陈嫣妮执掌卧龙地产：跨界游戏两度折戟 参股公司一年亏1.7亿；地产止步不前

　　出品 | 搜狐财经

　　作者 | 吴亚

　　【编者按】他们神秘而低调，却手握家族巨量财富。

　　伴随着中国地产创一代退休、卸任，中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。

　　如果说高管的出走与加入，是一把把无形的尺子，衡量着“二代”接班后的人心向背；那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子，衡量着“二代”们的经营业绩。

　　特别是随着财报季的结束，地产二代的考卷分数再次公之于众。

　　他们之中，谁能堪当大任，谁又困难重重？搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题，带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。

　　此为专题第十一期，主角是卧龙地产（600173）陈嫣妮。

　　39岁的陈嫣妮从2016年起，便掌舵卧龙地产(600173.SH)了。只是，她的“成绩单”似乎并不亮眼。

　　这是一家成立于1994年的老牌房企，2007年时成功借壳东北的水泥制造企业S*ST丹江上市。但上市13年以来，已错过了行业突飞猛进的黄金年代的它，销售规模始终止步不前。

　　自2016年开始，“房二代”陈嫣妮上任后，卧龙地产便开始跨界涉足游戏业务。五年时间里，伴随着相关游戏资产收购未果，及投资的游戏公司出现重大亏损，卧龙地产又开始出售相关公司股权，逐步减小游戏投资，聚集地产主业。

　　陈嫣妮由此成为媒体报道中的沉溺于游戏行业的“二代千金”，如今，其所面对的是游戏转型不成功、地产业务龟速发展的家族事业。最新一期的2021年一季报显示，卧龙地产实现营收和归母净利润的同比增长。

　　但与2019年同期对比，跌幅达4.16%和17.88%。而据第三方机构克而瑞公布的数据，卧龙地产近三年的全口径销售额均为进入房企TOP200。

　　“创一代”退居幕后，80后女掌门登台

　　与其他“房二代”不同，关于陈嫣妮在进入卧龙地产之前的公开资料和公开报道近乎“空白”。

　　卧龙地产管理层简介显示，陈嫣妮1982年出生,毕业于伦敦帝国大学Tanaka商学院,金融研究生学历。据此计算，陈嫣妮现年39岁。

　　履历方面，陈嫣妮历任上海卧龙国际商务股份有限公司财务总监、副总经理,任卧龙电气驱动集团股份有限公司董事,奥地利ATB监事;现任卧龙控股集团有限公司副董事长、总裁。目前，其还担任卧龙地产法定代表人、董事长、非独立董事。

　　卧龙地产往期公告显示，于2015年1月，陈建成（卧龙控股集团创始人、董事长）和范志龙分别辞任公司董事长和副董事长职务；陈建成的女儿陈嫣妮及时任卧龙地产财务总监、董事会秘书的马亚军，获增补为卧龙地产第六届董事会董事。

　　彼时的公告显示，陈建成是因年龄原因辞去相关职务；范志龙则是因工作岗位变动原因而辞职。但这两人都还没有到退休年龄，此番“退位”因此也被外界解读为陈建成在为女儿接班铺路。出任董事之后，陈嫣妮顺利成为卧龙地产新任掌门人，则坐实了外界解读。

　　公开资料显示，作为“创一代”的陈建成生于1959年，之后在1984年成立卧龙控股集团；2003年，其卧龙控股改制为股份制集团公司。

　　在卧龙控股的发展史上，“收并购”是一个重要的关键词。成立至今，卧龙控股先后完成了20多次对外并购：在国内先后收购美的清江电机、章丘海尔电机等；在海外先后收购欧洲三大著名电机制造商之一的奥地利ATB集团、欧洲顶尖的机器人集成应用制造商意大利SIR公司等。

　　据卧龙控股官方网站显示，集团旗下拥有卧龙电驱（600580）（600580.SH）、卧龙地产（600173.SH）、Brook Crompton（AWC.SI）3家上市公司、57家控股子公司、18000余名员工，形成了以电机及驱动为主业、房地产业和金融投资业为两翼的产业布局。

　　2020年，陈建成、陈嫣妮父女以105亿元财富位列《2020衡昌烧坊·胡润百富榜》第560位。

　　有一值得关注的权力交替的背景与现实是：此时已上市8年的卧龙地产业绩已显“颓势”。2010年-2015年，卧龙地产营收由21.99亿元下滑至15.3亿元，归母净利润由3.62亿元下滑至0.64亿元。2015年，卧龙地产的净利率还降至了3.96%的低点。

　　跨界游戏行业：两次重大收购折戟，7.5亿元投资君海网络

　　陈嫣妮接班后的画风，也较为独特。其带领卧龙地产开始跨界涉足游戏行业，甚至到了“痴迷”的地步，一而再、再而三，不断进击游戏业。

　　虽然在陈嫣妮之前，万达集团的“房二代”王思聪就曾在游戏、电竞领域频频出手，一度成为房地产和游戏联姻的“代言人”。

　　公开资料显示，2011年8月，王思聪曾通过微博正式宣布进入电竞领域，整合国内电竞产业，并在随后收购了快要解散的CCM战队，组建iG电竞俱乐部；2015年，王思聪成立上海香蕉计划文化发展有限公司，随后还接连设立多家旗下分公司，使电竞、游戏业务能横跨娱乐、影视、体育、音乐等行业，试图打通泛娱乐。

　　同年，王思聪担任CEO的直播平台熊猫TV也宣布成立。不过，众多光环加身的熊猫直播仅维持了四年的寿命，于2019年3月宣布破产。

　　彼时仅为中型房企的卧龙地产，跨界涉足游戏行业还是引发了行业不小的质疑。有市场观点就曾分析称，“相比70后的一代，海外归来的年轻80后陈嫣妮比父辈出手更‘猛’”。

　　卧龙地产方面，也并未就其跨界游戏业的原因有过公开说明。而其跨界游戏业的主要方式，则正是其母公司卧龙控股最擅长的“收并购”策略。

　　第一次是在2016年9月，卧龙地产曾公告，公司拟以6.32元/股发行3.61亿股，并支付现金21.29亿元，合计作价44.09亿元，收购墨麟股份97.714%股权；交易完成后，墨麟股份将成为公司控股子公司，公司将由单一的房地产开发业务为主业转为房地产开发与网络游戏并举的双主业上市公司。

　　墨麟股份主营业务为网络游戏的研发和授权运营，包括页游、端游、手游的研发和授权运营以及相关IP的开发和授权使用，核心游戏产品包括《风云无双》、《战龙三国》、《古剑奇谭 WEB》等。公告之时，其在挂牌新三板仅8个月。

　　彼时，双方还签署了业绩承诺。墨麟股份承诺，公司2016年-2018年净利润分别不低于3.6亿元、4.5亿元和5.63亿元。而往期财务数据显示，2014年和2015年，墨麟股份净利润为5507万元、1.75亿元。因此，这被媒体戏称为“逆天”的业绩承诺，认为“业绩承诺或难兑现”。

　　但2个月后，上述“联姻”最终宣告失败，卧龙地产公告的原因是“双方在墨麟股份后续的战略发展规划存在分歧且无法达成一致”；媒体援引地产研究人士的分析则称，“双方可能在控制权和交割利益之间存在分歧。”

　　虽然前述收购未果，但卧龙地产并未放弃自己的“游戏梦”。2017年1月，卧龙地产公告以10850万元投资手游发行商君海网络，获得13%的股权；同年7月，起又拟6.42亿元现金收购前述公司38%股权，最终合计持股51%。据此计算，投资君海网络，卧龙地产合共斥资超7.5亿元。

　　公开资料显示，君海网络成立于2014年，专注于手机游戏发行和运营服务，曾成功发行了《剑仙(微博) 缘》、《全民神魔》、《奇迹西游》、《我欲封仙》等手机网游。

　　陈嫣妮在2017年举行的卧龙地产重大资产重组媒体说明会上答媒体提问，图片来源：上证路演中心

　　在首次收购君海网络13%股权的2个月后，2017年3月，卧龙地产又公告，公司拟以53.3亿收购天津卡乐互动100%股份；但在同年5月，该收购案宣告失败。对此，其在终止收购的公告中解释称，系“国内证券市场环境及监管政策等客观情况发生重大变化”。

　　事实上，针对卧龙地产在一年时间里对墨麟股份和君海网络两次收购的折戟，市场观点就曾认为，卧龙地产这种原主营业务与重组业务根本不搭边的大额收购案，本身就很难成功。

　　不过，也有市场分析认为卧龙地产的游戏资本路径是以手游为主线，只是彼时其选择的收购标的虽具有短期爆发增长能力，但存在盈利能力普遍缺乏持续性的隐患；加之监管彼时对此等新兴行业政策趋紧，且又涉及上市公司跨界收购，因而难度不小。

　　出售游戏公司股权回归主业，近三年未入围房企销售额TOP200

　　卧龙地产所投资的君海网络，确实在此后三年间保持了业绩增长，且完成了业绩对赌。

　　卧龙地产披露数据显示，2017年至2019年，君海网络实际完成净利润分别为1.45亿元、1.92亿元、2.29亿元，均超额完成对应的业绩承诺。

　　但令市场不解的是，2018年君海网络完成对赌之际、卧龙地产来自游戏板块的营收同比增长163.92%至8.19亿元之时，其却选择将君海网络2%的股权出手至君海网络第二大股东陈金海关联方，并自此出表。

　　今年1月25日，卧龙地产曾公告称，预计君海网络2020年归母净利润亏损1.78亿元。彼时，公告还显示，君海网络因复工复产延期影响，新游戏上线延期，老游戏流水下降，导致2020年度营业收入同比下降52.89%；加大自研产品的研发投入，研发费用同比上升45.03%；加大对上线新游戏的推广，销售费用同比上升16.59%。

　　同在1月25日，卧龙地产以5351.87万元出售君海网络3%股权，卧龙地产对君海网络持股比列再降至46%。卧龙地产称，出售股权是为了进一步集中精力与资源做好现有主营业务，提升公司长期发展能力。

　　卧龙地产最后披露的2020年年报显示，君海网络当年归母净亏损1.73亿元，同比减少173.01%，影响上市公司净利润-8623.1万元。

　　在卧龙地产“沉溺”于游戏行业的这五年间，其也曾多次在公开场合表示，不会终止地产业务；作为卧龙地产实控人的陈建成也曾表示，游戏产业要成为上市公司现有的房地产业务的有效补充，提升上市公司业绩的稳定性。

　　财务数据显示，2016年-2020年，卧龙地产营收和归母净利润的复合年增长率为10.21%、43.64%。对比2010年-2015年的境况，已有所好转。但仔细拆解来看，2007年上市时，卧龙地产营收7.65亿元；到了13年后的2020年，其营收也仅有18.77亿元。

　　这5年里，除去2020年失利的游戏业务之外，卧龙地产至今的地产项目仍旧仅守着清远、绍兴、武汉这三个区域。2020年，卧龙地产实现签约销售面积仅16.27 万平方米，对应签约销售金额21.21亿元。

　　据其年报披露，截止2020年，卧龙地产持有待开发的土地总面积约为19.82万平方米。伴随着存量土地逐步被开发殆尽，加之卧龙地产已很长时间未在公开市场拿地，未来营收不免让人担忧。

　　2021年一季度，卧龙地产营收约4.83亿元，归母净利润1.24亿元，分别同比增长37.06%和40.03%。但与2019年同期5.04亿元的营收，和1.51亿元的归母净利润相比，分别下降了4.16%和17.88%。

　　截止2021年一季度，卧龙地产期末现金及现金等价物余额为17.64亿元，无短期债务。

卧龙地产股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：迄今为止，共3家主力机构，持仓量总计4.20亿股，占流通A股59.95%