房地产行业“敲钟人”万科（00002.SZ，02202.HK），再度为房企拉响预警。
2月11日，一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》流出。一名接近万科的人士告诉时代周报记者，该文件内容属实。
继2014年提出“白银时代”后，郁亮又一次为房地产行业划分新阶段。
郁亮表示，房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表出清阶段。对房地产行业而言，缩表出清即去金融化，是发展的必然趋势。
“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。”郁亮直言，背水一战即要么死、要么活，没有中间状态。房地产行业必须快速、坚决出清，能解决过去累积的包袱，就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。
“黑铁时代”，万科倡导节衣缩食，打造战时氛围。
2021年11月，万科内部发出倡议，对不产生价值的开支做减法，花小钱办大事。为减少不必要开支，全体员工按费用最优原则合理规划差旅出行。
以郁亮为代表的万科管理层以身作则，将节衣缩食进行到底。
郁亮透露，目前他定机票不会选择头等舱，如果有时间接近的航班会“哪班便宜买哪班”。2022年，万科员工的收入将大幅下调，福利、补贴等要跟“黑铁时代”相匹配。
行业规模开始萎缩
2021年中央经济工作会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。
郁亮对“新的发展模式”的理解为一个中心、三个基本点。一个中心即解决老百姓居住问题；三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人地房匹配。
具体而言，房住不炒可分为“房住”和“不炒”。对“房子是用来住的”，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但仍不允许炒作，涨幅限制还会保留。
郁亮认为，租购并举对租赁住房而言是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，将分流买房子的需求。即使租房需求增多，也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。
“在新发展模式中，人地房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。”郁亮指出，要适应房地产行业回归民生属性的现实，不要指望价格上涨。
“房住不炒”之下，房地产行业进入平稳周期，规模快速扩张模式不再。国际评级机构穆迪在近日发布的报告中称，预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5%-10%。
在郁亮看来，房地产市场将面临两个重大变化，即市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。
面对重大变化，万科将做相应改变。郁亮指出，万科在投资方面需要进一步思考，市场分化萎缩、利润非常有限的时候，要进行更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，或要整建制撤销，收回“番号”。
向比亚迪取经
随着前期高地价项目和资本化利息步入结算，房企营业成本、利润空间承压。近年来，房企盈利能力减弱，利润增速维持低位。
克而瑞地产研究中心数据显示，2021年上半年，房地产行业80家典型上市房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势。
其中，毛利率指标降幅最大，2021年上半年毛利率中位数同比降低1.6个百分点至21.7%。净利率和归母净利率的中位数也分别降至9.3%和6.5%。与历年相比，房地产行业的利润率指标均已降至2015年以来的最低水平。
微利阶段，万科该何去何从？对此，郁亮向比亚迪（002594）集团董事长兼总裁王传福“取经”。
在一次拜访比亚迪的过程中，王传福告诉郁亮，比亚迪除轮胎和玻璃之外，其它产品均由自家生产。郁亮此前认为，汽车部件已经相当成熟，可以从外部购买使用。但王传福表示，每个产品都有厂家，每个厂家都要赚利润，拼起来比亚迪难以赚钱。
受此启发，郁亮认为万科需要进行流程再造，即减少外包环节，拒绝“二传手”文化，凡事做到亲力亲为，摒弃黄金时代的惯性思维。
行业进入“黑铁时代”，万科应如何寻找新的锚定点？郁亮对万科的要求是，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。
做专业高手，意味着不能满足于做业余的好手，不要和自己过去比较，要与行业中的标杆比较；全能冠军指的是靠一招鲜吃天下的时代已结束，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的“铁人三项”；长跑胜将则是长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律。
“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”郁亮总结道。
编辑 骆一帆
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：回落整理中且下跌趋势有所减缓。
● 长期趋势：迄今为止，共269家主力机构，持仓量总计8.18亿股，占流通A股8.42%
综合诊断：万科A近期的平均成本为21.32元，股价在成本下方运行。多头行情中，目前处于回落整理阶段且下跌趋势有所减缓。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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