中国网财经11月26日讯(见习记者张增艳)24日，京能置业（600791）(600791.SH)公开挂牌转让全资子公司京能(北京)物业管理有限公司(下称“京能物业”)100%的股权，转让底价2880.71万元，同时由受让方偿还债权4590.29万元。交易完成后，京能物业将不再纳入京能置业合并报表的范围。
针对上述交易，京能置业表示，此举将进一步促进公司提高资产质量，改善财务状况。资料显示，2020年和2021年1-9月，京能物业的营业收入分别为115.29万元和18.14万元；净利润分别为-2.24万元和-92.74万元。与此同时，其资产规模相较去年也有所下滑，从2219.65万元降至1869.82万元。“处置京能物业的股权，可使京能置业甩掉其亏损的包袱，同时加速回笼资金，兑现解决同业竞争问题的承诺”，一位接近京能置业的知情人士指出。
及时补充现金流
除出售资产外，京能置业还通过信托借款补充现金流。11月22日，京能置业召开董事会同意公司向金融机构申请不超过25亿元(视资金需求情况，分批次提款)永续信托贷款，贷款期限2+N年，融资综合成本每年不高于7%，主要用于公司在建项目的开发建设。
“今年1-9月，京能置业无新增土地储备，自然很难通过抵押新项目获得银行贷款，只能借道信托获得融资并由实控人提供担保，这也是当前形势下不得已的选择。在房地产行业全面去杠杆的背景下，今年以来一些房企出现现金流危机，金融机构对整个行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现收缩，短期看销售回款依然是开发商最有效、最可控的方式”，业内人士分析认为。
然而，京能置业的销售情况却在恶化。三季度，京能置业实现权益签约金额1.01亿元，同比下降91.93%；权益签约面积0.48万平方米，同比减少86.68%。“随着房地产调控政策收紧逐步收紧，政策带来的不确定性仍在。市场预期持续下探，购房者置业信心尚未恢复，这些都会影响京能置业的经营情况及销售回款。由于市场走出底部还需要一段时间，预计2022年上半年市场或处在恢复期，在此之前京能置业需要依靠输血来补充现金流”，上述知情人士告诉中国网财经记者。
三季报显示，今年1-9月京能置业实现营业收入10.48亿元，归属于母公司股东的净利润-2718.32万元。需要指出的是，京能置业取得借款收到的现金为18.62亿元，较去年同期的37.34亿元下降50.12%；偿还债务支付的现金由去年同期的6.41亿元增加41.64%至24.37亿元。
同业竞争问题有望解决
值得注意的是，转让京能物业也是京能置业兑现承诺，避免与京煤集团下属企业之间的同业竞争。早在2020年年报中，京能置业就表示，将在三年内完成京能物业的退出工作。目前京能物业旗下物业业务较少，基本以自持资产为主。
与京能物业类似，金泰地产亦与京能置业存在同业竞争。根据北京市政府统一部署，2014年，京能置业控股股东京能集团与北京京煤集团有限责任公司(下称“京煤集团”)进行合并，导致京煤集团下属企业北京金泰房地产开发有限责任公司(下称“金泰地产”)与京能置业形成房地产及物业业务的同业竞争。
据悉，金泰地产成立于1998年，为国有独资企业，主营业务是房地产项目开发、物业管理。2020年，金泰地产实现营业收入33.63亿元，净利润-0.53亿元。截至2020年底，金泰地产经审计的资产总额158.98亿元、净资产9.28亿元。
为彻底解决同业竞争问题，京能集团要求金泰地产现有业务在三年内完成并退出，不再拓展新项目。今年8月31日，京能置业发布公告称拟以3.61亿元通过收购金泰地产持有的丽富公司100%股权。资料显示，丽富公司成立于2004年，为金泰地产的全资子公司，是一家以开发建设保障性住房为核心业务的房地产公司。股权转让完成后，丽富公司将纳入京能置业合并报表范围。
“京能置业同业竞争问题存续时间较长，对其业务发展形成一定的制约。随着京能物业股权转让以及收购丽富公司的交易完成，京能置业的同业竞争问题得到有效解决。未来，京能置业的发展步伐或将不断提速，并持续强化其地产主业”，上述业内人士表示。
(责任编辑：房晓宇)
● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。
● 中期趋势：正处于反弹阶段。
● 长期趋势：迄今为止，共3家主力机构，持仓量总计2.07亿股，占流通A股45.84%
综合诊断：京能置业近期的平均成本为3.37元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前正处于反弹阶段，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。
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