受疫情影响，去年商业物业收益出现不同程度的下滑。不过，越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）在低成本融资及降本增效等举措下，逐渐走出疫情影响。从3月4日举行的2020年全年业绩发布会上可以看到，越秀房托整体出租率、基金年化分派收益率仍然出现增长。尤其是去年末融资成本率降至3.01%。
同时，越秀房托管理层在业绩会上表示，考虑到目前融资成本低，亦处于后疫情时期，今年越秀房托更加关注收购机会。
收入下降，出租率上升
公开资料显示，越秀房托于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。目前，越秀房托拥有广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉物业（越秀财富中心、星汇维港购物中心）及杭州维多利中心等8个优质物业，物业总产权面积约97.3万平方米。越秀房托与越秀地产同为越秀集团旗下的上市公司。
2020年，越秀房托实现收入17.59亿元，同比下降14.5%。尽管受疫情影响，经营数据同比出现下降，但是整体出租率约92.8%，同比增长0.2个百分点。
其中，写字楼物业出租率91.3%，同比上升1.1%。尤其是成长型项目表现突出，位于武汉的越秀财富中心期末出租率87.1%，同比增长12.1个百分点，全年新签面积超4万平方米，成功引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头。
2020年，越秀房托所持有约345亿元物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2020年，越秀房托写字楼表现稳定，广州IFC、财富广场、城建大厦、武汉财富中心的续租租金均较上一年增长5%以上。
而在零售业务方面，越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良指出，相关业务目前占整体收入10%左右，受疫情影响比较大，营业收入比率确实是下降，整个零售这块去年下降了9.8%左右。不过，到去年底的时候，零售行业恢复到95%，餐饮已经恢复到100%，预计2021年的零售业不会太差。
据悉，降本增效成为越秀房产克服疫情影响的重要举措，在成本管控方面，疫情期间酒店公寓成本同比降低22%，税负也同比下降28%。
为了保持良好的经营态势，稳定现有客户并引进优质客户，越秀房托计划对部分房托物业进行更新改造，实现物业保值增值。目前，越秀房托的资产总额维持在362.6亿元，同比基本持平。
2020年，越秀房托管理人拟向基金单位持有人分派总额为6.5亿元，每个基金单位拟分派约0.2293港元。按基金单位于2020年12月31日的收市价计算，年化分派收益率为6.07%，同比增长0.9个百分点。
融资成本同比减少4590万元，寻找收购优质项目机会
虽然受疫情影响，部分物业收益下降，但是利好公司的融资成本也出现大幅下降。据悉，2020年，越秀房托融资成本同比减少4590万元，期末整体融资平均成本率由2019年的4.2%下降至2020年末的3.01%。
而在今年1月，越秀房托进行4亿美元债再融资工作，发行收益率2.65%共获得超额认购超过8倍。
对此，林德良指出，公司关注利息周期，因此今年1月份提早融资，时机非常好。这一笔相当于贡献了9%的分派比例。此外，公司亦留意到除了美元债，港元一个月的同业拆息也处于一个低位，也将为分派作出贡献。
财务总监关志辉及投资者关系总监姜永进表示，2020年，总借贷总资产比率为38.6%，下降了0.5个百分点。公司债务到期分布比较合理，一年期占比24%，随着4月份对美元债到期置换，一年期债务占比会进一步下降。
展望2021年，林德良表示，中国将引领全球经济复苏步伐，疫情影响逐步消退、市场有望持续向好。基金管理人将抢抓消费回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会，灵活调整租务策略，深度挖掘空间价值。
值得一提的是，2020年12月，香港证监会《房地产投资信托基金守则》修订版正式生效，香港特区政府2021-2022年“财政预算案”明确要推动香港REITs市场发展。林德良认为，有关条例放松了房托基金在发展物业规模上的限制，其可选择在发展阶段便参与项目，降低项目收购的不确定性。
对于收购，林德良亦表示，今年时机的确比去年好，因为利息低，亦处于后疫情时期。“低息环境使我们更容易做收购。举个例子，融资成本1.2%左右，收购之后4%的回报率，是正杠杆。如果以前4%多的利息，是反的，显然现在有很好的契机。因此公司将持续寻找符合越秀房产基金投资策略的优质项目。”
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：有加速下跌的趋势。
● 长期趋势：迄今为止，共1家主力机构，持仓量总计6.22万股，占流通A股0.002%
综合诊断：近期的平均成本为13.57元，股价在成本下方运行。空头行情中，并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。
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