上市后首亏 文旅能否成世联行新出路

　　随着地产“黄金时代”的逝去，2018年至今，世联行（002285）已连续三年营收净利双双下滑。

　　随着地产“黄金时代”的逝去，2018年至今，世联行已连续三年营收净利双双下滑。曾经的房产中介“老大哥”正在步入困局。而如何破局？已然成为当下世联行的“头号课题”。

　　近期，世联行签订多个《战略合作框架协议》，开展文旅等相关项目合作。切入文旅能给世联行带来新的生命力吗？

　　企业营收净利三连降 并迎上市后首亏

　　10月30日，世联行发布2020年第三季度报。三季度报指出，2020年前9月，公司实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%；归母净利润亏损6873.23万元，同比锐减204.48%。值得一提的是，这也是世联行自上市以来的首次亏损。

　　世联行的营业收入主要来自于交易服务和交易后服务两大板块。前者包含代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务等；后者涵盖金融服务业务和装修服务业务等。

　　财报中，世联行将营收净利的双下滑主要归结于疫情影响。其表示，报告期内，公司交易后服务收入同比下降54.03%。其中，因严控风险、稳健放贷，金融服务收入同比下降54.99%；因受疫情影响，装修业务收入同比下降52.34%。

　　但事实上，在疫情冲击之前，世联行的盈利能力问题早已显现。

　　2018年，世联行实现营业收入75.34亿元，同比下降 8.26%；归母净利润4.16亿元，同比下滑58.59%。世联行在财报中指出，这是公司自2009年上市以来，第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。

　　世联行表示，由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，2018年世联行的交易服务板块营业收入52.87亿元，同比下降18.63%。其中，华南区域、华东区域、华北区域、 华中及西南区域营业收入分别同比下降8.32%、9.98%、11.03%和20.93%。

　　2019年，世联行持续走“下坡路”，实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%，归母净利润8194.23万元，同比下降80.29%。和2018年业绩相比，2019年世联行的营收、净利“缩水”进一步加剧。

　　2019年年报显示，受政策调控和市场波动等因素影响，在世联行总营收中占比超过6成的交易服务收入同比下降18.88%。

　　不难看出，交易服务收入的逐年下滑，是世联行2018年、2019年业绩下滑的“罪魁祸首”。而代理销售的“不景气”，又是世联行交易服务收入下滑的重要原因。

　　伴随房地产“增量时代”向“存量时代”的转变，世联行的代理优势已不复存在。

　　2018年、2019年世联行已结算代理销售额分别为4029.4亿元、3568.78亿元；分别同比下滑10.91%、11.43%。与此同时，与之相对应的代理收费平均费率也在逐渐下滑，分别为0.82%、0.8%。

　　偿债压力大幅提升

　　自2018年以来，伴随业绩一同下滑的还有世联行的资产负债率。

　　数据显示，2018年、2019年以及2020年第三季度末，世联行资产负债率分别为59.02%、53.52%、49.48%。

　　不过，逐渐改善的资产负债率，并不意味着世联行不用为钱担心。2020年，以往鲜少发债的世联行多次发起融资动作。

　　7月9日，世联行发布公告，中国银行间市场交易商协会同意接受公司超短期融资券注册。公告称，此次超短期融资券注册金额为5亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

　　此外，珠海大横琴入驻世联行后不久，双方便签署《借款协议》，大横琴拟向世联行提供 5 亿元借款，有效期为2年。该资金主要用于支持世联行发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

　　值得一提的是，2020年以来，世联行的一年内到期债务增长迅猛。第三季度报指出，截至2020年9月30日，因一年内到期的银行长期借款增加，世联行一年内到期的非流动负债从2019年末的2064.44亿元增至3.68亿元，涨幅高达1682.57%。此外，截至2020年9月30日，世联行的短期借款还有14.16亿元。

　　与此同时，世联行的现金及其现金等价物从2019年末的23.7亿元减至2020年9月底的16.92亿元，“缩水”6.78亿元。

　　一方面，短期债务增加，另一方面在手现金却大幅“缩水”。数据显示，截至2020年9月30日，世联行短债比为0.245%，在手现金无法覆盖短期债务。这也意味着，世联行的偿债压力不容小觑。

　　文旅能否成为新出路？

　　珠海大横琴入驻世联行、并成为其第一大股东，不光给世联行带去了融资“福利”；还一同建立了合作关系。

　　近日，世联行发布两则合作公告，且两项合作均涉及文旅项目。

　　一则，是世联行与盐城市城南新区开发建设投资有限公司、珠海大横琴、广州振远文化创意产业有限公司签署《战略合作框架协议》公告。四方同意就盐南新区城市大资管业务战略、招商企业管家服务业务、大文旅产业发展等领域开展全方位深度合作。

　　包括，立足盐南新区大文旅产业发展，为城市在地文化发扬传播及城市空间、 特色小镇、自然景区等提供文、旅、教、商相融合的文化内容、演艺节目、休闲产品等。

　　另一则，则是为世联行与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴签署《战略合作框架协议》的公告。三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。

　　其中包括，由珠海大横琴或世联行作为投资主体，并引入赣州市南康区人民政府指定国有企业为战略合作方，共同参与星乐度露营小镇、低密度文旅住宅项目开发，并探讨合作开发大山脑景区生态旅游、龙回飞翔小镇(滑翔基地)等项目。

　　世联行告诉财经网，“文旅并不是我们从未涉及过的领域。世联行控股子公司世联君汇旗下做过不少文旅项目。”

　　财经网也从世联行官网获悉，2014年，世联行曾为美的鹭湖森林度假区提供顾问服务；2018年，世联行曾承接江西省文旅类项目运营管理。

　　不过，关于“文旅是否是未来的发展重点”，世联行方面并未正面回应，仅表示“以后期公告为准”。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜向财经网分析，以代理行的“脾性”而言，其业务拓展和多元化的路基应该是轻资产模式，而不是介入投资和持有物业的重资产模式。因此，世联行介入文旅大概率在底层逻辑上应该也是轻资产模式。

　　柏文喜进一步解释，世联行介入文旅，应该是希望通过介入文旅运营管理、以轻资产的模式，来进行新业务的拓展并与原有核心业务形成协同效应，巩固原有业务的竞争力。

　　不过，柏文喜也指出，文旅运营是长线业务，需要持久性的精益求精方能见效。这和世联行此前的中介业务有着本质的不同。因此，如何转变交易服务的一次性中介思维，来实现对文旅行业的长期、长久运营，是世联行入局文旅领域，需要面对的问题和挑战。

　　此前，世联行也曾多次尝试业务转型，涉足金融服务、装修服务、公寓管理、工商资产运营、小样社区等领域。虽也有业务小有成就，如2020年上半年，金融服务业务贡献收入1亿元；装修服务业务贡献收入6431.6万元。但对于颓势明显的主营业务来说，新业务的收益明显犹如“杯水车薪”，难以在短时间内成长为世联行的营收主力。

　　那么，这一次，涉足文旅，真能成为世联行的新出路吗？

　　熊颖/文（责编：高雅）

世联行股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共25家主力机构，持仓量总计12.42亿股，占流通A股61.65%