观点地产网 对于招商蛇口（001979）这次会议，不少股东表示“有所放心”。
6月25日下午，招商局蛇口工业区控股股份有限公司在深圳举行2020年度股东周年大会，董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、副总经理夏黎明等管理层出席。
早在几天前，投资者们就对此次股东会表现得十分热切。在投资者平台上，不少人提前发帖联系参会股友们并实时跟进会场情况，更有来自北京的投资者特意前往，为向管理层建言献策。
许是由于2020年业绩发布时提到的计提减值，又或是明星经理人袁嘉骅的加盟，股东们关心的多集中在土地和商业两个方面，管理层也就此与股东们进行了一一交流。
在今年3月的业绩发布会上，招商蛇口宣布2020年签约销售金额2776亿元、同比增长25.91%，完成年初2500亿元销售目标的111%。同时，将2021年的销售目标定为3300亿元，对此，管理层表示“很有机会完成”。
但在这份业绩中，招商蛇口归母净利润为122.5亿元、下降23.58%。这也是过去5年以来，其首次出现的归母净利负增长，因此尤其被市场所关注。在其中，计提存货跌价准备成为主要因素。
据观点地产新媒体此前查询，2020年该公司计提存货跌价准备约25.3亿元，涉及北京、佛山、重庆、珠海、郑州、合肥、济南、肇庆等地项目。
彼时总经理蒋铁峰曾坦承，计提减值准备的主要是2016年、2017年限价政策那时拿的高价地。而此次股东大会上，再次被投资者问及时，管理层显然已有所准备。
“对公司项目进行梳理后，2019年下半年后所拿的190个项目无一亏损，整体利润率向好。”蒋铁峰向股东这样保证的同时，也向股东打下预防针，“因目前仍是2017年、2018年结转地块，今年利润将仍受影响，而预计明年利润率则会大幅提升。”
不难发现，招商蛇口利润承压与其此前高价拿地有所相关。而今年新施行集中拍地政策基本完成首批供应后，市场对招商蛇口的高调拿地又有所担忧。
据统计，截至5月末，招商蛇口拿地方面花费638亿元，拿地面积为455万平方米，拿地成本约14022元/平方米，其中不乏溢价率达130%的重庆地块。
而在招商蛇口2020年全年新增土储中，面积为1625万平方米，土地成本权益支出仅589.3亿元。
观点地产新媒体从参会投资者方面了解到，管理层对此认为，“拿地情况与销售情况是匹配的”。 数据显示，招商蛇口在2021年前五月累计实现签约销售面积579.56万平方米，累计实现签约销售金额1326.45亿元。
“溢价率并不是唯一指标，最终要看土地跟房价关系。”蒋铁峰如是讲述，“按照一城一策战略认真测算后，在资源好、市场好的城市投向优先。”
可持续发展，是管理层在股东会上提及最多的一词，尤体现在深圳前海片区的发展规划中。此前按照天风证券（601162）的计算，招商蛇口在前海合资公司持有的总建筑面积约497.76万平方米，按照90%可售面积，保守按照均价8万元/平方米假设，粗估货值为4032亿元。
当股东问及前海项目规划时，管理层称：“公司更关心持久发展而非高周转，同时兼顾现金流与持续发展。目前正在调整地块规划和招商引资，实现更大价值。”
会上，董事长许永军向股东表示，招商蛇口的综合发展价值体现在“可持续发展”上，并且在未来转型过程中，将以运营为主、销售为辅，其中，重点是以商业为代表的“持有型物业”。
今年3月份的业绩会上，招商蛇口就将集中商业作为重点发展方向，并定下至2025年末实现购物中心100个、持有营收100亿元的“双百计划”目标。管理层今日也向股东透露，目前有五六个商业标的项目在谈，皆以大型优质为主，按照“双百计划”稳健谨慎地进行中。
与此同时，专注于商管业务的明星经理人袁嘉骅加盟招商蛇口让股东们看到了更大的想象空间。夏黎明向股东介绍道：“袁总到来的4个月，公司已在人才、管理等方面看到巨大变化，有信心在商业方面做出更大成果。”
另一方面，许永军重申招商蛇口“综合发展”优势以向股东传递信心，“近五年来，通过综合发展拿地已占土储35%，并且成本相对于公开招拍挂市场低30%。”
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。
● 长期趋势：迄今为止，共29家主力机构，持仓量总计64.60亿股，占流通A股81.55%
综合诊断：招商蛇口近期的平均成本为10.99元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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