余亮:市场短期明显超卖 未来住宅建设中心值为10亿平方米

3月29日，万科召开业绩简报会，回应近期市场关注的多个热点话题。

董事会主席余亮明确表示，万科管理团队坚决不躺下，将跨越这个阶段。公司将加强库存振兴和房地产变更工作，未来两年将减少1000多亿元的利息支付债务，以确保公司的安全。朱九胜总裁系统地回应了公司与银行和保险金融机构的合作。”万科目前的融资状况仍处于正常状态。客观地说，有压力，但有压力可以通过，我们可以通过这个水平。昨日发布的财务报告显示，万科盘活股票、精简组织、节衣缩食等方面的新变化已经凸显。最明显的特点是，郁亮、朱九胜、监事会主席自愿解冻月薪税前1万元。于亮：3月29日上午，万科举行了2023年业绩会，管理团队坚决不躺平。在会议上，万科董事会主席余梁表示，万科管理团队坚决不躺下，将跨越这个阶段，公司将加强库存振兴、房地产变更工作，未来两年减少利息债务1000多亿元，确保公司安全。他认为，公司多年来在开发和运营服务方面建立的能力将有助于万科成为行业新发展阶段的优秀企业。余亮：他很早就提出了“生活”，但考虑还不够全面。余亮也承认，要“生活”，良好的业务能力只是一个方面。公司还需要加强底线思维，在极端情况下进行压力测试，并做出更充分的准备。尽管万科很早就提出了“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳定的标准可能无法完全保证公司的安全，因此需要加强底线思维，做好更充分的准备。对未来，万科以更大的决心和力度，推动盘活股票，把房地产变成房地产等工作，使公司的安全垫更厚。余亮指出，在过去的一段时间里，万科一直在努力振兴股票，并通过新的融资渠道、资产交易等方式继续将经营性房地产转化为动产，以补充现金流。今后，上述工作将以更强的危机感和更大的努力推进。通过以上工作，万科未来两年将削减1000多亿元的付息债务。他还提到，万科今年打破了31年的惯例，做出了不分红的艰难决定，这也为这项非常重要的工作创造了条件。最后，郁亮对万科的未来充满信心。他认为，凭借公司目前的能力，轻装上阵后，能够更好、更长久地为股东创造价值。自去年第四季度以来，万科一直受到深圳国有资产、金融机构、合作伙伴和市场各方的关注和帮助。万科非常感谢这些善意和支持，也非常感谢外界的批评。万科管理团队不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成更好的公司。余亮：市场短期明显超卖3月29日，万科2023年年度报告业绩，对于房地产市场趋势，万科董事长余亮表示，市场短期明显超卖，未来住宅建设中心值为10亿平方米，支持政策大量出台，强度超过以往，随着政策效果，相信市场将逐步恢复。余亮认为，住房需求需要动态观察，未来空间依然广阔，目前超卖。一方面，美好生活的标准在不断提高，人均生活面积、住房设施、社区环境都有改善的空间。另一方面，城市化进程尚未结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万。综上所述，未来住宅建设的中枢值约为10亿平方米。2023年新建住宅面积不足7亿平方米，较2019年高点下降59%。因此，短期内，市场明显超卖。余亮认为，目前支持房地产市场的政策已经出台，超过了前几年。随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他还指出，去年提出的房地产开发新模式“三大项目”建设将促进经济复苏，为房地产企业提供更多的发展空间。万科在城中村改造和经济适用房领域都有项目。未来将继续充分发挥自身在小户型建设和代理建设方面的能力和优势，积极参与。余亮还提到，今年期间，住房和城乡建设部部长倪红向房地产企业发出了一条信息：“谁能抓住机遇，转型发展，谁能为群众建好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，余亮表示鼓舞，万科将继续提供好的产品、好的服务，全力以赴迎接美好的未来。朱九胜谈到与机构的合作，朱九胜首先回应了评级下调，称主要评级公司确实降低了公司的评级，公司的基本面没有根本性的变化。评级下降肯定有影响，但没有很大的根本影响。目前，影响似乎相对有限。在银行方面，朱九胜表示，“万科长期以来一直以战略和长期合作为基础，与银行有着良好的关系。万科有8家短名单合作银行，16家长名单合作银行，26家长期合作银行，长期支持万科。当行业下行销售下滑，收款减少时，银行是我们风险防范的盟军。“与保险资本合作，万科与许多保险公司合作，保险资本支持我们的方式更多的是债务计划对应的商业业务，在期限设置“5+1+1+……”的形式，是否“+”选择有时在保险资本，有时在我们，接近“+”我们会坐下来谈论。特别感谢各大保险公司的长期支持，长期耐心的资金让我们在经营业务上更加从容和韧性。保险资金的支持使我们在转型的道路上有了更高的决心。在今天举行的万科2023年业绩会议上，万科集团总裁兼首席执行官朱九胜表示：“万科目前的融资状况仍处于正常状态。客观地说，有压力，但有压力可以通过，我们将能够通过这个水平。朱九胜说，我认为融资有三个挑战，一是开发业务收支不平衡；二是融资模式变化带来的挑战，以前可以大量提款，现在转移到项目，根据项目进度；第三个挑战是整个业务布局，即业务收益率不足以覆盖整体利息攀升状态。“大股东支持万科万科的四项措施表示，深圳国有资产在去年11月6日与金融机构的交流会议上发表了非常积极的声明。会议结束后，深圳国有资产采取了四项措施，以市场化和合法化的方式帮助和支持万科。一是帮助万科处置流动性低的房地产和长期股权投资；二是市场化认购万科盈利消费基础设施；三是通过深圳国有企业与万科的产业合作，促进多项项目合作；

第四，深圳国有资产也在积极协调金融资源支持万科。

目前，这些项目的一些进展已经完成，一些已经支付了真诚的基金，而另一些项目正在逐步实施。如果这些项目全部实施，预计将帮助万科释放超过100亿元的流动性。2024年刚刚过去的第一季度，万科四项工作的一些计划已经出现。首先，高管带头降薪。根据万科3月28日晚发布的2023年年报，万科董事会主席余亮、总裁朱九胜、监事会主席自愿解冻月薪税前1万元。根据财务报告，郁亮在2019年、2020年税前报酬总额超过1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超过1100万元，解冻税前报酬总额超过800万元。2021年，万科归母净利接近腰斩，于亮自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金工资(税前)为144.9万元。2024年2月，万科将上海七宝万科广场剩余50%的权益转让给领导，交易对价为23.84亿元。据万科介绍，上海七宝万科广场项目实现股东IRR15.7%，从2008年获得土地，经过开发建设、运营管理直至退出。在组织调整方面，自2024年以来，万科先后完成了南部地区和上海地区城市公司的组织设置，进一步促进了城市间资源的高效配置和整合，以及人才的灵活配置。在全面融入城市房地产融资协调机制方面，万科已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市报告了42个住房和建设融资协调机制白名单项目，并将根据各城市规则的要求积极申报。与此同时，公司正在积极与银行协商，加快经营性融资资源的释放。证券时报