招商蛇口：营收破千亿销售额跻身Top10，5年来利润首现负增长

　　出品｜搜狐财经

　　作者｜吴亚

　　3月23日，在长达一个半小时的2020年度业绩会上，招商蛇口（001979）(SZ:001979)董事长许永军、董事总经理蒋铁峰等管理层，回答了外界所关切的招商蛇口业绩表现、未来规划等若干问题。

　　2020年，招商蛇口营收1296亿元，同比增长32.71%；但利润同比负增长，此前的四年间同比增速已由39％放缓至5.2%。

　　同期，招商蛇口销售额2776.08亿元，同比增长25.91％，年度目标完成率111.04%，销售额首次跻身“TOP10”。

　　报告期末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为58.84％，净负债率28.81％，现金短债比1.23，均达标“三道红线”。

　　“综合发展并不是什么都做，在这过程中，有主赛道、辅赛道。”许永军称，“十四五”期间招商蛇口的发展体系为“1+4”的模式。

　　“在未来5-10年，开发业务仍将是招商蛇口利润收入的主要贡献来源”。他表示，更加聚焦的同时也要结合内外，打造包括园区、集中商业等在内的4个IP。

　　5年来利润首现负增长，期末权益比例提升至64%。

　　“利润负增长”成为本次业绩会的一大关注焦点，2020年招商蛇口营收1296.21亿元，同比增长32.71％；同期，利润总额241.09亿元，归母净利润122.53亿元，同比减少7.71％、23.58％。

　　这是招商蛇口自2015年重组（吸收合并招商地产（000024））上市以来，首次交出利润负增长的成绩单。此前的2016年-2018年，其归母净利润增速分别为39％、27.5％、20.4％；2019年同比增长5.2％，虽已跌至个位数的增幅，但仍维持正增长态势。

　　对此，招商蛇口方面给出了多方面的原因。一方面，受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，报告期内公司房地产项目结转收入规模增长，但结转毛利率有所下降。

　　年报数据显示，招商蛇口2020年整体毛利率28.69%，同比下降了5.96个百分点。这也是自2015年以来，招商蛇口毛利率指标首次降至30%以下。

　　另一方面，报告其内招商蛇口计提资产减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元；减少公司2020年归母净利润21.84亿元，对归母净利润的影响同比增加7.5亿元。

　　此外，上年同期公司转让子公司产生投资收益较本年多31.17亿元，形成的归母净利润较本年多25.1亿元。

　　针对“计提资产减值准备31.01亿元”，招商蛇口财务总监黄均隆表示，这是受到早年间部分高价地的影响。

　　而拿地方面的决策的影响不止于此，截至2020年末，招商蛇口的少数股东损益约为46.6亿元，占比约27.6%，同比增长了12.6百分点。

　　“2017年公司合作拿地较多，合作项目于2020年进入结转期间，所以2020年少数股东损益比往常多一些。”黄均隆称。

　　据招商蛇口披露，2017年-2019年间，其新增土储规模分别为1023万平方米、1357万平方米、1423万平方米，同期其权益比例分别为63%、61%、55%，呈明显下降态势。

　　意识到这一情况，招商蛇口称“我们也在适当提高比拿地权益比，”黄均隆透露，截至2020年末公司新增土地储备约为1625万平方米，权益比例大幅提升至64%。

　　针对参会者提问“未来招商蛇口是否还会进行大额计提资产减值”时，黄均隆表示，“具体要看到时候的行业的政策和市场，并结合公司资产的情况来决定，此时暂不可知”。

　　年报还显示，2020年招商蛇口实现投资收益61.07亿元，占利润总额比例 25.33%。主要系对联合营公司权益法投资收益13.05亿元，和长期股权投资处置收益41.35亿元。

　　今年销售目标3300亿，要稳定在行业前十

　　作为央企，招商蛇口长期以来在行业中的形象颇为“稳重”。2020年中期业绩发布后，除了公司经营现金流净额为负值外，招商蛇口的现金短债比仅为0.97，未达标“三道红线”引发业内关注。

　　但到了2020年三季度末，招商蛇口现金流逐步改善，“三条红线”均全部达标。截止最新一期的2020年末，招商蛇口三项指标已再下降，财务结构进一步优化。

　　年报显示，2020年招商蛇口经营活动产生的现金流量净额同比增长99.98%，主要系报告旗内房地产项目销售回款增加额超过同期支付的购地、基建以及税金的增加额。

　　2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米；截止期末，招商蛇口土地储备4300万平方米，同比增长4.6%。

　　同期，招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。

　　对照克而瑞公布的2020年中国房企销售榜单，招商蛇口2020年2776.08亿元的销售额排名第10，这也是招商蛇口自2015年重组上市以来，首次销售额跻身“TOP10”。

　　此前的2016年-2019年间，招商蛇口销售额由739.34亿元增至2205亿元，复合年增长率31.41%，行业排名由第14位升至第12位。

　　2021年，招商蛇口将销售目标定在3300亿元，比去年实际完成情况增长接近20%。

　　对此，董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示，目前公司可售货值2300亿元，按照原来60%的去化率，就可以达到目标，“今年市场如果没有出现具体波动，我们是很有机会完成3300亿元的销售目标”。

　　“十四五规划期间，希望我们稳定在前10强，排名能够逐步稳步地提升。”他强调，招商蛇口追求有利润的销售，有现金回款的销售，整个策略是“稳中求进”。按照这个目标，维持在每年双位数增长速度。

　　针对近期行业热议的集中供地政策，他认为，集中供地22城之外的土地市场竞争力度会抬高，但是有资金、有实力的开发商会在土地市场开发商获得更优质的土地资源。

　　“招商蛇口会继续按照国家对所在片区限价的政策，根据成本理智出价，继续保持对土地市场的客观和冷静。”蒋铁峰称。

　　综合发展模式背后冲“双百”，今年要打造4个IP

　　谈及未来战略和发展规划，招商蛇口董事长许永军表示，招商蛇口的综合发展模式已经成为公司发展重要引擎.

　　据他透露，这五年来，招商蛇口综合发展所取得的项目有30多个，包括苏州金融小镇、成都中央商务区项目等，这些项目ROI（投资回报率）基本都在25%以上。

　　许永军称，综合发展仍然是招商蛇口在下一步“十四五”当中的主要目标，“综合发展并不是什么都做，在这过程中，有主赛道、辅赛道，有轻重缓急”。

　　据他透露，在“十四五”期间，招商蛇口的业务定位为综合发展体系，大体叫“1+4”。

　　图片来源：招商蛇口

　　其中，“1”是以现金流作为一个形象，即住宅开发销售业务，未来50年该板块仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。

　　“4”称之为成长性业务，并将打造四个IP―即产业园区、集中商业、招商积余（001914）、邮轮业务。其中，招商积余(SZ:001914)被归为平台型业务，将打造为国内领先的物业资产管理运营商。

　　产业园区和集中商业，定位为公司成长性业务；包括邮轮、大健康、文化、酒店等在内的业务，则定位为创新型业务。

　　在业绩会上，招商蛇口方面还就集中商业板块提出了一个“双百”目标：规划五年内实现百亿商业收入、百个大型集中商业。

　　在这一业务板块方面，4天前，原凯德置地高管袁嘉骅出任招商商管总经理，被业界解读为招商商管业务“亮剑”。

　　“袁嘉骅加盟之后，商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高，做好之后，还会进一步加大投资力度。”蒋铁峰回应。

　　对于产业园区业务，招商蛇口强调，“40年来公司以产业导入、以招商引资、搭平台，这是我们区别于很多竞争对手的基础”。

　　年报显示，2020年招商蛇口园区开发与运营板块营收282.3亿元，同比增长126.28%；营收贡献比21.78%，2019年这一指标为12.77%，同比增幅明显。

　　在创新性业务方面，受疫情带来的水上客运航次及客流大幅减少影响，2020年招商蛇口邮轮产业建设与运营营收1.3亿元，同比减少79.23%；营收贡献比0.1%，去年同期为0.66%。

　　在发布会的最后，招商蛇口方面还就公司的“数字化战略”进行了介绍。董事长许永军称，数字化对于所有公司，无论传统行业还是新型行业的未来，都是基础和方向。

　　“我在公司内部提出来了对数字化的理解，要像有信仰一样，主动去运用数字化方法，适应数字化时代。”据他介绍，招商蛇口已成立了城市科技公司，并在全球招募最合适的领军人物，2020年公司也围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”等方面进行了数字化建设工作。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌趋势有所减缓。

● 长期趋势：迄今为止，共25家主力机构，持仓量总计64.63亿股，占流通A股81.59%