新媒体:您觉得金科商业的竞争优势在哪里?

  王伟:我们最核心的竞争力在于对新商业的理解比较好,社区商业就是典型的新商业。

  未来在同等的获取资金能力的情况下,同等的地段,我们可能获取这种新型的社区商业的能力会好过同行,对盒子商业就采取“可遇不可求”的态度。

  这个东西其实没有那么必然,一个优质的物业,运气成分占很大的比例,那些核心高能级城市的核心地段商业地块,真的和缘分有关。

  观点地产新媒体:下半年,很多地产主业的销售受到冲击,会对商业地产带来怎么样的影响?

  王伟:商业既是独立的,又和住宅主业相伴相生的。

  房地产到了今天这样一个连白银时代都过了的时期,开发利润已经越来越低了,到了一个要拼空间运营能力、拼空间服务能力的时代。

  什么是空间的运营能力,什么是空间的服务能力?商业是其中最重要的能力。

  观点地产新媒体:您如何看金科的商业发展?

  王伟:金科一直是比较重视商业的,只是有自己的节奏。过去可能没有看到金科商业特别多博人眼球的产品出来,但是还是有节奏的。

  我相信,我一个人也完不成金科商业整个品牌的打造。这是个接力棒,以前的人跑了好多棒,我只是接了这一棒,到底是第几棒,我也搞不清。

  金科商业是有历史的,我接过这一棒,更愿意融入到金科的整个发展节奏当中,把过去沉淀下来的一些商业智慧发掘出来、体现出来,然后再为下一棒积累新的商业智慧,让下一棒的人能够进一步发挥出来,我觉得这是一个职业经理人应该有的态度。

  很多做商业的人,是比较有英雄主义情结的,愿意做英雄,愿意打造英雄的项目。我更喜欢理性做事情,最后可能是通过你的产品来了解你,而不是通过你来了解你的产品。



 

金科股份股票行情:

(诊股日期:2021-11-22)


● 短期趋势:该股进入多头行情中,股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势:正处于反弹阶段。

● 长期趋势:迄今为止,共33家主力机构,持仓量总计21.35亿股,占流通A股40.60%

综合诊断:金科股份近期的平均成本为4.29元,股价在成本上方运行。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
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