招商蛇口： “双百”战略持续推进 综合发展成效显著

　　3月21日，招商蛇口（001979）发布2021年年度业绩报告。数据显示，2021年招商蛇口实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。其中，住宅开发项目权益销售额1658亿元。据悉，2022年招商蛇口销售金额目标为3300亿元，全年可售货值6200余亿元。从城市能级占比方面来看，一线城市占比28%，二线城市占比48%，三四线城市占比24%。

　　3月22日，招商蛇口董事长许永军在年度业绩发布会上表示：2021年招商蛇口推动“三个转变”：坚定从开发为主向开发与经营并重转变；坚定从重资产为主向轻重结合转变；坚定从同质化竞争向差异化发展转变。2022年招商蛇口将进一步坚持“行稳致远、守正创新、追求卓越”的经营理念，持续推进“双百”战略落地和数字化赋能，助力公司转型发展。

　　三档全绿 融资成本持续降低

　　根据2021年年度报告显示，招商蛇口2021年营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%。其中，社区开发与运营收入为1279.11亿元，同比增26.32%，占比79.63%；园区开发与运营收入为325.33亿元，同比增15.24%，占比20.25%；邮轮产业建设与运营收入为1.99亿元，同比增49.54%，占比0.12%。期内基本每股收益1.16元。业绩发布会上，许永军表示：招商蛇口决定将2021年度公司归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金。从2015年底上市至今，招商蛇口累计派发现金股利326亿元。

　　2021年，招商蛇口实现归属股东净利润103.72亿元，同比减少15.35%。对于公司利润下滑明显，董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，当前行业红利逐渐消失，行业规模见顶，不断提高经营管理能力，优化业务结构是行业大势所趋。对于招商蛇口来说，通过各环节各维度精细化管理等方式，加大各业务的协同。

　　数据显示，2021年招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，“三条红线”持续绿档。此外2021年招商蛇口综合资金成本为4.48%，较2021年的4.70%下降22个BPs，融资成本持续降低。对于2022年的融资计划，招商蛇口财务总监黄均隆在会上透露：将会考虑多种融资渠道，综合考虑债务的安全性和融资成本。同时指出，招商蛇口在秉承稳健策略的基础上，会充分考虑并购贷。

　　多元扩储 把握城市更新和并购机会

　　2021年招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。在兼并收购和参与城市更新方面，招商蛇口年内落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。

　　在产城联动方面，2021年招商蛇口共获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。随着行业规模的见顶，未来房地产行业发展规模将逐渐下降。招商蛇口总经理蒋铁峰预计：未来行业规模或将下降30%以上。在此情况下，招商蛇口将培育第二条增长曲线，围绕客户需求，盘活存量资产，提升存量资产价值是未来利润增长的必由之路。因此，把握城市更新和收并购机会成为扩储的新渠道。蒋铁峰表示：招商蛇口2022年新开工计划1400万平方米。除了继续发力城市更新外，未来在资产质量、风险可控、价格合理等情况下，招商蛇口会以积极态度谨慎推进收并购机会，顺应国家大势。

　　开发与经营并重 综合发展成效显著

　　近年来，综合发展成为企业的转型突破新方向。招商蛇口已在商业、写字楼、酒店、公寓、园区等多元产业持续布局，发展成效显著。在商业项目方面，数据显示2021年招商蛇口获取4宗项目、体量43万方，分别位于上海、南京、成都和厦门。截至2021年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个。招商蛇口副总经理聂黎明表示，目前商业业务是招商蛇口的成长型业务，在2022年或者十四五期间，将继续按照我们的战略规划和双百目标努力。在写字楼方面，截至2021年末，招商蛇口全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。

　　产业新城方面，目前布局8个大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里。同时，招商蛇口在特色产业园区方面的动作是主要运营管理的网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），布局15个城市。在运营策略的制定上，招商蛇口蒋铁峰表示，网谷、意库和智慧城坚定推进"一园一策"，提升项目经营效益开展产业投资与孵化，强化"产业+基金"模式，实现 "投带联动"。

　　此外，2021年招商蛇口租赁业务出租率、酒店业务客流量及入住率不同程度提高，租赁业务和酒店业务收入有所上升。其中，2021年实现出租收入为34.14亿元，同比增加17.98%，总体出租率84%；酒店收入为6.10亿。据悉，招商蛇口自有酒店品牌伊敦及伊敦睿选正式落地，打造壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠 /CM+服务式公寓等产品体系，加强产品迭代更新、夯实客户服务，精细化管理。

　　针对未来长租公寓业务的发展，副总经理兼总法律顾问刘晔回应称：招商蛇口是长租公寓领域资深的参与者，业务已开展近30年，目前拥有长租公寓房间数3.6万间，布局于一线城市和强二线城市。未来，招商蛇口将加强轻资产管理输出，预计2022年招商蛇口长租公寓业务取得一些突破，为股东创造更大价值。

　　坚持战略定力 加快转型步伐

　　回顾2021，百年变局加速演进，新冠疫情始终反复，宏观经济增速和房地产市场双双下行。在极为严峻的形势下，招商蛇口始终保持战略定力、防范行业风险、加快转型步伐，坚持践行“一城一模板”、“一业态一模板”和“一园一策”的三个一工程，持续对标优秀同行，提升公司经营管理效率，实现企业逆市稳步发展。

　　未来，招商蛇口将新时期的发展中尝试借助新产业（300832）、新技术，助力企业经营管理和产品结构的再度转变，在发展结构上加速培育持有经营、创新经营和新兴业态的业绩增长点，打造创新蛇口、智慧蛇口、绿色蛇口、科技蛇口。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：该股进入多头行情中，股价短线上涨概率较大。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共136家主力机构，持仓量总计63.07亿股，占流通A股79.61%