新城控股架构调整背后，单月销售均价跌破万元

　　（文/解红娟 编辑/马媛媛）近日，据第一财经报道，新城控股（601155）旗下住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并，同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。

　　与此同时，有新城控股员工透露，内部发文当日，总部不少员工已被人力资源谈话，有人被劝退，有人则被告知转岗，如不接受转岗则另等通知。

　　对此，新城方面表示，适应环境变化，聚焦长期主义，组织架构迭代势在必行。新城控股主动升级组织架构，正是为了及时顺应市场变化，进一步集中优势资源，提升组织效能和管理效率，凝心聚力，建立一支面向中长期的高效、稳定的组织团队。

　　“主要还是控制成本。”知情人士向表示，房地产市场下行阶段，大部分企业都在做类似人员调整，但实际还是通过变相裁员，达到降低人力成本的目的。

　　调整企业架构

　　12月1日，新城控股内部发文宣布，公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代。

　　公开信息显示，新城控股下设住宅开发、商业开发和商业管理三大事业部，本轮组织架构升级涉及住宅开发和商业开发事业部。

　　具体来看，住宅开发、商业开发事业部总部依然并行发展，区域公司根据深耕聚焦原则，就近强强整合，协同合并，将住开原十四个大区与商开原四大区域，全面整合为沪苏大区、江苏大区、苏皖大区等十个大区。

　　有关大区划分后如何管理，新城控股表示，在商业开发项目更为集中的区域，由原商业开发区域团队为主导，就近整合区域内所有开发项目；在住宅开发项目更为集中的区域，由原住宅开发区域团队为主导，就近开展区域合并及整合区域内所有开发项目。

　　新城控股董事长王晓松表示，经过此轮迭代，两大事业部侧重点更加聚焦，住宅开发事业部更聚焦于销售型物业的产品质量与服务提升；商业开发事业部则更聚焦于商业综合体及创新商业业态的投拓、设计、建设，并针对“城市更新”业务进行探索与孵化尝试。

　　“但架构调整过程中必定涉及到裁员。”有业内人士告诉，目前行业发展受限，万科都喊出“节衣缩食”的口号，可见房企开源节流并不是新鲜事，而裁员就是最常见的“节流”形式之一。

　　下半年暂缓拿地

　　企业架构调整的第二天，新城控股发布11月销售业绩。

　　数据显示，11月单月，公司实现合同销售金额约200.56亿元，比上年同期下降30.99%；销售面积约213.33万平方米，比上年同期下降15.35%。

　　事实上，新城控股单月销售额自6月起一直持续下滑。2021年6月至10月，新城控股分别实现合同销售金额230.25亿元、168.88亿元、177.39亿元、185.17亿元和221.02亿元，比上年同期下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%和20.50%。

　　截至2021年11月，新城控股前11月累计合同销售金额约2129.67亿元，比上年同期下降3.16%；累计销售面积约2096.32万平方米，比上年同期增长3.32%。

　　了解到，新城控股2021年的销售目标为2600亿元，较比2020年达成的2509.63亿元合约销售额，增速为3.6%。据此计算，今年前11个月，新城控股完成年度目标的81.91%，完成去年全年销售量的84.86%。

　　换句话说，新城控股不仅大概率无法完成既定目标，也很可能无法完成去年业绩。

　　受房地产市场销售受阻影响，新城控股减少拿地投入。光大证券报告显示，新城控股2021年三季度合计新增11个项目，对应建筑面积304.4万平方米，投资金额66.9亿元，土地投资谨慎。

　　进入10月，新城控股直接暂缓拿地，期间未新增一宗地块。11月，新城控股仅在山东省日照市拿下编号为2021A-54号的一宗商业用地，该地块建筑面积约为3357.93平方米，土地价款570万元。

　　至此，新城控股2021年7月至11月累计拿地金额66.95亿元，为同期销售额的7.02%；新增建筑面积304.74万平方米，为同期销售面积的30.19%。

　　形成对比的是，2021年上半年，新城控股新增土储1831.6万平方米，为同期销售面积的169%；拓展地价626亿元，相当于同期销售额53%。

　　三四线部分项目打折促销

　　另值得注意的是，由于执行“住宅+商业”双轮驱动的战略，新城控股在布局国内一二线城市后，频繁在三四线城市拿地。截至2021年年中，新城控股拥有土地储备1.5亿平方米，其中一、二线城市约占总土地储备的37.75%，三线及以下城市占比约62.25%。

　　但是，受今年房地产市场调控影响，三四线城市房价首当其冲，不少城市为了止跌甚至发布“限跌令”。

　　据媒体报道，今年9月底及国庆假期期间，在山东滨州、江苏徐州、江苏泗阳、江苏新沂、山东日照、山东新泰、山西运城等城市，数个吾悦广场项目推出“工抵房”或“员工福利房”，有的降价幅度接近30%。

　　随后，吾悦广场官方微信公开表示，这些项目的促销活动纷纷被取消执行，已收取的相应款项也将退还。

　　不过，从新城控股惠州项目低于备案价九折销售被暂停网签一事不难看出，新城控股的促销活动还将继续。据博罗县住建局10月2日发布的《整改通知书》显示，新城控股旗下云昱花园项目被举报低于备案价九折销售的行为，违反相关明码标价规定，扰乱了当地房地产市场秩序。

　　事实上，房企打折促销的案例并不少见，新城控股之所以频频发布打折消息，和其三四线城市占比过高有关。

　　此外，受三四线土储占比拖累，新城控股年度销售均价持续下滑。公开数据显示，2018年至2020年，其销售均价分别为12201元/平、11349元/平、10684元/平，后两年同比下滑6.98%、5.86%。

　　进入2021年，新城控股每平方米销售均价跌破万元。以10月单月举例，新城控股实现合同销售金额约221.02亿元，销售面积约248.99万平方米，单月销售均价为8877元/平方米，同比下滑14.2%；11月销售均价虽有所上升，但依旧在万元以下。

　　新城控股董事长王晓松也意识到这一问题，在年初业绩会上其表示从2020年下半年起新城控股不再进入新的城市了，关注高潜力城市。但从目前看来，新城控股想在战略上大幅调整还需要时间。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共47家主力机构，持仓量总计16.86亿股，占流通A股74.79%