ID:2
要闻频道: 行情 / 知识 / 新股 / 要闻 / 基金 /

  近日,多重利好消息使压抑许久的房地产行业终于浮上水面,大大的缓了一口气。

  自9月底以来,来自央行、银保监会的积极房地产金融政策信号不断,11月9日中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会,多房企着手发债计划,而高盛欲抄底中国房企债券更是一剂强心针,多重作用力促连续数日地产公司股市回暖。

  虽然“至暗时刻”仍未结束,但边际松动下,已经有足够多的信号昭示着,转折点即至。

  从2020年7月至今,至少有7家大中型房企出现暴雷事件。惨烈的洗礼,令人不得不重新审视这个行业,三年前第一家房企提出“活下去”的时候,被人误解为“矫情”,现在才知道这种忧患意识弥足珍贵。

  不被高增长裹挟,不被规模榜迷惑,不因行业冒进而浮躁,不因行业低谷而焦虑,保持始终清醒的房企,将成为这轮行业阵痛期过后的赢家。

  “三道红线”之战

  可以说,“三道红线”对于行业规则的改变是颠覆性的,自从有了这个标准,房地产的规模之战就变成了“红线”之战。在规模之战中落后,企业仍有超车机会,而在红线之战中,成败则关乎生死。

  近期,在多个房企违约的焦头烂额中,也传来了一些好消息,荣盛发展(002146)等房企披露三季报后,晋级成为“绿档”企业。

  荣盛发展三季报显示,截至2021年9月30日, “三道红线”已完全达标:现金短债比为1.05,达到监管要求的大于1倍;净负债率58.89%,较期初下降21.29个百分点,远低于监管要求的低于100%;剔除预收账款后的资产负债率为69.49%,较期初下降4.67个百分点,达到监管要求的70%以内。

  回顾荣盛发展的历史数据,其红线相关指标在每个报告期逐步拉近绿档,降杠杆主动性明显。例如短期借款,2017年、2018年、2019年、2020年以及2021年前三季度的数据分别为:106.5亿、91.86亿、41.25亿、19.69亿、9.575亿,下降趋势非常明显。今年三季报的短期借款同比降幅为76.00%。

  一手减负的同时,一手抓现金流。

  今年前三季度,荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.50亿元,同比大幅增加138.66亿元,连续四年及一期持续为正,资金状况安全、稳健。而据粗略统计,自2017年至今,仅有不超过十家头部上市房企,做到了连续四年经营性现金流为正。

  而2017-2018年,正是房地产政策端刚刚释放紧缩信号,大多数房企还没有意识到前景之严峻的时候,彼时规模竞赛仍然如火如荼,而荣盛发展,从其4年以上的财务曲线中,即可看出蕴含的浓浓忧患意识。

  将2021年半年报与2020年年报融资途径对比,可以看到,融资余额下降了52.04亿元,其中融资成本在6.18%-12%最高区间的其他融资降幅最为明显,而银行贷款和债券余额基本持平。融资成本得以降低的同时,融资结构更加健康和安全。

  可以看出,荣盛的对于财务健康度的精密控制和结构上的逐步优化,是始终在进行的。

  在兑付今年7月15日到期的境外美元债之后,荣盛发展下半年没有到期境外债券兑付压力,有较充裕的时间做好回购、新发等境外债务管理工作。

  “舍与得”的艺术

  在“红线之战”中折戟的企业,都曾有过自己的高光时刻,然而就如在暗流沉浮之上踏冰而行,一步判断失误则满盘皆输。一个企业最大的智慧就是,时刻都知道,当下最重要的事是什么。

  近两年,荣盛在有意识的放缓拿地节奏,从2021年半年报来看,公司结转项目面积331.54万平方米,同比上升56.28%;结算收入315.78亿元,同比上升39.48%,签约增长小于结算增长。

  而与此同步的是,行业环境在变化,各地集中土拍新规则制定后,房企的利润率进一步降低,随着地市越来越冷,很多地区楼面价一降再降,在之前“抢到”高溢价地块的企业也只能暗中扼腕。

  此时,适时减缓扩张节奏,是智慧的选择。

  根据2021年半年报,荣盛发展购地支出合计123.40亿元,占公司当期签约金额的20.59%,较少的购地支出对现金流形成了极大支持。而在7月8日荣盛发展与固定收益投资者交流会上,荣盛透露公司上半年回款490亿元,整体回款率处于较高水平。

  再看销售方面,纵观2016年-2020年这一行业周期,荣盛历年销售额分别为512.24亿元、679.30亿元、1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元;增速依次是65.77%、32.61%、49.51%、13.58%、10.17%,在全行业并不突出。

  但在众多房企用全口径销售额来装点规模的时候,荣盛自2017年以来权益销售比几乎都在80%以上,始终成色十足。2021年上半年,荣盛发展权益口径下的销售额为552.0亿元,行业排名相较全口径销售额领先10位,权益占比高达92.12%。

  根据中指研究院发布的2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200销售额榜单中,荣盛发展以696.2亿元位列34名,销售面积为623.2万平方米位列23名。但是在权益销售额榜单中,荣盛发展为679.9亿元(行业均值:587.5亿元),排名22;权益销售面积为608.7万平方米(行业均值:416.1万平方米),排名14,远超行业均值。

  保持稳步增长

  2021年1-10月,荣盛发展累计实现签约面积916.52万平方米,同比增长18.39%;累计签约金额1,036.40亿元,同比增长22.12%。今年前三季度,荣盛发展累计实现营业收入459.18亿元,同比增长5.17%,对应归属上市公司股东净利润31.01亿元。

  往年,荣盛发展的销售大多数集中在第四季度,但今年1-9就有五个月单月销售额破百亿,前九个月目标完成率71.01%。

  环境多变下,如何保持稳步增长?

  7月8日,荣盛发展与固定收益投资者交流会上,荣盛透露,从2021年上半年荣盛发展签约分布来看,长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%,已经超过河北地区的26.1%,中西部城市群签约金额占比为18.8%。

  销售倾向于长三角的同时,新增土储也继续了全国布局步伐,荣盛发展上半年拿地金额为127.12亿元,其中长三角拿地金额约为78.05亿元,占比61.40%;京津冀拿地金额约为20.04亿元,占比15.76 %。此外,向中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度也在加大。

  截至上半年,荣盛发展土地储备建筑面积已达3741.25万平方米,土地储备货值4014亿元,权益占比83.5%,平均土地成本3252元/平方米。均匀土储下,稳定利润可期,毛利率长期可保持在20-25%之间。

  有分析人士表示,至此,荣盛发展可以将“河北王”的帽子摘掉了,已经彻底成为一家全国性房企,抗风险能力大大加强。

  与三道红线一起推出、监管部门要求的开发商年内买地金额不得超年度权益销售额40%的规则,拦住了近两年许多房企扩张的步伐,而荣盛目前的投销比仅在20%左右,距离40%要求还有相当大的空间。荣盛发展副总裁林洪波在业绩会上表示:“40%的要求对公司经营没有影响。”

  林洪波表示,未来公司将优化土储结构,京津冀的土储会控制在30%,优先布局内生性需求的城市,如沧州、石家庄,长三角的土地储备保持稳定在30%-35%,大湾区和中西部的布局在30%左右。全年有望实现回款1050亿元。

  荣盛的战略转型始于2016年,围绕地产主业,同步发力康旅、产城、物业等多元产业,形成了“一主三柱多支撑”的业务新格局,不断增强产业协同效应,精进企业综合实力。

  这些新型产业经过时间的孵化和积累,如今都已开花结果。从半年报看,康旅板块上半年实现签约面积35.91万平方米,签约金额30.77亿元,稳居文旅产业TOP3之列;产业园板块现已在河北、安徽、湖北3省布局12个园区,成为公司重要的收入来源和第二大利润来源;物业板块的服务平台荣万家,今年1月正式登陆港交所,募集资金12.65亿港元,成为开年第一支物业新股。

  房子是永远的刚需,房地产行业支柱地位不会改变,清醒的人能看到,眼下再痛,也是阵痛。

  当结束了高增长之后,房地产行业回归到“制造业”,一个符合投资逻辑的、考验企业全面竞争能力的房地产时代将诞生。

  平安证券分析师杨侃曾言,中长期来看,经历本次阵痛期的洗礼,预计“幸存”房企将更加注重财务安全、运营管控。未来,在融资、管控、产品等方面具备综合优势的房企将进一步脱颖而出。



 

荣盛发展股票行情:

(诊股日期:2021-11-22)


● 短期趋势:该股进入多头行情中,股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势:正处于反弹阶段。

● 长期趋势:迄今为止,共12家主力机构,持仓量总计23.56亿股,占流通A股60.52%

综合诊断:荣盛发展近期的平均成本为4.26元,股价在成本上方运行。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。
相关阅读

本文行业阵痛期,荣盛发展不改稳健底色由壹米财经整理发布,欢迎转载收藏,转载请带上本文链接。
免责声明:【壹米财经】发布的所有信息,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,投资者据此操作,风险请自担。部分内容文章及图片来自互联网或自媒体,版权归属于原作者,不保证该信息(包括但不限 于文字、图片、图表及数据)的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等,如有问题,请联系我们! 分享到: 新浪微博 微信

扫描左侧二维码
看手机移动端,随时随地看 股票 新闻