昨天有小伙伴问到，现在打新买光明沙井新房这事很火，他自己算了一笔账，按买一套90平、5.5万/平，500万左右总价的房子算，付三成首付150万买房，在房子涨到750万时卖掉，利润才跟年化收益8%的指数基金持平。房子涨到750万时单价是8.3万/平。他怀疑，6年后沙井光明能卖到9万吗？这样算来真是买房不划算，问我的观点是怎么样的。
我是这样回答他的：
你有这种两种标的比较的思路很好，这就是资产配置中构建投资组合、比较标的、配置资金的思路。
你的毛估的思路有些不太清晰，可以这样推算收益率：
5.5万每平，90平，总价495万，贷款总额346.5万，每月还贷18389元。
假设房价每年涨7%多一点，6年后总价到750万。那么，这笔投资的IRR（内部收益率）为年化9.5688%。
假设房价每年涨4%，6年后总价到650万。那么，这笔投资的IRR（内部收益率）为年化4.0944%。
为什么要用内部收益率公式来算？
因为还贷款的现金流这些不是最开始一次性的支出，而是每月分批还的，而资金是有时间价值的，分批还的成本会低，收益率会高，所以用内部收益率公式算一下，才会比较准确。
需要注意的是，这是没考虑租金收益率的估算结果，如果考虑到租金，收益率还会高一些，可能会高0.5到两个点。
可是确实，沙井光明的新房在收房后一两年，未必能租的出去。
通常指数基金长期收益率能达到8%-10%。
但投资指数基金，很多人无法做到像投资房子那样期限长，不频繁操作。实际上，很多人会在熊市卖掉基金。
是投资房子，还是投资基金，取决于投资者的具体情况，除了最基本的未来的还房贷的现金流要充裕之外，还有比如，对未来房价上涨幅度的判断，对自己投资能力和情绪的判断：投资指数基金能不能长期持有，在熊市会不会担心并抛掉，能不能拿得住。
以上思路供参考，下面的图是我算的假设总价到750万的IRR（内部收益率）数据。
这件事能反映出什么？
我认为：
第一，部分聪明的投资者，并不是无脑买房，有资产配置意识，懂得衡量各种标的在未来的预期收益率，懂得根据自己的情况，在各种投资标的间做配置，这是挺好的事儿。
第二，随着房价越涨越高，有部分投资者已经开始注意到房产隐含的收益率下降了，意识到不能闭着眼睛无脑买了，需要跟其它标的比较一下，看哪种收益率更高。
第三，房产快速上涨毕竟也是阶段性的事，随着房价越涨越高，未来几年房产可能难以在快速大涨了，我假设的第一种情况，房价每年涨7%多一点，已经不低了，但年化收益率也并不过只有9.5688%。这还是炙手可热的深圳沙井、光明等热点片区的房产，如果是在龙岗偏远地段的房产，可能年化收益率会远低于这个水平。
未来通过房产投资，获得超额回报的概率越来越小，难度越来越大。屌丝想通过投资房产逆袭，比以往要难很多。一定要降低自己投资房产的预期收益率，不要幻想着一夜暴富、一两年快速暴富。
第四，但是，我认为，对于投资经验不多的老百姓来讲，大城市房产仍是可以配置的好标的，因为在可预见的未来，除了指数基金，能和大城市房产收益率媲美的标的，并不多。
再加上经验不多的人投资房产往往更容易长期持有，投资基金比较难长期持有，所以我认为，即便是投资房产的收益率稍低于指数基金，对于没有经验的投资者，仍更适合投资房产。
当然了，已经受各种条件制约，不能再投资房产的人，可以尝试投资基金、股票，作为资产配置的标的，长期投资。
比较有经验的人，自然更是可以。
第五，在目前的情况下，房产投资一定要注意风险控制，不要把房产投资的逻辑建立在房价未来一两年会快速上涨、大幅上涨上，不要高杠杆投资。
在投资中，不能抱侥幸心理去投机，即便是你这次赚钱了，都不可取，这会滋长你的赌性，下次你还想激进地去投机。投机如吸毒，是会上瘾的，常在河边走，哪能不湿鞋。在很多次投机成功以后，遇到一次失败，你就可能被清零。
一定要踏踏实实做事，严格控制风险。
再美好的明天和死人是没关系的。
保守的投资者更容易活得久，活得好。
为了美好的明天，你需要好好活着，足够保守。
