今年“拿地大户”招商蛇口，连续5个月业绩下滑后，能否顺利完成全年目标

　　记者 李贝贝 上海报道

　　截至11月底，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商”）已累计实现签约销售金额2827.97亿元，同比增加15.21%，完成年度目标3300亿元的85.7%。但在行业寒冬之中，业绩已连续5个月下滑的招商能否如期完成目标仍有待市场考验。

　　全年积极扩储

　　12月3日，为期4天的上海第三轮集中供地落幕。“从参拍企业上看，本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以国央企为主流，国企、央企不论在融资成本还是融资渠道方面都更有优势。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示。

　　一众获地房企中，据克而瑞地产研究中心统计，招商拿下3宗地块，总金额超过105亿元，拿地金额及数量均位居此轮供地首位。

　　其中，12月1日，招商以45.29亿元竞得浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块，成交楼面地价35684元/平方米，溢价率9.39%，是此轮土拍中溢价率最高的地块。

　　12月2日，招商又联手象屿地产及江苏海鸿联合体，以33.566亿元、溢价率9.08%的代价将位于青浦区的西虹桥蟠龙路西侧45-06地块收入囊中；此外，招商&南山控股（002314）联合体还竞得嘉定区南翔镇JDC2-0101单元06A-01A、07A-02A地块，成交价27.05亿元，楼面价24000元/平方米。

　　除了第三轮供地中拿下的三幅地块，招商还分别在第一轮供地中获得浦东新区曹路中心镇1宗地块，在第二轮供地中与路劲和象屿组成联合体拿下青浦区西虹桥地块。据克而瑞地产研究中心统计，三轮集中供地后，招商成为今年上海土地市场的最大赢家，共计拿下5宗含宅地块，合计成交建面达66万平方米。

　　不仅是在上海市场，年初至今，招商在土地市场上都颇为积极。据平安证券研报统计，今年1-11月，招商把握供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，期内新增土储建面1081万平米、总价约1552亿元左右，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为104%、64%，拿地金额比高于2020年全年（54%）。

　　另据招商于12月9日发布的11月销售及近期购得土地使用权情况，除了在国内市场拿地，10月至今，公司还在新西兰奥克兰市获取了4宗地块。

　　中国指数研究院指出，下半年，随着“房企拿地销售比不超过40%”的监管新规出台，招商在土地扩张上的力度有所降低，但7-10月通过入股合作等多元化拿地方式，土地支出金额依然达到了40.8亿，53.3亿、65.89亿及70.99亿元。

　　例如，今年9月，招商通过旗下子公司招商局置地入股了卓越在广州黄埔的地块；10月初，招商由通过股权合作，进入了金地、旭辉、首开此前共同拿下的北京项目（北京朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块）。

　　毛利率一降再降

　　逆势积极获地的背后，是招商对于规模与行业地位的渴求。

　　2021年初，招商蛇口（001979）定下3300亿元的销售目标，对比上年业绩，增长率约为18%。“我们现在的可售货值有5300亿元，达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”彼时，在业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰颇具信心。

　　12月9日，招商公布2021年11月销售及近期购得土地使用权情况：2021年1-11月，招商蛇口累计实现签约销售面积1242.77万平方米，同比增加16.09%；累计实现签约销售金额2827.97亿元，同比增加15.21%。对比3300亿元的销售目标，招商目前已完成年度目标的85.7%。在亿翰智库的榜单上，招商目前位列1-11月中国典型房企销售业绩TOP200榜单的第8位。

　　不过，这也意味着，12月单月，招商需完成472.03亿元的销售金额，才能实现年度业绩目标。

　　但公开信息显示，招商过去几个月的销售业绩维持在200亿元上下，且已连续5个月同比下滑。其中，11月，招商实现签约销售金额252.91亿元，同比减少13.57%。此前，7月-10月，招商分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元和165.45亿元，较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%和36.44%。

　　不仅如此，三季度报告也显示，尽管拿地积极、规模增长迅速，但公司反映盈利能力的毛利率、净利率指标却再次下降。国金证券研报指出，“公司2021年前三季度毛利率21.9%，相较去年同期下滑2.4pcts；Q3单季度毛利率17.3%，相较去年同期下滑7.5pcts，整体下滑幅度超预期。”

　　据公开报道，11月30日，在招商蛇口投资者网上集体接待日时，投资者也对公司的盈利问题表现出强烈的关注：“公司的毛利率已下滑两年，何时能恢复？”而对于毛利率下降这一问题，董事长许永军回答称：“房地产高毛利时代已经过去，公司将通过精细化经营，努力维持相对合理的利润率水平。”

　　值得一提的是，招商的拿地权益比例也不断走低。例如，国泰君安证券报告显示，2021年10月，招商蛇口以71亿元新增7个项目，权益建面合计53万方。公司整体土地投资力度继续维持高位，前10月累计约103%，但同时拿地权益比例较低，仅有47%。

　　对于公司业绩完成是否有压力、如何改善公司毛利率下滑、拿地权益比走低等问题，《》记者向招商蛇口方面发去采访提纲，亦多次致电相关人士，但最终招商方面拒绝了采访。

　　一位不愿具名的业内人士告诉《》记者，对比之前的销售情况、以及目前的市场行情，招商要在最后一个月冲刺完成年度目标的确有些难度。“但这也不是招商一家所面临的问题，今年应该有很多房企都完不成业绩，”该业内人士强调：“在今年多家房企接连爆雷的情况下，作为国企，眼下还有钱去积极拿地其实已经相当有实力了。”

　　据亿翰智库研报，TOP200房企1-11月累计销售金额同比增速降至1.5%，较1-10月继续收窄5.3个百分点。单月销售金额同比下降37.9%，延续了6月以来的低迷状态。尽管政策端有边际宽松的迹象，房企也积极促销，以价换量，但购房预期转向已难以逆转，销售不见起色，房企在销售端的压力持续。

　　投资方面，受销售低迷和融资持续紧张的影响，11月，亿翰智库监测的16家典型房企投资意愿“已基本冷却”，除部分国央企仍在持续拿地外，多数规模民企已暂缓拿地。16家典型房企1-11月拿地面积18521.3万平米，同比下降28.23%，降幅较1-10月扩大6.4个百分点；拿地金额12746.1亿元，同比下降11.5%，降幅较1-10月再扩大8.5个百分点。

　　国金证券也指出，目前招商蛇口资债比健康，维持“绿档”。截至三季度，公司现金短债比为1.8倍，剔除预收款的资产负债率为59.6%，净负债率为34.0%，均满足“三条红线”的要求，为“绿档”企业。

　　责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：已发现中线卖出信号。

● 长期趋势：迄今为止，共93家主力机构，持仓量总计64.84亿股，占流通A股81.85%