53亿！富力忍痛割爱，全球第一大PE黑石收割中国物流园

　　17年前，势头向好、开启多元化战略的富力地产拿下广州市花都区花东镇1900亩地，要打造广州国际机场富力综合物流园（以下简称“富力物流园”），吹响进军工业地产的号角。

　　如今，富力地产将这个物流地产板块的开山之作全部出清。

　　12月7日早间，富力地产发布公告，将富力物流园30%权益售予黑石。除去税项及其他成本、费用后，富力地产可获现金约12.63亿元。富力称，出售所得款项将用于降低负债水平及用作一般营运资金。加上此前完成出售富力物流园70%权益的收益（40.62亿元），富力彻底出清这个项目共计收益约52.95亿元。

　　资金渴求下富力再次“忍痛割爱”

　　公开资料显示，富力物流园占地1470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米，目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施亦已落成，未开发的仓库净用地面积约210亩。

　　此次被出售主体为成立于2020年9月25日的Sonic Holdings II Limited及其全资附属公司，包括空港物流、鼎富及华维，其主要从事投资控股、持有及开发富力物流园。公告显示，截至2021年9月30日，出售标的未经审核综合资产净值约为41.46亿元。

　　富力集团称，出售事项使其在该物流园的投资价值得以变现，带来增强财务灵活性的机会，包括提高资本储备及降低负债比率，有助于集团减低风险。而富力计划，出售所得现金用于改善其整体流动性，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。

　　这是富力地产第二次出售该物流园权益。2021年1月19日，富力宣布完成出售物流园内物业70%权益予黑石，完成后将收取约40.62亿元。不过，彼时富力地产似乎并未打算完全出清该项资产。

　　在公告中，富力地产还表示：“本集团预期与黑石建立长期合作关系，以投资及管理该等物业，从而增强企业形象并支持该等物业的增长及发展。”

　　一年不到，富力还是出清了该项目，这与其对资金的渴求不无关系。半年报数据显示，2021年上半年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率123.5%，现金短债比0.55，三道红线全面踩线，归类为“红档”房企。

　　在2021年中期业绩投资者会议上，富力集团管理层称，未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面做精细化管理。

　　董事长李思廉给出了具体路径：“仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求，我们还是埋头出售自己手上的东西。以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等项目，富力都愿意出售。”

　　此前，富力已将旗下物业公司以100亿元卖给碧桂园服务，创下物业行业“最贵”收购案。此外，富力地产大股东李思廉、张力也表示将“自掏腰包”80亿港元，以补充富力流动资金。

　　黑石“收割”内地物流资产

　　对于买方黑石来说，富力物流园是个“宝贝”，相比富力对物流行业的试水，黑石在物流领域的布局已达到一定规模。

　　今年1月，在项目70%权益转让达成时，黑石便称，拿下这个粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，使其在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，物流仓储总面积达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。

　　据了解，黑石是全球最大的另类资产管理机构，以并购业务起家，目前业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金、优先债务基金等。早期，黑石的房地产投资组合主要包括出租房屋、办公室、酒店和全球零售物业。

　　其中，黑石对物流业务情有独钟。2019年6月，黑石集团就官宣斥资187亿美元，收购新加坡普洛斯手中的美国工业仓库网络及债务，该投资组合面积约1.79亿平方英尺，几乎是当时黑石在美国工业占地面积的两倍。

　　在中国，黑石同样不断加码物流地产。为了管理中国境内的物流资产，黑石还于2018年左右成立了物流资产管理平台“龙地”。今年7月，龙地首席执行官黄咏祥在接受媒体采访时表示，黑石在中国物流方面的投资已超过8.6亿美元，折合超过55亿元人民币，重点聚焦广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。

　　自2018年将物流资产纳入龙地平台后，黑石在中国的物流地产投资规模迎来快速增长：2018年10月以2.75亿元收购东百集团（600693）旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权；2019年6月，黑石集团旗下地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方就第一产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

　　2020年，黑石进一步加大对中国物流地产的投资力度，先后落子佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等地，同时还在上海新建成一座物流园区。目前，仅在大湾区内，黑石便已有6个物流园区， 3个在佛山、2个在东莞、1个在广州。

　　黑石认为，物流是在全球最有信心的投资主题。因为全球电子商务发展的势头继续高涨，新冠疫情对消费者偏好和期望产生了深远影响，这也推动了对密集型地区最后一英里配送中心的需求。

　　贝壳研究院商业地产分析师郑中则指出，物流地产或将成为非住宅类房地产行业的新增长点。“和购物中心、办公楼等商业地产物业相比，物流地产园区的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，租户组合更为稳定，因此市场韧性更好。从投资回报率看，物流地产通常超过6%，高于商业地产的4%至5%。”

东百集团股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：迄今为止，共2家主力机构，持仓量总计4.54亿股，占流通A股50.55%