由招商蛇口（001979）发起，招商置地作为管理人的招商局商业房托基金（股票代码：01503.HK )公布上市以来的第2份中期业绩报告，收益大幅增长，基金单位保持理想分派率。
8月17日晚间，招商局商业房托基金对外发布了2021年中期业绩报告，招商局商业房托基金于报告期间收益保持稳健增长，总额达人民币2.12亿元，按年大幅增加19.1%，主要反映了疫情爆发后市场的复苏以及管理人妥当的经营策略和优秀的管理能力，写字楼及零售市场均逐渐好转。
根据可分派收入，于报告期间基金单位持有人每基金单位分派为0.1039港元（相当于人民币0.0865 元），按2021 年6 月30日基金单位收市价2.78港元计算，相当于按年计算的分派收益率7.5%，并保持100%的分派比率。全面解读招商局商业房托基金2021年中期业绩报告可推论：具多元投资价值，业绩靓丽、未来可期。
收益大幅增长，基金单位保持理想分派率
于报告期间，招商局商业房托基金整体物业组合的出租率由2020 年底的84.3%上升至2021年6月30日的87.1%，升幅为2.8个百分点。其中，写字楼的平均出租率由2020 年底的82.2%上升至2021年6月30日的86.5%，升幅为4.3个百分点。物业组合的现时租金全面得到提升，市值亦经过重新估值后增加人民币6400万元至2021年6月30日的人民币67.08亿元。
于2021 年6 月30日，房托基金单位持有人应占资产净值增长至人民币39.45亿元，或每基金单位人民币3.50元，相当于根据人民银行于2021 年6 月30日公布的汇率中间价计算的每基金单位4.20 港元，较于2021 年6 月30日基金单位的收市价2.78港元溢价51.1%。
市场分析人士指出，若以目前的股价水平计算，无论从业绩表现，还是从基金的保证分配来计算，招商局商业房托基金的预期收益率都有了大幅上升，达到8.8%，成为目前香港上市的房地产信托基金以收益率计算回报最高的上市公司。此外，如果计算该基金在2019年上市时所作的分配承诺，而分配承诺生效直到2022年全年的0.2614港元，以目前股价计算收益率更达到9.1%。
业绩表现优异，出租率持续领跑市场
尽管新冠疫情难以预测、深圳新建写字楼供应充足持续影响深圳甲级写字楼市场，新时代广场在出租率没有大幅波动的情况下仍成功提升了现时租金。于2021 年6 月30日，其现时租金提升了人民币3.7 元/平方米至人民币178.3元/平方米，可见正在进行的升级改造工程为现在及未来的租金和出租率提升奠定稳固基础。
2021年第二季度，一个重大新租户承租了科技大厦所有可出租面积，使得其出租率从六个月前的83.7%提升至满额100%，因而带动了科技大厦现时租金的上扬，上涨约11%，达到人民币115.3元/平方米。原科技大厦的部分租户因此搬迁至数码大厦及科技大厦二期，也相应提升了此两栋大厦的出租率。
通过优化租户结构、引进潮流品牌和新店，以及提高客户满意度，花园城的现时租金较2020年年底增长约4%，持续保持高租金水平。同时，花园城的升级改造工程顺利开展，目前南区一楼二楼（面积1,050平方米）已完工。为了维持正常营业，并减少改造工程对租户及消费者的影响，该改造工程将分阶段灵活进行，预计整体将于2022年下半年完工。
升级改造、优化资产，未来收益可期
招商局商业房托基金表示：“商业地产市场受疫情反复影响，存在一定的不确定性。然而，经过严格的疫情管控措施，深圳新冠疫情已受控制，加上深圳政府7月初颁布解决深圳住房短缺及商业地产供应过剩难题的意见征求稿，管理人对招商局商业房托基金的稳定经营及拓展保持审慎乐观的态度，将最大利用招商局集团及招商蛇口的资源及平台，提升招商局商业房托基金投资者收益，为所有利益相关者创造双赢局面。”
需要指出的是，未来六个月，管理人将积极提速、提效资产管理力度，持续优化其资产组合，并将密切跟踪未来两年计划完工的升级改造。一方面，管理人将加快与母公司招商蛇口及外部公司洽谈注入新项目事宜，以扩大其资产规模。另一方面，管理人也将持续关注北京、上海等一线城市，同时加强对二线城市的介入，使资产组合更多元化。预期随着零售物业占比的增加，中国大陆将加速释放消费市场潜在价值，进一步资产租金收入的韧性，投资者的未来收益值得期待。
● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。
● 中期趋势：正处于反弹阶段。
● 长期趋势：迄今为止，共19家主力机构，持仓量总计4989.61万股，占流通A股0.63%
综合诊断：招商蛇口近期的平均成本为10.09元，股价在成本下方运行。空头行情中，目前正处于反弹阶段，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。上一篇：晨光生物：韩文杰离职副总经理
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