美好置业上半年预亏2.9亿元起 转型“折戟”面临双重考验「企业观察」

　　本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

　　近期，美好置业（000667）（股票代码：000667.SZ）公告称，上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损2.9亿-4.1亿元。

　　值得注意的是，2020年美好置业的扣非净利润就已经亏损4.605亿元。美好置业将在何时扭亏为盈？美好置业相关工作人员对《华夏时报》记者表示，各项业务后期盈利与否尚取决于多种因素。

　　值得注意的是，近年来，美好置业转型发展装配式建筑和现代农业，不过，转型之路并不顺利。2020年，美好置业现代农业的毛利率为-316.71%，由于连续亏损，美好置业对6.4万亩农业用地进行了退租；装配式建筑板块方面，有专家表示，目前核心技术多集中在少数龙头房企中，美好置业当前面临行业下行与企业转型的双重考验，未来可能要经历较长的困难周期。

　　预计亏损最少2.9亿元

　　近期，美好置业公告称，上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损2.9亿-4.1亿元。

　　美好置业称，业绩变动主要原因是装配式建筑业务尚未达到相应的规模，本报告期产生经营亏损2亿元；另外，受房地产开发周期影响，2021年1-6月房地产项目结算面积、结算收入较少，造成美好置业本报告期业绩亏损。房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。

　　值得注意的是，2020年美好置业的扣非净利润就已经呈现亏损。数据显示，2020年，美好置业归属上市公司的扣非净利润为-4.605亿元。《华夏时报》记者观察到，这也是美好置业上市以来首次出现年度亏损。

　　其实，亏损并非偶然。数据显示，2018-2020年美好置业的扣非净利润涨幅分别为-64.57%、-74.97%、-861.01%，已经连续三年呈现负增长。

　　据悉，美好置业成立于1989年，1996年在深交所上市，2002年资产重组后主营业务变更为房地产开发，算得上是老牌房企。

　　早在1995年，美好置业就进驻了北京，以北京为中心拓展华北区域，开发了北京美好名流花园、北京美好未来假日花园、沈阳美好名流公馆、沈阳美好名流印象、沈阳美好奉玺台等项目。截至2010年12月31日，美好置业的总资产为96.23亿元，净资产50.54亿元，年度营业收入19.55亿元，净利润2.01亿元。

　　近年来，美好置业的成绩并不亮眼，甚至和以往相比有倒退的迹象。2018-2020年，美好置业的营收分别为25.2亿元、36.59亿元、42.07亿元，扣非净利润分别为2.418亿元、6051万元、-4.605亿元，发展速度可以用“缓慢”二字来形容。另外，《华夏时报》记者注意到，2020年克而瑞统计的百亿销售榜单中，并无美好置业的身影。

　　核心技术集中在少数龙头房企中

　　在“三道红线”等政策的影响下，行业竞争压力加剧，行业集中度加速提升，中小房企的生存变得艰难，探索新的业务成为不少房企的工作重心。除了传统的房地产业务，2017 年美好置业正式进入装配式建筑领域。

　　据悉，装配式建筑是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑构件和配件（如楼板、墙板、楼梯、阳台等），运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。

　　美好置业相关工作人员对《华夏时报》记者表示，近年来装配式建筑行业发展较快，具有较大的市场空间。因此，选择由传统的房地产开发向集成装配式建筑的房屋智造一体化业务转型成为公司最佳的战略选择。

　　年报显示，装配式建筑业务方面，美好置业在2018年投产武汉江夏工厂、青岛即墨工厂两座工厂，2019年投产河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗五座工厂，2020年投产了成都金堂、江苏仪征两座工厂。2020年，美好置业的装配式建筑业务涉及的金额共47.65亿元。

　　那么，装配式建筑业务为美好置业贡献了多少利润？美好置业并未在年报中说明。不过，《华夏时报》记者注意到，2020年，美好置业的“设计、施工、混凝土预制构件及总承包”的营收占比为14.82%，毛利率为-5.65%，其中，混凝土预制构件即属于装配式建筑范畴。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩对《华夏时报》记者表示，国际上，美国、日本的装配式建筑占比均达到90%，而国内该项业务尚处于发展的初级阶段，尚未规模化是装配式建筑在我国面临的主要困境，这导致装配式建筑的成本要高于传统建筑模式。有头部房企曾统计，目前国内装配式建筑每平米的成本要比传统建筑高约600元。

　　“近几年国内不断出台相关政策，从多角度推动装配式建筑发展，未来装配式建筑在我国的发展空间较大。”不过，潘浩也表示，目前在技术研发层面，核心技术多集中在少数龙头房企中。

　　另外，潘浩表示，进入行业的下行周期，整体环境增加了中小规模房企的生存压力，而装配式建筑在我国尚属于发展的初级阶段，美好置业当前面临行业下行与企业转型的双重考验，未来可能要经历较长的困难周期。

　　现代农业“折戟”

　　除了装配式建筑业务，美好置业还布局了现代农业。美好置业表示，其围绕“吃住两条线”，坚持城乡建设服务者的定位，现代农业以“虾稻共作”为切入点，打造“稻渔综合种养”生态农业产业。

　　不过，年报显示，2020年美好置业的现代农业的占比仅为1.18%，毛利率为-316.71%。可以看出，美好置业对现代农业的投入不算大，目前严重亏损。

　　“集成装配式建筑是公司主营业务，是公司战略发展方向，而现代农业业务是公司的特色业务。”美好置业相关工作人员对《华夏时报》记者表示。“现代农业业务方面，由于业务占比较小且持续亏损，公司于2020年底对大部分租赁土地进行了退租，经营模式上由大规模种养的自主生产经营模式转向轻资产运作的联盟发展模式。”

　　美好置业2020年年度报告摘要显示，公司现代农业板块共流转农业用地8.5万亩用于经营，由于连续亏损，公司已于年内完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，报告期内，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.8亿元一次性计入当期损益。

　　面对行业下行及转型压力，美好置业将在何时扭亏为盈？美好置业相关工作人员对《华夏时报》记者表示，各项业务后期盈利与否尚取决于多种因素。

　　责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

美好置业股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共3家主力机构，持仓量总计4.32亿股，占流通A股17.64%