物业管理：有序稳行 构建“美好生活”服务阵营

　　在过去两年的疫情中，默默无闻的物业管理成为城镇社区“最后一百米”的见证者与服务者。由于物管行业在基层治理，以及在疫情防控中发挥的巨大作用，获得了社会的普遍认可，各地政府纷纷出台相关政策，推动物业管理全覆盖。

　　物业行业成为“社区治理基层支柱” 物管覆盖率疾升

　　据中信证券通过贝壳网的底层小区公开数据调研，全国主要的24个一二线城市，物管覆盖率从2019年的78.8%上升至92.3%，增长60.2%。物业管理接近全覆盖。其中，品质化项目（物业费超过2元）总的市场份额（按照金额算）占比达到71%。

　　5月10日，国家住建部、邮政局办公室发文强调了给予物业服务企业必要的保障和支持。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。5月13日，北京市住建委跟进发文提出将住宅物业服务项目疫情防控工作纳入社区防控体系，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。

　　将物业行业定位为“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度显著强化，对于社区治理在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面物业将成为重要的参与力量。

　　2021年财报：50家上市物企总收入同比增长46.5%

　　二季度为财报季，截至2022年4月，A股和H股上市的国内物业服务企业已超50家，整体表现稳定，呈现出强者恒强的格局。

　　50家上市物管公司2021年收入合计1785亿元，同比增长46.5%；归母净利润合计226亿元，同比增长45.6%。就物业行业来说，抗周期性的特点在过去的一年中表现得更为突出。

　　从衡量企业发展的重要指标“毛利率”看，一类是高毛利率，中骏商管、祈福生活服务、新希望服务毛利率超过40%；第二类是中高毛利率，包括合景悠活、碧桂园服务在内的21家物业公司属于“毛利率30%”阵营，第三类为普通毛利率，保利物业（18.68%）、绿城服务（18.55%）、中海物业（17.39%）、招商积余（001914）（13.76%）。未上市的万物云毛利率为15%。

　　在整体收入上，2021年的财报显示，碧桂园服务以288.4亿元收入领跑行业。2021年营业收入TOP10的物业企业中同比增速最高的是碧桂园服务、金科服务，分别为84.9%、77.7%。营业收入TOP11-20的物业企业中同比增速最高的是合景悠活，增速为114.6%。

　　基础物管的收入是物业公司的“基石”，其中，碧桂园服务基础物管137.94亿元，万物云的基础物管113.63亿元。

　　新大正（002968）的基础物管收入占总营收的比重高达92.65%，主航道清晰、独具特点。

　　增值服务：小荷才露尖尖角

　　面向业主开展的社区增值服务领域，包括但不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等，凭借高毛利、差异化突围等较大想象空间，被众多物业公司视为第二增长曲线及寻求突破的新方式。

　　50家物业公司2021年财报中，碧桂园服务的社区增值服务业务收入最高，为33.28亿元，其次是绿城服务（28.36亿元），世茂服务（25.13亿元），保利物业（23亿元）等。

　　29家上市物企公布了社区增值服务的毛利率，平均值约为43.15%，远高于基础物业管理。

　　尽管经历了整个房地产业到物业管理，三道红线、部分房企流动性风险，从2021年下半年开始，房地产波动开始向物业管理传导，上市股价及市值持续回落，经过洗牌及熨平之后，物业行业上市物企平均估值已经从34倍降至14倍。华润万象生活成为唯一一家动态市盈率超过40倍的物业公司，估值低于10倍的物企数量从去年6月29日的7家增加到27家。

　　有头部优质物管企业的示范效应，整个行业的创新及增值服务就不会寂寞，未来从在管规模、业态分布、业务结构、品牌和产品、经营效率等方面都有很大的提升空间。

　　随着房地产政策的持续宽松，普遍认为地产筑底回暖，但是，民企地产拿地恢复尚待时间，因此对于物业管理企业来说，一，独立的市场拓展能力，二，增值服务新场景开发，成为物企下半场的关键动作。

　　在2021年市场拓展合约面积5000万方以上的民企物业中，绿城服务和旭辉永升服务的独立拓展面积，达到合约面积的60%以上。

　　“长期主义”，精研产品，对于“客户需求”的突破性认知，才是未来物管企业能否再上层楼的核心点。

　　高质量并购 专业赛道拓宽

　　伴随着房地产主业的出清、盘整，整个物业行业的并购从2022年1月华润万象并购中南服务之后，市场并购按下暂停键。

　　而在近期并购有所升温。并购数量不多，但是并购质量稳健，专业赛道拓宽是近期物企并购的特征。

　　招商积余拟5.36亿元收购新中物业。公司公告拟收购新中物业67%股权，交易价款5.36亿元。

　　新中物业是中国银行旗下港资企业中银集团的全资子公司；主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。2021年7月底，新中物业在管项目数241个，在管面积559万方，单项目面积约2.32万方，单面积创收约6.11元/平米/月，单面积创收略低于招商积余办公类物业（6.66元/平米/月）。新中物业2021年净利率9.8%，高于2021年12月公司收购的三家公司整体净利率7%的表现。若对标招商积余2021年末净利率（4.3%）、归母净利率水平（4.8%），当前新中物业净利率水平远高于招商积余净利率。

　　高质并购附加了高增长空间。目前中国银行内地银行机构总数约10382家，内地非商业银行机构总数520家，中国香港、中国澳门、中国台湾及其他国家和地区机构550家，合计11452家。新中物业对中行机构服务覆盖率较低，考虑到收购后中国银行仍间接持有新中物业33%股权，预计新中物业对中国银行机构服务的拓展率有望提升。

　　金茂服务公告收购首创置业旗下首置服务100%股权，对价4.5亿元（其中3.15亿元为全球发售所得款，1.35亿元为自有资金），对应2021年静态PE约13.7倍；截至2021年末，首置服务在管面积280万方，合约面积711万方，规模中等，合管比约2.54，项目储备充裕，未来规模扩张存在较为有效的支撑；首置服务经营主要方向为高端住宅和高端商办的物业管理服务，项目主要位于北京、上海、西安、成都等城市，项目定位、区域分布均与金茂服务有较高的契合度，预计此次交易在扩大金茂服务规模的同时，也将提升其项目密度，加强集约化降本增效。此次交易为央企背景的金茂服务首单并购。

　　东原仁知服务发布公告， 以现金7950万元人民币的代价收购浙江中都100%股权，对应2021年PE 12.8倍，以现金0.62亿元人民币的代价收购湖南金典80%股权，对应21年PE 13.2倍。浙江中都的在管面积约为480万平方米，包括25个住宅物业项目及12个非住宅物业项目。湖南金典的在管总建筑面积约为770万平方米，包括41个非住宅物业项目，承诺2022-2024三年累计收入和净利润增长不低于20%，三年合计收入不低于1.97亿元，三年合计净利润不低于2030万元。

　　有序缓行 稳步构建“美好生活”服务阵营

　　截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。

　　2022年6月21日，鲁商生活服务通过港交所聆讯，这是今年以来第4个上市的物业股。而在此前，4月1日，万物云正式递交赴港上市招股书。招股书显示，2019~2021年三年间，公司营收规模分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，三年实现增长70.21%。

　　在年初已递交上市申请的龙湖智创生活，据瑞恩资本Ryanben Capital披露，知情人士称龙湖智创生活有关计划已获港交所批准，计划上市集资约10亿美元(约78亿港元)。

　　物业管理是一个既悠久，又年轻的行业，作为中国商品房市场的“售后”端，伴随着中国城镇化走过了二十年的辉煌；然而，当中国城镇化发展已至存量为主、增量为辅的阶段，物业管理以运营、服务、第三方拓展的“独立性”，成为未来规模化与个性化兼具的必要条件。

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