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2020,似乎万物皆可直播。

这一风口来得如此猝不及防:人们惊叹罗永浩于抖音一晚上亿的流水同时,也目睹了董小姐在直播间宕机而接连翻车的尴尬。

 

最能踩风口的房企也不甘寂寞——仅4月以来,复地集团和薇娅、富力地产和李湘、恒大找到了佟大为直播卖房。 

 

2020,真是一切皆可跨界。

 


当然,“宇宙最大房企”也来了:2020年4月28日碧桂园宣布,将于5月5日联手汪涵和大张伟在碧桂园官方抖音账号上直播卖房。

 

 

 

这一幕着实费解——汪涵代言的老坛酸菜牛肉面,与碧桂园“五星级的家”有何联系?

有人笑称:这不,都能加“水”。

方便面加水会膨胀,可这企业加水也会膨胀吗?当碧桂园公布了自己2020靓丽的年报后——碧桂园集团于2019年全年实现总营业收入约为4859.1亿元,同比增长28.2%。

 

可也有不合群的媒体指出,碧桂园这一份财报是在粉饰太平——碧桂园在2019年底通过子公司频繁的股权变更,将债务脱手,反复左右横跳,终玩出了一手漂亮财报。

 

可无论如何,17岁前没穿过鞋的杨国强老板,自持近58%股份的他在2019年赚了232亿元,终于成为了中国最有钱的农民。

 

但是,随着“一场百年未见之大变局”的来临——据国家统计局4月17日发布的2020年一季度数据显示,前3月商品房销售面积累计同比下降26.3%。而碧桂园在2月销售额209.2亿元,同比减少49.97%。

 

这似乎也解释了碧桂园如今这一出直播卖房的窘态。

 

但是,仔细研究这些年碧桂园埋的雷,其前途真会像媒体鼓吹的这般光明么?

 


姑且打上问号。

 

1、裁员不断

 

 

一般来说,个人与公司的关系最简单的说明,即雇佣关系,即拿钱干活,没钱滚蛋的过程。

 

也正是这样的赤裸、直接的关系存在,劳动者的地位与企业实力成了反比,企业越强势,劳动者就越弱势。

 

这已经不需说明,但令人诧异的是,现如今在如此敏感的背景之下,裁员、失业、优化,这些字眼依旧刺痛着人们的眼球。

 

近期,碧桂园内部爆出重大的公司架构调整,将很多区域公司裁撤,特别是原来的广东省的几个区域公司,成了重灾区。

比如,广清、广州、广恒、清远、韶关五个区域合成一个,而莞深深圳二个区域合成一个,惠深惠城惠南三个区域合成一个区域,一周之内14个区域变成6个。

其调整幅度之大,远超往常。而在过去一年里,碧桂园在“优化”员工上的动作之夸张,更是令人咋舌:

 

据数据统计,2018年底碧桂园集团在职员工数为131387人,到了2019年底在职人数则为101784人,这一前一后,少了2.9万人。

人们无法想象,为何拥有如此漂亮财报与数据的碧桂园,在这个特殊时期还会如此大规模的“优化”员工。

目前,事情仍在不断发酵。

到了4月7号,碧桂园终于做出回应称——主要是将集团部分辅助性、劳动密集型岗位如案场服务、保安、保洁以市场化方式提供服务,这部分相当于转岗,大约2.5万人。

按照碧桂园的解释,这2.5万人是转岗而非裁员,还有一部分人是调去子公司。

 

但据多家媒体报道,在长三角招聘市场里,满屏横飞的不是恒大前员工,就是碧桂园“优化”掉的人员——“长三角上空至少飘满了3000份某家头部公司的简历”,这成了近期在华东地产圈流传最广的段子。

 

也有不少媒体为碧桂园的行为作出解释——当房地产行业历经数十年发展,其规模发展的红利逐渐消失后,各个公司都需要开始向管理要效益。而碧桂园要想走得更远,就势必要提高人均产能,优化自身人员结构。

 

这本无可厚非——但优化也好,转岗也罢,解决不了的,是将青春贡献在碧桂园的大批80后员工:

 

碧桂园的一粒灰,落在员工身上,就成了一座山。

 

抛开个人与时代冲突这个永恒的命题,让我们将视野放回碧桂园身上:

 

为什么,碧桂园这么着急“优化”员工?这仅是为了提高产能吗?这背后,是否有着更深的问题呢?

 

 

 

2、 融资困局

 

人和企业这一对关系,其实有四组变量:

 

一是人的变化,二是企业变化,三是个人遇到困难,四是企业遇到困难。

 

如今,碧桂园频繁优化员工,试问:难道过完大年三十,碧桂园被“优化”掉的员工就出问题了吗?

问题自然还是出在碧桂园身上。

其实,对于任何一家房企而言,根本问题有三:一是融资成本,二是负债率,三是拿地成本。

 

其中,融资和负债是重头戏——没有钱,欠着钱,一切都是空谈。

那么,碧桂园的融资和负债有问题吗?说到这,不妨先看看大环境:

 

2019年随着央行降息,以及各类限制房企融资各类政策出台,宏观调控变得频繁且密集。

最直观的反映是,2019年国家对于房地产市场的调控也到了历史高点——据统计,2019年全国累计调控次数达到了620次左右,创下了历史新高,相当于前两年的总和。

 

更重要的是,2019年以来房企融资环境开始变得紧俏——虽在一季度土拍出现小阳春,但在2019年5月份后,国家出台多项政策限制房企融资。

此外,于境外发债方面,7月12日也出台政策只能对中长期债进行借新还旧,房企的多种融资渠道的收缩,导致整体的融资成本上涨。

这也直接导致了2019年前三季度,房企债券类融资成本为6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点。

到了今年,情况更是不容乐观——据统计,3月房企境外债券融资225.14 亿元,环比下降27.8%,同比下降59.2%。

 

因此,在这样的持续紧俏的环境下,碧桂园的融资和债务也持续攀升:

据碧桂园年报显示,截止到2019年12月31日,碧桂园的总负债额达到1.69万亿。其中,碧桂园的流动负债合计已高达1.40万亿,非流动负债合计为2897.92亿。

值得关注的是,碧桂园一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿。

 

这对于账上现金流尚且宽裕的碧桂园来说,似乎并不算难事——

 

但这仅仅是2019年年底的数据,初春以来发生的一切,例如碧桂园销售近乎腰斩,这也预示着,碧桂园未来偿债的压力或在未来无限放大。

更重要的是,碧桂园的融资成本也逐年上升,达到了6.34%的历史高点。

 

虽然,碧桂园的融资成本相比其他房企这个融资成本,在行业中并不是最高,但考虑到碧桂园的庞大体量,这融资成本一旦提升一两个点,爆发出的能量将会是恐怖的。

 

 

如鱼饮水,冷暖自知——曾有一个著名的段子,杨国强老板曾坦言,每天早上醒来就有几十个亿的钱要还,焦虑到整宿睡不着觉。

 

如此看来,碧桂园于2019年的“优化”近3万员工,真正原因也在于此——地主家的余粮也不多了。

 

那么,碧桂园是怎么做的呢?

 

 

3、债务缠身

 

正是这些直接的挑战,让碧桂园不得不想多更多的办法去节流开源——

 

似乎,节流是“优化”3万员工,开源是直播卖房。

 

但这肯定不够,人们无法想象汪涵能将碧桂园的房子像方便面一样,一桶接一桶的卖出去。

 

而碧桂园必须想出更直接有效的办法,才能将融资难、融资成本高的问题彻底解决。

碧桂园是怎么做的呢?

 

近期,碧桂园宣布境内发行公司债34亿元,“3+2”年期限,询价利率3.3%-4.8%。

虽然从资金规模上来说,碧桂园这一次的企业债发行更像是试点工程,但这提供了一个绝佳的思路:

 

如果以此利率发债成功,以后推广开来,那么,碧桂园的融资成本将得到前所未有的改善。

可是,融资利率与评级直接相关,其中,评级最重要的参考标准无疑是资产负债率。

 

这意味着,假如一家企业的资产负债率越低,越健康,那么这家企业的利率评级也将越高

诚然,碧桂园是明白这个道理。

也正因如此,碧桂园在这次发债之前,似乎有所“准备”——说的重一些,碧桂园甚至有粉饰自己资产负债表的嫌疑。

何来此言呢?

先看看此次发债主体——据资料显示,碧桂园发债主体为“碧桂园地产集团有限公司”,这也是碧桂园在中国境内最主要经营主体,其2018年权益销售额占整个碧桂园上市公司的8成左右,营业收入占7成左右。

在2016年到2018年,碧桂园地产集团的资产负债率为87.17%、92.16%、91.57%,比碧桂园上市公司资产负债率要高。

这意味着,碧桂园地产集团资产负债率,直接影响到整个碧桂园的资产负债水平。

正是这样一层利害关系在,碧桂园在2019年年末似乎开始了一整套债务转移大法——

说简单些,就是碧桂园地产集团将子公司或二级子公司剔除出报表,从而降低碧桂园整体的负债率,为取得更高评级做足准备。

这样神奇的一幕,就发生在2019年12月末。

由黎智鸿(占股70%)、张庆辉(占股30%)控制的“珠海华科企业管理有限公司”与“珠海华碧企业管理有限公司”,与碧桂园地产集团发生了一系列匪夷所思的交易。

 

请牢牢记住这两家公司,他的操作近乎玄幻。

交易之一:

在西安碧桂园·香湖湾1号的工商主体“西安碧鸿房地产开发有限公司”,是碧桂园地产集团二级子公司。

2019年12月24日,珠海华科从碧桂园地产集团子公司“陕西碧桂园置业有限公司”手里接下西安碧鸿44%的股份。

到了2020年3月19日,这44%的股份又原路返回到了陕西碧桂园手里。

这样倒一手之后,西安碧鸿的资产负债不会存在于碧桂园地产集团的2019年年报之中。

交易之二:

珠海华科、珠海华碧与碧桂园地产集团子公司或二级子公司,进行了十多次股权交易,涉及濮阳、嘉兴、济南、大连、西安、宿迁、临沂等多地项目。

 


交易完成后,改善了碧桂园地产集团子公司的资产债务数据,间接改善整个碧桂园地产集团资产负债表,以及上市公司资产负债表。

交易之三:

碧桂园从中天金融手里接下来的“中天城投集团乌当房地产开发有限公司”。这家公司的股东一开始为碧桂园地产集团(99.5%)、深圳中荣升建设工程有限公司(0.5%)。2019年12月23日,珠海华碧从碧桂园地产集团手里接下99.5%的股份。

如此一来,“中天乌当”公司与碧桂园完全脱离关系,从而就不会出现在碧桂园地产集团年报之中。

更重要的是,无论中天乌当有多少资产,或者更多的债务,都不会被统计在碧桂园上市公司的资产负债表中。
 


这一系列交易根本经不起推敲:

 

 

比如,由黎智鸿、张庆辉注册的珠海华科、珠海华碧两家公司,一经注册就只同碧桂园做大笔交易,原因何在?

 

比如,据资料显示黎智鸿、张庆辉两人都是杨国强的顺德老乡,这背后有何说头?

 

比如,这些股权转移都挑在2019年底,将这些子公司从母公司分离出去,将债务关系独立,真就那么凑巧吗?

 

比如,这些操作直接的结果,就是碧桂园年报显得十分华丽,这对碧桂园取得更高的企业债券评级无疑有巨大的好处,这些频繁的动作看起来非常不简单,是人蓄意而为么?

 

但这一切质疑,已被媒体对碧桂园2019年财报的赞扬淹没,而下一步即将涌上潮头的,则是碧桂园即将发行的企业债券。

 

从这一点上说,碧桂园资本大戏“演技”也是十分的高。

 

 

4、偏离主业

 

 

前文提到的,碧桂园“优化”员工、年报里隐藏的问题、以及涉嫌粉饰资产负债表,其实都有一条内在的逻辑线:

 

碧桂园的主业地产,真是不好干了。

 

因此,碧桂园的转型势在必行。按照杨老板的构想,未来碧桂园有发展三个重点:地产、农业、机器人。

地产是立身之本,这不需多说。而农业与机器人,这两个大的方向就成了碧桂园转型发力的重点——可笔者非常想咨询杨老板,这两个行业有何联系呢?

单拿碧桂园的机器人转型来说,这似乎真是出于杨老板的个人兴趣。到此,有一个广为流传的段子:

 

根据网友爆料,在2018年9月,杨国强多次把央视《我爱发明》的农民发明家请来,要求公司把所有手头研发项目停下来,去总部听他们宣传自己的小发明,听他们给公司提建议。

 

这像是个缩影:杨国强对机器人有浓厚的兴趣,真是把自己当成了产品经理和车间主任,抓的牢,放话也狠。

比如,在2018年,杨国强曾约见了旅日机器人学家沈岗,说到:

“我们有没有可能做成全球最强的机器人公司。”

 

金钱能撼动楼市,自然也能撼动科学,两人一拍即合,在2018年7月碧桂园创办了博智林。杨更是豪言未来要投800亿在机器人身上:

 

“未来20年,50%的工作会被机器人取代,我们用最快的速度,在建筑行业把工人数量减少50%,这样建筑工地的人员伤亡就会大大减少。”

 

自然,发展科技首先得招人——公开资料显示,博智林人才团队规模接近900人,其中,硕士以上学历人才占比超过49%,而拥有博士学位的研发人员占比超过41%。

 

但有趣的是,这些高精尖人才却时常抱怨:“每天的主要任务就是写PPT。”

 

现在两年过去了,结果如何呢?

沈岗同志在碧桂园为梦想窒息22个月后,于2019年5月离职,而碧桂园对外的说法是沈岗系家庭原因离职——但人们想象不到的是,车间主任如何才能和科学家怎么才能聊到一块?

 

沈岗走了后,西门子集团的终身制高管周小天为了梦想也来到了碧桂园,但这个梦想只坚持了4个月,2019年9月周小天也离开了博智林。

到2020年2月,碧桂园博智林的执行总裁张志远又被调任为湖南区总裁——这位资深地产人,看来也干不了机器人。

半年内高管连续变动,各路追梦人纷纷在碧桂园的机器人事业上折戟,人们不经追问:

 

杨老板这唱的哪一出?

 

一个微妙的推测是:做机器人,或许会带来更多的补贴。

 

博智林总部的顺德,其地方官网上有《2019年佛山市推动机器人应用及产业发展专项资金项目》——

对于购置佛山市企业生产的机器人,按设备购置费用总额12%给予事后补助;对于购置非佛山市企业生产的机器人,按设备购置费用总额8%给予事后补助。单个企业单个申报年度最高补助200万元。若企业购置的机器人全部均为佛山市企业生产的,则单个企业单个申报年度最高补助300万元。

 

碧桂园的转型,是否醉翁之意不在酒呢?这确实值得深思。

 

           

 

5、高周转

 

 

如果要问,这么多年过去,究竟是什么成就了碧桂园?抛开外部环境影响,碧桂园做大做强的内因是三个字:高周转

 

 

关于这一点,曾经碧桂园的首席财务官吴建斌《我在碧桂园的1000天中》里,讲过一个生动的故事:

 

 

2014年4月,在满是花藤环绕,绿植成荫的碧桂园顺德总部大楼里如期召开了投资分析会。

 

一位姓孙的区域总裁用了40分钟介绍了海南三亚项目后,激动地表示:这里每平米能卖到13000-18000元。

 

碧桂园董事长杨国强听了之后,表情非常严肃:1平方米最高卖18000元,能卖出多少?

孙回答说:做过调研,按最高价能卖出一成。

不久后,这位孙总就被免职了。

 

其实,这些年,碧桂园的高周转可谓是行业瞩目,凭着快消快打,碧桂园将速度推进到极致,屡创业绩神话。也正是这种模式带给碧桂园惊人的收获,碧桂园更是将高周转贯彻到底。

比如,在2018年4月,碧桂园总裁莫斌曾连续发布四则通知:《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》、《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》、《关于项目报建高周转的通知》。

 

文件里也将碧桂园的高周转进一步升级。比如:

 

文件要求,所有三四五线城市项目须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵);

 

项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职;

 

土地获取前40 天开始前置设计工作,开工前7天提供地勘资料,确保摘牌即开工,项目设计节点责任到人,对于不胜任者,坚决从严处理......

 

碧桂园持续将高周转运用到极致,结果呢?

在同年6月24日,位于上海奉贤区的碧桂园某房地产项目发生模架坍塌事故,1人死亡9人受伤。

 

当时,就有人分析,混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。

紧接着,在7月12日,杭州萧山所前镇“碧桂园·前宸府”在建工地发生基坑坍塌,附近路面也出现塌陷。令人震惊的是——在2017年8月碧桂园以4.4亿元拿到地块后,碧桂园·前宸府首期项目在2018年6月30日即摇号开盘。

 

这意味着,碧桂园从拿地到售卖,碧桂园只用了10个月的时间——怀胎尚且十月,房子这么造,质量又该如何保证呢?

可高周转就像一针鸡血,可以让一家公司的规模迅速扩大,也可以让一家房企夹裹着利润滚滚向前,而质量问题,似乎就得靠边站。

 

这样的情况也持续到了今年——进入2020年,碧桂园再度发生房屋建设死伤事故。

 

所谓一将功成万骨枯——这些利润,却成是碧桂园一年年无比光亮的数据,更是受到无数媒体的追捧。

 

但这些涉及房屋质量的社会新闻,为何就没有人好好说道一下呢?又为何,这样事故屡禁不止呢?这背后,有没有什么内幕呢?

 

一切都是未知。

 

 

6、森林风波

 

实,关于碧桂园,仍有许多历史遗留问题亟待人们挖掘,最著名的,就是新加坡森林城市的问题。

在不少人的记忆中,或许还残留着2016年前那段经典广告:

“新加坡旁,碧桂园森林城市”

这句广告在当年,真是从央视春晚到奥运会赛场,从地方卫视烧到楼宇广告,路人皆知。

碧桂园更是在宣传中称,该项目所在地区是马来西亚版“十年前的深圳”、“特区中的特区”,以“新加坡旁,永久产权”为卖点,广告反复强调:

 

竣工后,森林城市与新加坡的直线距离将不足2公里,这直接吸引大批买家前往置产。

事实呢?

 

“森林城市”实际位于马来西亚柔佛州的新山市依斯干达特区,是在马来西亚境内填海造的一座孤岛,在地域、经济与归属与新加坡并没有关系——即使隔海2公里相望新加坡,也是大片的工业区和大型炼油中心,距离新加坡市中心更达35公里。

 

更别说碧桂园销售所言的:买了这套房,送新加坡绿卡

 

这样的表里不一,也终于在2017年爆发了相应闹剧。

 

在2017年4月5日,据香港《南华早报》报道:碧桂园集团副总裁朱剑敏宣布——“新加坡旁”的碧桂园森林城市完全停止了在中国的销售计划。

 

一夜之间,国内售楼处“全部临时关闭”,森林城市高达80%以上的买家都是中国人,一时影响剧烈。

 

彼时大量的国人开始申请退款,但是碧桂园却迟迟不见答复。而面对诸多不满,朱剑敏终于给出了回应:

 

这主要是因为外汇管制政策。

 

虽然后续停摆结束,但时间到了2018年,随着马哈蒂尔又一次当选马来西亚总理,碧桂园森林城市项目的未来就更加摇摆不定。

 

马哈蒂尔在记者会上曾公开表示:“有一件事是肯定的,将要建成的这座城市不能出售给外国人。我们不会给来这里居住的人发放签证,我们持反对意见,是因为它是为外国人建造的,不是为马来西亚人建造的。大多数马来西亚人无法购买那些住宅。”

 

虽然碧桂园后来出面澄清马总理这番话说得不妥,碧桂园通过一次次的公关与友好沟通与握手,让“森林城市”的未来又变得美好云云。

 

但这一系列风波也极大打击了国人对碧桂园海外置业的热情,也让碧桂园的海外项目蒙上了一层阴影。

如今,森林城市还好吗?商业大咖研究院也将持续关注这一话题。

 

 

 

7、负面缠身

 

比如,在碧桂园2019年这一份美丽的财报背后,有人指出,碧桂园通过子母公司债券转移,粉饰太平。

 

比如,在碧桂园庞大的营收的另一面,是碧桂园1.26万亿的负债,这甚至超过贵州全省GDP:夸张的是,碧桂园的总资产即便高达14000亿,但其负债率已经快要达到100%。

在碧桂园这些年高速发展的趋势下,是独特的“碧桂园速度”,一脚踩着“高周转”,一脚踩着“量产化”,光速赶超各大房企后,碧桂园留给用户的是“一间房子里甚至没有一对平行线”,留给行业的是“养活了一大批房屋抢修队”。

 

在碧桂园独创的“双享”模式下,是房产销售一月手提911,与一群饱富战斗力的狼性团队。前两年你路过碧桂园售楼处,甚至可以学到广场舞;另一面又是员工积劳成疾,是“生不进万科,死不进恒大,生死不尽碧桂园”,甚至曝出出资金链出现问题时,碧桂园要求员工强制“双享”,上缴个人存款支援公司融资。

 

在大型房企纷纷转型时,杨老板豪言800亿转型机器人赛道,几年之中,人们没看到机器人,却看到杨老板摇身成了车间主任,邀请农民发明家到场跨界指导机器人专家沈岗,而现如今博智林公司总裁之位更是几经辗转,悬而未定。

在碧桂园开始极限压缩成本,监理、设计、施工一手抓全,从运动员到裁判员独家包圆时,网曝碧桂园房屋塌陷事故不断,并在2018年达到顶峰,业主维权横幅拉满——“还你一个五星期”的家。

 

在碧桂园阿米巴模式展现出惊人战斗力,全国各地疯狂拿地,业绩飙升,引得行业效仿,甚至让人参观学习时,这门经营术彷佛又是一本《二十四史》,写满了“走狗尽良弓藏”,从2018年开始,杨国强对各个区域老总不间断清洗,为杨惠妍的登基做好一切准备。

在碧桂园立志带给三四线城市老百姓更好的居住环境时,碧桂园这些年却带着一波波热钱,将三四线城市原本5K左右的房价,翻抬到1w有余;待红利吃尽后,碧桂园在2019年又悄然立场,留下一地鸡毛。

甚至,人们无法知道这些,更没法知道——据传,碧桂园在2018年亡人事故舆论的风口到达巅峰时,曾邀请国内一众媒体,当场发放香奈儿,只请诸君闭嘴.......

 

这不禁让人产生疑问:

一个是公众视野中的碧桂园,光辉靓丽,另一个又是视野之外的碧桂园,血腥畸形。

碧桂园,这到底是怎样一家企业?

当然,谣言止于智者——可回顾中国企业史,你几乎很难找到像这么碧桂园一家毁誉参半,充满矛盾与对立的企业。

 

或许,这并不是碧桂园的错,看看这几十年的房地产市场,投机客,资本家,刚需者,形形色色,唱着一场闹哄哄的时代大剧。

 

或许,人们在对房产时代的爱恨加错间,却忽略了——碧桂园归根揭底,只是一家长得很壮实的公司。

但这样一家现象级的企业,真是经济健康发展下的作品吗?

 

 

 

结 语

 

 

其实,一家企业能发展到上万亿的规模,已属实不易。

 

这其中捆绑的,有几十万人的就业,贡献的,更有几百上千亿的税收。

 

但是,碧桂园终究是一家企业,他不该被神话。

 

“给您一个五星级的家”——据说,当年受高人指点,杨老板这句广告一经打响,自其出道二十多年来,披荆斩棘,已经成了碧桂园人手一本的圣经。

 

可是,人难得糊涂,也难得不糊涂。所谓的“不忘初心,方得始终”不是一句套话,而是一种人生修为。

 

尤其,对如此体量的公司来说,坚持做好每一套房子,还给老百姓一个踏踏实实的家,这不该是碧桂园挂在嘴上的信仰,而是作为一家企业最基础的要求。

 

可如今看来,“五星级的家”好像正变成一句笑话,成为人们茶余饭后的谈资。

 

着实可悲可叹。

 

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