小房企难圆“规模梦”：南国置业上半年预亏3.5亿元起 土储仅33.71万平「企业观察」

　　本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

　　近期，南国置业（002305）股份有限公司（下称“南国置业”股票代码：002305.SZ)公告称，上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损3.5-4.3亿元。值得注意的是，2019年、2020年，南国置业的扣非净利润分别为-3.563亿元、-3.244亿元，已经连续两年为负。

　　商业地产是南国置业强调的主要业务，不过《华夏时报》记者发现，2019年、2020年，其多个卖场出租率不及80%，甚至有卖场的出租率低至11%。有专家表示，商业地产运营不佳是一个普遍现象，一二线城市的传统核心商圈也会出现商业地产出租率不佳的现象。不过，若想扭转商业地产出租率较低的局面，难度较大。

　　尽管南国置业的规模不算大，但是其并非没有扩张的野心，近年来其致力于成为全国性房企。有专家表示，对于规模化房企来说，住宅是开发重点，而南国置业重点布局商业地产，这决定了其很难在规模上快速增长。

　　预计亏损3.5-4.3亿元

　　近期，南国置业公告称，上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损3.5-4.3亿元，每股收益亏损0.2-0.25元/股。截至7月30日，南国置业的股票收报1.88元/股，较其宣布预亏当日的1.95元/股下滑3.59%。

　　对于上半年亏损的原因，南国置业表示，报告期内，疫情对公司部分商业项目的日常经营仍存在持续影响，同时，部分商业项目处于调改和商业培育期；另外，由于房地产行业结转收入呈现周期性，公司前期投入尚未达到结利条件。

　　值得注意的是，南国置业的扣非净利润已经连续两年为负，2019年、2020年，南国置业的扣非净利润分别为-3.563亿元、-3.244亿元。另外，近年来，南国置业的毛利率也连续下降至负值，2019-2020年，南国置业的毛利率分别为12.67%、3.37%、-3.97%。

　　南国置业的官方信息中，商业地产被多次强调。南国置业在官网上表示，其是以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合物业开发企业，以武汉为核心，布局了深圳、重庆、成都、南京荆州、襄阳等城市。在商业开发与运营板块，其运营项目已达到20个，累计商业运营面积110.8万平方米，形成了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四大标准产品线。

　　不过，南国置业的商业地产的运营能力似乎有待提升。年报显示，2020年，南国置业20个出租的项目大部分为商业卖场，其中，有12个项目的平均出租率低于80%。2020年，商业受到疫情影响，出租率较低，情有可原。不过值得注意的是，2019年，南国置业有统计数据的17个出租项目中，有7个项目的平均出租率低于80%，其中，成都的云立方出租率为11%，美立方出租率为34%。

　　南国置业表示，由于受电商冲击、供给增加、城市外溢等因素影响，商业市场面临着较为严峻的行业形势。2019 年，为顺应商业市场发展需求，公司主动进行调改升级，对南国大家装（珞狮路店）、泛悦MALL西汇项目进行了停业调改。同时，襄阳项目运营尚处于培育期阶段，上述项目的重装、调改及项目培育，对商业板块整体业绩带来较大影响。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，商业地产运营不佳不只是南国置业一家房企面临的问题，这也是一个普遍现象，一二线城市的传统核心商圈也会出现商业地产出租率不佳的现象。与此同时，张波也表示，若想扭转商业地产出租率较低局面，难度较大。

　　成为全国性房企

　　南国置业官网显示，其成立于1998年，2009年在深圳证券交易所上市，可以说，南国置业进入房地产行业的时间并不算晚。《华夏时报》记者了解到，上市以来，南国置业的营收从未超过70亿元，其也并未进入2020年克而瑞发布的房企200强名单。

　　尽管南国置业目前规模不算大，但是其并非没有扩张的野心。南国置业相关工作人员对《华夏时报》记者表示，近年来公司致力于从区域性房企逐步发展为全国性房企。土地储备方面，公司目前在武汉、重庆、南京、成都、深圳等城市均有储备项目。在住宅开发板块，公司形成了“联合投资+联合操盘”的发展路径。

　　此前6月，南国置业发布公告称，成功竞得位于长沙市的一地块，属于居住用地，宗地面积5.55万平方米，成交价为7.12亿元，这是今年以来南国置业公告的唯一一块在招拍挂市场上竞得的住宅用地。《华夏时报》记者查阅相关信息发现，除了上述长沙地块，今年南国置业还没有在招拍挂市场上获得其他地块。

　　年报显示，2020年，南国置业新增的土地储备项目有5个，其中有4个权益比例都小于50%。2020年末，南国置业累计土地储备项目有7个，累计土储为33.71万平方米。

　　张波对《华夏时报》记者表示，对于规模化房企来说，住宅是开发重点，而南国置业重点布局商业地产，这决定了其很难在规模上快速增长。张波进一步表示，不少商业地产属于自持性质，存在资金占用较大，现金回流慢的特点，不适合规模化发展。“对于中小型偏商业运营的房企来说，生存的压力或小于住宅开发类的，但是难有快速发展。”

　　7月30日，南国置业发布公告称，公司中标一商业综合体的综合顾问咨询服务，合同金额约1612万元，服务期限为18个月。有股民表示，“吃力不讨好，可能就是赔钱挣吆喝”，还有股民表示，去除成本，该中标业务也就能挣200万左右，“这点钱还不够酒钱”。

　　责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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南国置业股票行情：

（诊股日期：2021-08-01）

● 短期趋势：短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共4家主力机构，持仓量总计7.16亿股，占流通A股41.31%

综合诊断：南国置业近期的平均成本为1.87元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股最近有重大利空消息，且资金流动不甚乐观，空方势头较强。该公司运营状况尚可，暂时未获得多数机构的显著认同，后续可继续关注。