行业变局下 荣盛的变与不变

　　稿件来源：荣盛发展（002146）

　　行业调控加码，楼市洗牌深化，有企业失去应对之力，也有企业降速求稳，只有少数企业能在危机中寻得新的机遇，活得更好。

　　2021年3月18日，由中国房地产TOP10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”在京举行。河北房企荣盛发展(002146，SZ)再列“2021中国房地产百强企业”第16位。

　　2020年堪称中国房地产最惨年份，头部或者黑马房企也不得不先把规模大梦先放一放。但慢不意味着停止发展，反而是在新局势下向内发力，为做大做强蓄力。

　　在国家“十四五规划”的开局之年，荣盛发展基于自身和环境变化，实施“六五规划”，提出 “一主三柱多支撑”的产业发展新格局，寻找增长的第二曲线。

　　长期被低估，多家券商给予“买入”评级

　　任何一家能在调整期稳住身位的房企都值得被重点关注，重新审视。

　　自2017年房地产市场进入严格调控后，京津冀市场就一直处于深度调整期，行情未见好转。重仓这一区域的部分房企也被动陷入困境。相形之下，荣盛发展不仅没有受限于低迷环京楼市，反而在这一阶段持续增长。

　　2018年，荣盛发展跻身千亿房企俱乐部。在市场复杂严峻的2020年，荣盛发展没有放慢步伐，销售额和销售面积同比涨幅分别达到10.2%和7.0%，为1271亿元和1174万平。

　　2016-2020年的“五五”期间，荣盛发展销售额与销售面积的复合增长率分别达到25.5%和18.2%。

　　拉长至更长周期来看，过去十年间，荣盛发展净资产由2009年的37.84亿元猛增至2019年的408亿元，净利润也由6.1亿元增至91.2亿。

　　跨越市场周期后，荣盛发展硬实力开始被行业重新审视。

　　中金公司（601995）、广发证券、华创证券认可荣盛发展在城市布局上优化和优质土储获取能力。华西证券（002926）预判其财务状况将持续优化，融资成本逐步下行。

　　基于上述判断，这些知名券商对于荣盛发展股价走势，保持乐观预测，分别发布研报给予其“买入”评级。华创证券维持荣盛发展13.50元目标价，维持“强推”评级。广发证券维持荣盛发展合理价值为13.93 元/股，对应20 年6.3倍动态PE，维持“买入”评级。

　　以目前徘徊在7元上下股价来看，荣盛发展具备翻倍想象空间，后续发展值得期待。

　　行业变局下，向管理要红利

　　房地产行业虽然面临深度调整，但依旧具备巨大发展空间。只不过，在新时代面前，旧模式已不再适用，培育自身核心发展竞争力，才是决胜之道。

　　一个共同的预判是，政策和土地红利已经消逝，房地产正在步入管理红利阶段。随着“三道红线”金融监管和“两集中”土地供给侧长效机制逐步落地，拿好地，做好产品，优化管理，成为房企未来的发展命脉。

　　而从荣盛最近的动作可以看出，它已经在做好准备迎接变动。

　　首先，布局上已经走出京津冀，夯实全国化。

　　荣盛发展早期虽偏居一隅，但在环京受限前，就开始全国化布局之路。在 “五五”期间，荣盛发展基本完成全国性战略布局，形成 “两横、两纵、三集群”战略。并且，荣盛发展还优化城市结构，新进驻重庆、合肥、杭州、苏州、西安、青岛、郑州等28个更高能级的二、三线城市。

　　全国化布局不仅有效提升了对于区域性政策风险的应对能力，还保证了荣盛发展销售的稳定性和确定性。

　　从规模上来看，在长三角，荣盛发展江苏分公司在2020年销售额破百亿。在粤港澳大湾区，目前荣盛发展已进入惠州、佛山、湛江、阳江4个城市，并逐渐土地储备布局。

　　从人事任命上来看，近期荣盛发展新设“大湾区特区”，将粤东公司、广州公司归入其中，由联席总裁庄青峰全权管理。在长三角两大重镇中，浙江公司总经理、江苏公司总经理，也均被授予副总裁资格。

　　可以看出，对长三角和大湾区重视和加码，是荣盛发展在为增长的第二曲线、第三曲线做准备。

　　其次，土储是房企的命脉，但业绩多寡好坏又取决于土储如何转化为更受市场欢迎的产品。

　　从行业对比来看，荣盛属于抓品质较早且长期坚持的企业。“产品为王”的发展理念，荣盛发展早已在十几年前就已经确立。

　　据了解，从2006年开始，荣盛发展就在内部设立“鲁班奖”――“荣盛杯”；而这一奖项评选相当严苛，要求参评项目各分项工程星评不低于三星，其中装修、外立面、园林均不能低于四星。去年12月，荣盛发展有2个项目入列第九届 “广厦奖”，有6个项目从全国27场分赛的11251个申报作品、3705个入围作品中斩获7个奖项。

　　最后，房地产进入白银时代后，“高周转和高杠杆”的双高模式已不再适用，只有不断向管理要效益，才能在新时代跑赢大市。

　　不同于效仿头部房企管理模式的晋升之道，荣盛发展将丰田的“Just In Time”管理法运用于房地产行业，并加以改造完善，形成了一套独特而实用的“刚好及时”管理法，不断提质增效。

　　2018年，荣盛发展全面推行大运营体系，将公司战略形成经营计划和经营指标，又将经验计划和指标下达并进行考核，同时动态监测整个计划的执行，将经营状况及时反应出来，并协调开展集团层面的协同工作。

　　运营前置令各业务部门得到有效沟通，提高效率。比如，拿地前已经形成成熟的规划方案，拿地后3天内定位好项目，周转的加快也在一定程度上加快了销售回款，形成正向循环。

　　房地产行业发展的30多年历程中，无论行业环境如何变幻，扎实的内生动力，精细化的管理，高品质的产品，前瞻性的战略布局始终都是王道，而这些也是荣盛这么多年来沉淀下来的法宝，坚持在做的“难而正确”的事情。

荣盛发展股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：有加速上涨趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共10家主力机构，持仓量总计1117.83万股，占流通A股0.29%