有偿贷款、无偿借款 荣安地产专干赔本生意

　　（文/解红娟 编辑/马媛媛）2021年累计新增借款超过净资产20%的荣安地产（000517），一转眼无偿借给绿城3.5个亿。

　　6月16日，荣安地产发布对外提供财务资助公告称，在不影响公司正常经营的情况下，公司控股子公司宁波康慈置业拟为绿城集团提供总额不超过3.5亿元的财务资助，暂不计息。

　　具体来看，该笔资金属于项目公司闲置富余资金，主要用于宁波康慈置业旗下项目宁波新城河4#地块的开发建设，而荣安地产与绿城集团分别持有其50%股权。

　　按照合作约定，项目公司各方股东有权按权益比例临时调用项目公司闲置富余资金，因此，康慈置业拟在预留项目后续建设及运营资金后将闲置富余资金按照权益占比借予绿城集团。

　　事实上，这并非荣安地产第一次无偿资助项目公司各方股东。4月29日，荣安地产为义乌华统房开提供6.37亿元的财务资助，为宁波锦官置业各提供4.9亿元的财务资助；半个月后，荣安地产再为方远房地产提供4亿元的财务资助。

　　而相较于资助绿城时的“暂不计息”，2021年荣安地产在资助其中二家公司时，直接将财务资助利率标为“无息”。

　　一位TOP30的房企内部人士向观察者网表示，联手开发项目确实会出现财务资助的情况，但基本都是要收取利息的，因为正常情况下开发商的资金本身就有成本。此外，还要收取罚息，总的来看，财务资助的利息总额一般是LPR的四倍。

　　“不收利息的情况主要分为两种，一种是对方拥有开发、报建等资源，能在这些方面带来突破；另一方面就是属于提前约定，主要为拿土地入股、垫付资金利息、拥有开发权等情况。”内部人士表示。

　　假资助？真投资？

　　免费向合作商开放贷款业务的荣安地产，2021年累计新增借款已经超过2020年净资产20%。

　　观察者网了解到，2020年荣安地产销售金额448亿元，实现营业收入111.78亿元，归属于上市公司股东的净利润为17.43亿元，在手货币资金仅86.28亿元。其中，未经审计归属上市公司股东的净资产金额为82.10亿元，年末借款余额为159.31亿元。

　　而截至2021年4月30日，荣安地产借款余额为177.18亿元，其中，累计新增借款全部来自银行贷款，金额总额为17.88亿元，占其2020年末经审计净资产的21.78%。

　　荣安地产方面表示，上述新增借款主要用于公司房地产项目开发建设，属于公司正常经营活动范围。公司将按照已发行的债券和其他债务的本息到期支付时间，合理调配资金，按期支付到期利息和本金，不存在不能按期还本付息的风险。

　　观察者网就其借贷成本、有偿贷款和无偿借款等事情向荣安地产确认，截至发稿，暂未回复。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦表示，从发债市场上看，房企发债款利率表现为阶梯式变化，大房企最少能达到4%，基本在5%左右；中型房企一般在5.5%至7%之间；小房企基本上是7%及其以上。如果是银行贷款，小房企的利率成本应该在6个点以上。

　　可以参考的是，2020年8月，荣安地产公开发行公司债券（第二期），该期债券发行规模为6.2亿元，期限为5年，票面利率最终定为8%，所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债券。

　　粗略估算，荣安地产每年需要为这几笔新增债务支付约1亿的利息总额。“不过，房企一般一年内有一次还本付息的机会，一年以上的账期也有适当调整的空间。”卢文曦说道。

　　形成鲜明对比的是，截至目前，荣安地产及控股子公司（不包括本次对外提供的财务资助）累计对外提供的财务资助余额为26.3亿元，远远超过所借贷款总额。

　　换句话说，如果不将这笔资金无偿资助合伙人，荣安地产可能并不需要为这笔借款买单。

　　而促使其有偿贷款、无偿借款的原因，可能如其股民所说，“一起买地，答应给对方利息（分红），对方拿到钱，不再从事运作。美其名曰财务资助，应该是利好，吃定这块地块了。”

　　担保额度超过净资产

　　子公司为合伙人“输血”，荣安地产就为子公司提供担保服务。

　　据媒体报道，2021年至今，荣安地产对子公司动用了约90.29亿元的担保额度，而其2020年净资产仅82.1亿元，担保额度占净资产109%。

　　事实上，荣安地产近些年的担保额度一直适中，但在2020年突然增加。数据显示，2018年至2020年，荣安地产对子公司的担保额度分别为12.5亿元、15.26亿元和162.761亿元，分别占净资产的26.3%、22.7%和198.24%。

　　对此，荣安地产方面表示，主要是用于项目的建设。

　　翻倍的可售建筑面积证实了这一点。年报显示，2019年，荣安地产全口径总可售建筑面积113.93万平方米，而2020年，这个数字增加至281.96万平方米。

　　值得一提的是，虽然储备用地不断增多，但荣安地产企业员工却在2020年大量减少。

　　数据显示，2017年至2019年，荣安地产员工人数分别是1182、1432和1594，同比增加26.28%、21.15%和11.31%。而2020年荣安地产员工人数不增反减，仅有977名员工在职，较2019年同期减少38.75%。

　　进入2021年，荣安地产依旧“凶猛”拿地。在大本营宁波的集中供地中，荣安拿下5宗地块，总建筑面积43.1万平方米，总成交金额70.58亿元，仅位于绿城之后。

　　不过，荣安地产自身的资金状态并不理想。

　　数据显示，2021年一季度，荣安地产经营活动现金流净额录得-25.37亿元，同比减少633.11%；投资活动现金流净额-21.99亿元，同比减少1278.61%；筹资活动现金流净额38.74亿元，较上年同期增加38.8亿元。

　　荣安地产表示，经营活动现金流净额变化主要由于土地款支付增加所致；投资活动现金流净额大幅减少主要由于对外投资增加所致；融资活动现金流净额增加主要系报告期收到少数股东投资款增加所致。

　　不过，这也改变不了荣安地产2021年一季度经营活动和投资活动产生的现金流皆为负数，筹资活动产生的现金流为净流入的事实。

　　换句话说，不断增加负债额度的荣安地产，自身“造血”能力并不理想。

荣安地产股票行情：

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共15家主力机构，持仓量总计17.15亿股，占流通A股69.33%