绿地净负债率降至183% 拟出售231亿项目优化资产结构

　　●长江商报记者吴婷

　　在今年10月，绿地集团董事长张玉良坦言，绿地面临很多困难，要以决战决胜的精神状态打赢三大攻坚战。业内解读为：销售去化、交付结算、资金保证。

　　与此同时，在“三条红线”压力下，绿地亟待解决现金流问题。

　　近日，有消息称，绿地控股（600606）(600606.SH)有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，售价231亿元。其中，交易方式多为整栋销售，且涉及资产交易和股权交易。

　　若该交易若完成，意味着绿地净资产将增加百亿，同时现金流增加200亿。事实上，今年以来，绿地集团也在主动积极降负债。通过出售资产、加速物业销售和融资等，资产负债结构正在优化，向好发展。

　　财报数据显示，截至前三季度，公司有息负债较上半年小幅下降2%，净负债率下降至183%，扣除预收账款的资产负债率下降至82%，短债覆盖率提升至78%，整体平均融资成本下降至5.59%。

　　打包出售项目231亿

　　绿地控股商办项目推荐书显示，该集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中，不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

　　值得注意的是，去年刚开幕的商业存量改造项目绿地柒彩里也位列销售项目列表中，该项目具备边界的地铁资源和商圈配套。

　　此次项目所有资产价值加总共计约为231亿元，单个物业单价最高为每平方米6.2万元，总价最高近20亿元。

　　在业内人士看来，此次一系列的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。同时，作为物业销售，将为第四季度合同销售增色不少。

　　对此，绿地方面表示，此次出售商办项目是常态，绿地每年有30%的销售金额来自商办物业销售，准确来说，这些商办不能称为资产，而是和住宅一样的可售物业。

　　事实上，第四季度成为绿地控股的攻坚战。业绩报告显示，2020年前三季度，绿地累计完成合同销售2178.8亿元，同比减少7.1%，仅完成全年4000亿目标的约54.5%。

　　与此同时，绿地集团位列三道红线“红档”房企。今年上半年，绿地一年内到期的有息债务占有息债务总额的36.48%，资产负债率为87.93%，远超红线，速动比率长期保持在0.45左右。

　　与此同时，绿地基建业务仍在增加，并成为公司整体盈利的一定程度上拖累。2020年上半年，绿地在基建业务方面的营收同比减少了16%。

　　面对业绩的需求、现金流和负债的压力，此次一系列的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。

　　从业绩上看，今年上半年绿地控股实现营收966亿元，但自持物业取得的租金收入仅4.8亿元，商办物业占比更是甚少。在投资者看来，此次出售项目后绿地净资产可以增加百亿，同时可以增加200亿现金流。

　　财经评论员严跃进认为，销售商办项目是符合绿地控股商业综合体发展目标的。在此风口上的出售动作，容易引起投资者关注。绿地控股的超高项目和大盘略多，开发周期比较长，对于负债的依赖程度会比较高，这是其降负债的难点。

　　资产负债结构向好发展

　　事实上，在三道红线下，所有房企都在主动积极降负债。

　　据悉，绿地控股的股权转让还在进行中，有望在春节后完成，拟引入的战略投资者可能包括有金融背景的央企。此外，绿地控股到今年12月到期的债券预计以自有资金偿还，明年1月到期的料以自有资金及新发债券融资来偿还。数据显示，绿地控股12月约有88.7亿元债券到期，明年1月份到期规模略超81亿元。

　　据媒体报道，绿地控股已经制订了至2023年年中的“减线”三年计划。

　　业内人士认为，绿地控股引入战略投资正是降低负债的其中一个举措，但战投方不能是明股实债，只有直接融资才能有效降低负债。

　　面对上述压力，今年起，绿地控股也在加速物业销售和融资的节奏。

　　截至上半年，绿地经营性现金流由负转正，经营活动产生的现金流量净额41.33亿元。但与去年同期相比还是出现腰斩，同比减少49.26%。绿地控股表示，经营活动产生的现金流量净额变动原因为受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少。

　　不过，在第三季度，绿地控股实现合同销售金额849亿元，同比增长26.9%，单季度销售增长远超今年前两个季度。

　　截至三季度末，绿地控股总资产11648亿元，较年初增长1.67%；归母净资产808亿元，较年初增长2.36%；扣除预收账款的资产负债率下降至82%；短期借款为299.47亿元，一年内到期的非流动负债为730.38亿元，其他流动负债为117.46亿元，长期借款1806.76亿元，应付债券为400.1亿元，有息负债规模约为3354.17亿元，较上半年小幅下降2%；长短债比例方面，短债比例持续下降，长期负债比例增至7成，整体平均融资成本5.59%，较上半年有所改善。

　　此外，绿地控股还在积极推进ABS、境外债券、公司债等融资。

　　9月15日和11月12日，绿地控股分别向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元，年利率分别为6.5%和5.7%。11月3日，上证所信息平台显示，绿地控股集团有限公司2020年公开发行180亿公司债券已获得受理。该债券为小公募债期限不超过7年(含7年)，扣除发行费用后拟用于偿还到期的4项公司债券及其利息，以提升公司的流动比率。

　　在三季报中，绿地控股表示，接下来将重点确保房地产全年稳定发展，冲刺销售业绩，狠抓竣工交付；抢抓基建投资提速扩容机遇；同时，强化资本经营，推进资本运作。适应房地产金融审慎管理制度，稳步降负债，加强资金管理。券商研报表示，绿地控股资产负债结构优化，均在向好发展。

绿地控股股票行情：

● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共22家主力机构，持仓量总计102.32亿股，占流通A股84.09%