“半年考”来临之际，不少物管企业已经提前进行了业绩预警。与房企预报的冰火两重天不同，物企们“成绩单”普遍亮眼。
据《国际金融报》记者不完全统计，截至8月1日，A股、港股两市共有22家物企披露盈利预告，称得上是全员“喜报”。其中，融创服务、越秀服务、中骏商管、合景悠活、华润万象生活、世茂服务等6家企业的盈利同比增幅甚至超过120%，占比已披露预告的22家房企27%左右。
仔细来看，物企的盈利预增多得益于规模的增长和增值服务收入的上升。在资本审视目光愈发清明的当下，大型企业收购中型企业变得越来越频繁，物企分化也变得愈加明显。
业绩预喜
打响物企盈利预警“第一枪”的是新大正（002968）。
7月8日，新大正披露盈利预警，预计公司上半年归母净利润在0.73亿元-0.75亿元之间，同比增幅不超40%。公司在公告中提及，报告期内归母净利润的增长主要系经营规模扩大以及增值服务收入增长。
第一个预喜不代表业绩最好。
事实上，与随后陆续披露业绩预告的物企相比，新大正的“成绩”算不得优秀。
7月11日，金科服务公告称，预计上半年利润同比增长超过70%；7月14日，融创服务预计半年利润同比增幅超140%；7月16日，越秀服务预计公司上半年盈利同比增速超120%；7月19日，恒大物业公告称，预计上半年股东应分配利润将较去年同期增长70%左右……
尽管业绩增幅不同，但是物企们业绩预增的原因却大同小异，主要集中于在管面积增长、高毛利率的增值服务收入上升等。
以新大正来看，作为一家为各类城市公共建筑提供物业服务的物企，该公司主要通过公开招投标方式获取客户。
2021年上半年，新大正新拓展项目中标总金额约8亿元，新签年合同额1000万（含）以上项目为9个，但由于外拓成本及人力成本的增加，公司归母净利润同比增速低于营收同比增速。
在今年年初业绩会上立下Flag的恒大物业和合景悠活受益于规模的增长，二者上半年业绩同比增速皆超过新大正。
按恒大物业所言，公司上半年盈利增长主要是由于报告期内在管面积增长、增值服务收入增加及综合盈利能力提升。
截至2021年6月30日，恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米，较2020年新增合约面积约2.5亿平方米，新增在管面积约1.5亿平方米。
合景悠活也于7月22日的业绩预告中称，由于积极开展收并购外拓，公司在管建筑面积增加致物业管理服务收入增加，叠加增值服务收入及营业效率提升的影响，公司预计上半年未经审核利润同比增幅将不低于150%。
规模竞速
在以规模论英雄的物管行业，扩大规模是各物管企业发展的战略核心。
除了通过关联地产公司输送管理面积、第三方市场化拓展外，依托收并购增加规模也是实现扩张的重要手段之一，合景悠活便是如此，其对规模的渴求早就被摆在了“台面”上。
在2021年初的业绩会上，合景悠活就称公司在2021年规模将达到2亿平方米，未来3年在管面积预计增长10倍。
规模诉求下，上市不足一年的合景悠活频繁在收并购市场上出击。这一现象在2020年10月18日的上市发布会上就已有征兆。彼时，其管理层向外界透漏，“公司在物色的收购标的已经很多。”
此后，合景悠活便接连收购了广州润通、雪松智联及上海申勤物业。频繁的收购也导致公司原定用于收并购的募集资金出现缺口，目前合景悠活已计划将原定用于收并购投资的17.48亿港元修订至24.53亿港元。
同样在收并购赛场上驰骋的还有恒大物业。2021年年初，其便放话称今年要新增拓展在管面积3.6亿平方米，净利润超39亿、增幅在50％以上。
“军令状”下达后，恒大物业于1月末公告称，将斥资15亿全资收购宁波雅太酒店物业。后者位列2020年中国物业服务综合实力百强企业第54位，在39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，同时还拥有33个城市公共服务项目。此后，恒大物业又相继收购了太原蓝洁仕物业及恒大保险经纪。
另外，融创服务也于5月称以7.3亿元的价格收购彰泰服务80%股权。
公开信息显示，在2020年物业服务百强企业中，彰泰服务位列第63位。截至2020年末，其合约建筑面积约为2478万平方米，其中在管建筑面积约为1197万平方米。
可以看出，物企间的竞争加剧，房企旗下物业公司加速入局，大型企业收购中型企业变得越来越频繁。
据克而瑞物管，截至2021年6月30日，物企在公开市场共披露68起收并购动作，其中单就已披露金额的收并购事件进行统计，上半年收并购金额已达180亿元，超过2020年全年累计金额。
另外，在上半年的收购事件中，非住业务受到关注，收购环卫公司的热情也较高。在上半年中共涉及16起以非住业态为主营业务的标的企业，其中医院物业、酒店物业、公建物业、商业物业均有所涉及。
目前，物企收并购市场已经进入白热化阶段。“除了整体标的质量要求更高，收购金额更大，业态选择更针对性。”克而瑞物管方面称。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。
● 长期趋势：迄今为止，共20家主力机构，持仓量总计2341.62万股，占流通A股33.60%
综合诊断：新大正近期的平均成本为42.25元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值较高。
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