葵蓬村争夺预热 富力保利争夺111亿旧改背后广州一哥之争

　　观点地产网 “选择保利，选择幸福。”

　　“最强富力将是葵蓬改造最优选择。”

　　“启航招商，幸福葵蓬。”

　　这是保利、富力、招商三大旧改巨头争夺葵蓬村旧改的宣传标语，其中“火药味”已然尽显。

　　葵蓬村旧改位于广佛交界重要核心区域白鹅潭的核心，2021年白鹅潭地区未来15年最新规划出炉，为广州这个千年商都海上丝绸之路起点描绘了新的蓝图。

　　葵蓬村因此被视作是即将快速进入收获期的一个重要旧改项目。

　　2018年6月，万科一马当先成为葵蓬村改造意向合作企业，但在去年11月宣布因无法平衡复建与融资成本而退出。

　　再次组织的招商大会，引来了富力、招商蛇口（001979）、保利、雅居乐、合生创展、奥园和越秀城建7家房企竞争。

　　3月10日，葵蓬联社公布了候选合作企业名单，保利、富力及招商三家入选。

　　距离4月6日最终表决还剩几天时间，而“一村一策”的广州旧改特色，意味着赢得村民认可是企业中标的关键。

　　决战在即，三方均志在必得，一场心理攻防战空前激烈。

　　热闹的旧改市场每天都不缺乏故事，而聚焦在葵蓬村的三家企业势均力敌，广州两大旧改巨头保利和富力过往便多次交锋对决，再加上央企招商同场较量，胜负难分。

　　葵蓬村争夺

　　与过往竞争有些不同，本次三家巨头表现出极强的改造合作意愿和诚意，竞争火花在各自的高调宣传中直接显现。

　　按照葵蓬联社的安排，候选合作企业于3月22日至30日在村域指定位置设点进行企业展示及政策宣讲。

　　3月22日，保利抢先向葵蓬村民开放了展厅；富力亦快速装修布置好“富力集团葵蓬村全面改造政策咨询点”，在其宣传文案中，更指其为“最抢眼的咨询点”。

　　十分有趣的是，三家企业的展区依次排列，中间间隔不过一个铺面的距离，直接上演了一场近身肉搏。具体到项目拆补标准、推进速度、规划设计、回迁安置区的分布情况等，三方均不余遗力派出团队精英耐心解答。

　　从介入的时间维度比较，保利宣传文案中着重点出，其在2010年广州亚运会开启广州城市更新道路之后，就介入葵蓬村做前期工作。

　　而富力与葵蓬村产生联系最早是在2018年，按照富力自身说法——最早在2018年便意欲全力介入葵蓬村旧改，但因改造之路曲折，事与愿违，三年来富力依旧时刻关注葵蓬村，等待时机大显身手。

　　相比较之下，保利和富力在本土旧改经验上优势明显，招商稍显不足。

　　富力率先组织专业团队接待来自荔湾区葵蓬村的村民代表团，开启实地考察参观富力旧改项目之旅，包括参观富力·广州国际颐养社区，该项目主打医疗康养概念，契合富力对于葵蓬村的规划；并考察了正在实施改造的茅岗路以西城中村改造项目、陈田村改造项目，带领村民了解改造步骤，体验回迁喜悦。

　　而保利打出的是手中王牌——作为广州旧改标杆的琶洲村以及鱼珠港旧改项目、黄埔大塱村改造项目，其中鱼珠港项目位于黄埔临港经济区的核心，是落实广州“东进”战略的重要项目，也是保利在旧厂改造领域的典范。

　　最后一个上场的是招商，面对跑在前面的富力和保利，“聪明”的招商总结经验并使出了新招数。期间，招商带领葵蓬村民参观了深圳龙岗区三联村旧改项目、深圳南山区南海意库、招商局大厦、海上世界，多是其扛鼎之作。

　　招商把宣传重点放在改造初步设想方案做得“细致详尽”上，还请来了广东省政府参事室特约研究员、广东“民意”代表王则楚，广东省体制改革研究会执行会长、广州市社会科学院高级研究员彭澎，十届十一届广东省政协常委孟浩，广东省房地产研究会执行会长韩世同等专家同行，进行参观与指引。

　　另辟蹊径，招商蛇口更加强调其在产业地产和商业地产运营方面的优势，能够给村民带来幸福生活和不错的收益。

　　招商提出的是白鹅潭中心商务区后花园、广佛创意经济生态岛的概念，就是在葵蓬北部打造创意经济组团，葵蓬中部布局商业商务中心，并新增学校和医院等配套，实现产城融合。

　　同样为村民描绘美好的未来设想，保利称会打好“生态”、“配套”、“产业”三张王牌，计划将葵蓬打造成为宜居岛、生态岛、活力岛；富力规划要“缔造广州中心城西花园总部基地”，在改造中升级赋能传统产业，导入做强优势产业，以创意经济及商业商贸服务为支撑，围绕医疗康养及茶文化产业进行一体化打造。

　　三虎之争，从介入程度、诚意表现，到未来规划等都使出了浑身解数。

　　保利和招商倾向于凸显央企身份和雄厚资金实力，富力则顺势强调民营企业的灵活性，对外宣传重点突出其广州签约旧村改造项目的数量之最。

　　从市场反应来看，前期各路宣传文中都指保利占据绝对优势，中间一度富力的呼声也很高。3月30日，富力城市更新集团官微亦再次发文称“信心十足必能胜任葵蓬村全面改造工作”；不过多次强调“旧改要让利于民”、“切合葵蓬村民实际诉求”的招商，似乎也在后期占了上风。

　　广州一哥之争

　　巨无霸葵蓬村最为开发商所吸引的，是被赋予的规划蓝图。

　　该村项目位于花地河西侧，是广佛交界的重要核心区域，村域内11号线、1号线两条地铁线穿过，附近地铁站有花地湾、坑口和芳村站。

　　葵蓬村处于荔湾CBD白鹅潭的核心地段，2021年初，广州通过了白鹅潭地区未来15年最新规划，为千年商都海上丝绸之路起点的白鹅潭片区描绘了“打造‘3+2’产业体系、15公里滨水活力区，并将建成宜居、宜业、宜游、宜养的创新服务智慧样板”的新蓝图。

　　招商公告明确了葵蓬村项目总用地面积约为129.45公顷，其中集体用地就多达120.55公顷，国有用地则仅为8.90公顷；预计改造投资总金额约为111亿元，其中复建安置资金约89亿元；改造项目片区涉及2115户居民，户籍人口多达4136人。

　　葵蓬村虽区位优越，但现状规划无序、道路狭窄、房屋密集、管线杂乱、公配欠缺，村民生活质量亟待提升，村集体经济亟需壮大。通过公开招商文件的筛选以及资格审查，最终葵蓬村确认综合实力更为强劲的招商、保利和富力入选。

　　对于招商而言，背靠招商局集团，拥有雄厚的央企背景和资金实力，也有着丰富的旧改经验，唯独在广州本土经验和知名度上显劣势，不过本次若是成功拿下，意味着在广州的旧改布局实现零突破。

　　但保利和富力的入局则让人有所意外。

　　葵蓬村公开引入合作企业公告中有一条独属于荔湾旧改的规定——不接受正在实施荔湾区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或关联企业的申请，该条规定为荔府办〔2017〕39号定下的。

　　参与东漖村旧改的保利和成为海中村意向企业的富力却突破了这一规则限制，成功入选。

　　当然这不免引来争议，但也有解读称——遇强则强，这是为了让三家巨头使出浑身解数，拿出最优方案，保证葵蓬旧改项目顺利实施。对此也有言论猜测，如若富力拿下葵蓬村，意味着海中村将由其他房企接盘。

　　保利和富力同场竞技，无疑是这场竞争空前激烈的主要原因之一。同是广州本土旧改巨头，或正面交锋，或暗自较量，利益博弈多次在富力和保利之间上演。

　　以赤沙村为例，富力最早踏足该村改造，随后保利于半路介入，双方相互角力引得满城风雨，不过就在外界都以为富力和保利双方“妥协”联合操盘成为了赤沙村最终定数时，赤沙村招标书又明确提出不接受联合体申请，使得双方合作生变。

　　最终结果，或是合作意向企业的富力+保利有一方退出；抑或是两家均出局，由新的第三方成为赤沙村最终胜利者。

　　富力和保利之间的较量和博弈，并不止一个赤沙村。外界所熟知的还有保利“截胡”天河渔沙坦项目、保利失利后由富力夺标的番禺石壁村旧改。

　　本次双方再次交战葵蓬村旧改，可以预见的是，不管结局如何，都将成为广州旧改又一为人乐道的故事。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共310家主力机构，持仓量总计65.59亿股，占流通A股82.80%