“试水”7年终“结果”！滨江集团深圳首个住宅项目预计下半年动工

　　以杭州为大本营、深耕长三角区域的滨江集团（002244）（SZ002244，股价8.51元，市值264.78亿元），在深圳市场的首个住宅项目将迎来开工。

　　5月25日，滨江集团在互动平台表示，位于深圳的浪口屋村项目已完成实施主体确认，预计下半年可开工；尚华大厦目前正常施工中，已具备销售条件。

　　滨江集团表示，今年继续保持“三省一市”（浙江省、江苏省、广东省和上海市）战略布局，继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势。城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。

　　每经记者梳理发现，为了进入深圳房地产市场，滨江集团早在7年前试图以股权并购方式进入深圳市场。

　　2016年8月，滨江集团与安远控股签订合作意向书，先后投入11.6亿元；2017年，滨江集团以4.85亿元收购深圳市爱义房地产开发有限公司（以下简称爱义房产）48%股权，拟共同开发大浪口村旧改项目；此后，滨江集团与爱义房产联手开发了滨江爱义南方大厦和尚华大厦项目。

　　5月29日上午，滨江集团方面通过微信向《》记者表示，“大湾区市场的投资机会，也是公司关注的重点，未来有合适的投资机会仍会关注。”

　　7年前即“试水”深圳楼市

　　从目前滨江集团在深圳的项目布局情况来看，主要包括滨江爱义南方大厦、龙华区尚华大厦和浪口旧屋村项目。其中，前面两个项目均为商办类项目，位于浪口的项目为旧改住宅类项目。

　　对于上述项目目前的最新进展，滨江集团方面表示，“目前我司在深圳的项目，有福田区在售的滨江爱义南方大厦，3月29日开盘，4月份荣登深圳商办项目成交套数TOD1，商办市场热度第一；位于龙华区的尚华大厦主楼已经结顶，目前在做外立面阶段，暂未开售；位于浪口旧屋村项目已完成实施主体确认，预计下半年可开工。”

　　每经记者注意到，滨江集团布局深圳的时间线，可以追溯到2016年。彼时，滨江集团通过股权收购的方式，搭上了深圳本土房企安远控股这辆“快车”。滨江集团合计给安远控股提供的11.6亿元融资支持，可全部直接转为滨江集团应承担的项目地价的一部分。

　　不过，由于2017年深圳旧改政策的变化，导致滨江与安远控股合作的旧改项目无法正常推进。另一方面，合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。双面夹击下，该项目也不得不按下暂停键。

　　在滨江集团2019年的年报中，对该笔投资计提了7.24亿元的坏账。而在今年5月6日，滨江集团在投资者互动平台上答复该项目的最新进展时表示，“公司正在积极与安远协调还款事宜。”

　　显然，滨江集团首次“试水”深圳市场并不顺利。到了2017年时，滨江集团通过收购爱义房产，以“合作+旧改”的模式，完成了在深圳房地产市场的布局。

　　此后，滨江集团在深圳先后开发了滨江爱义南方大厦项目和尚华大厦项目，前者位于深圳福田中心区，于今年3月入市，销售均价约4.9万元/平方米。而位于龙华区的尚华大厦目前已封顶，暂未开售。

　　5月29日下午，易居研究院研究总监严跃进通过微信向每经记者表示，“区域性的优秀房企进军高能级城市，包括此前越秀进军北京市场等，都说明优秀房企在区域市场方面有扩大的态势，这也是行业调整中的新情况和新特征。”

　　严跃进提到，从今年供给端扩张的情况看，主要是一些资金状况不错的房企，尤其是现金流相对宽裕的企业。后续一些存量项目的盘活或城市更新项目，或也是此类房企所关注的。相关地方政府和房企也要积极关注，进而形成合作。

　　首个住宅项目下半年动工

　　滨江集团在深圳布局的几个项目中，关注度较高的当属浪口旧屋村旧改项目，这也是滨江在深圳开发的首个住宅项目。

　　据深圳房地产平台消息，浪口旧屋村旧改项目位于深圳市龙华新区大浪办事处浪口社区，距离深圳北站约8公里，距离地铁4号线的龙华站约3公里，距离规划中的地铁6号线石龙公园站约2公里。

　　值得注意的是，目前龙华石岩片区的整体销售均价并不算太高，新房均价普遍在3.7万~4.9万元/平方米。安居客数据显示，该片区的宏发悦云花园销售均价约4.92万元/平方米，嘉信云峰公馆销售均价为3.7万元/平方米，汇邦名都花园销售均价为3.5万元/平方米。

　　据爱义集团官网，该更新单元的拟拆除用地范围面积为4.76万平方米，开发建设用地范围面积3.6万平方米，土地移交率24.3%。计容开发建设总规模20.9万平方米，其中住宅约16.5万平方米（包含保障性住房8250平方米），商业3.5万平方米，公共及市政配套设施总建筑面积9340平方米。

　　公开资料显示，该旧改项目的实施主体为深圳市爱义房产。据企查查，爱义房产由杭州滨江房产集团股份有限公司、深圳市爱义福鑫投资控股有限公司分别持股65%、35%。

　　在同策研究院研究总监宋红卫看来，区域深耕型房企向高能级城市进军，是寻找新的利润增长点和求突破的表现，但受制于市场容量、区域市场波动等因素影响，对企业来说同样也面临着不小挑战。

　　“区域深耕型房企向高能级城市进军，主要面临三方面的挑战：一是城市竞争环境，房企今年都在战略性回归一二线城市，也就意味着这些城市的竞争环境更为激烈，市场门槛将会进一步提高；其次，各房企的产品系也不太一样，在空间环境差异化较大的区域拓展新市场，首先要面临产品系的适应性；第三，每个区域都有消费者认可的品牌以及产品系，对于新进入房企而言，如何打响自己的品牌，让消费者接受也是一大考验。”宋红卫表示。

滨江集团股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：已有339家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计18.81亿股，占流通A股70.12%