与绿城、奥园告别后的百年人寿 13亿接盘了海航天津项目

　　观点地产网 散卖多年后，海航投资（000616）终于决定一次性清仓旗下地产项目。而接盘方，是那个地产商们数次想要收购的金融平台――百年人寿。

　　12月4日，海航投资集团股份有限公司发布公告，其全资子公司天津亿城山水房地产开发有限公司与百年人寿保险股份有限公司共同签订了《亿城堂庭项目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议》。

　　根据协议，双方约定由百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积10.3万平方米及车位1149个，合同总金额12.73亿元。

　　海航投资表示，公司体内存量房地产项目主要为天津亿城堂庭项目，自项目2016年竣工以来，公司持续进行散售。本次拟销售资产为公司房地产业务的尾盘。

　　也就意味着，这次交易的达成，将是海航投资正式告别房地产行业的标志。

　　清盘房地产

　　天津亿城堂庭项目，是海航投资最后一个主要体内存量房地产项目。

　　据观点地产新媒体查阅，天津亿城堂庭项目的总建筑面积为10.3万平方米，包括写字楼2.08万平方米、地下商业2.8万平方米、主力店3.89万平方米、次主力店9335.55平米、商铺4532.97平米、酒店式公寓1390.49平米。

　　这个项目坐落于天津市红桥区勤俭道与光荣道交口西南侧，项目于2016年竣工，而海航投资一直以散售作为主要去化手段。但显然这并不是一个高效的方式。

　　数据显示，在今年上半年，该项目共完成LOFT项目13套房屋的签约销售工作，完成签约销售金额1112.76万元。而截至2020年6月30日，该项目共完成LOFT项目502套房屋的签约销售工作，该项目累计签约额4.58亿元，公司收到来自该项目4.41亿元回款。

　　在半年报中，海航投资便专门提到，根据目前销售进展情况，公司积极采取各种措施减少本次新冠疫情对销售工作的影响，以尽快完成全部天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售。

　　如今，海航投资为了快速将项目剩余存货销售，找来了项目的债权方，一次性将项目全盘转让。本次公告便指出，除13套酒店式公寓及1149个车位外，其余各类物业前期均已抵押给百年人寿。

　　据了解，百年人寿是在2017年成为海航投资的债权方。彼时，海航投资与百年人寿签署《天津亿城山水房地产开发有限公司新增资本认购暨增资协议》、《天津亿城山水房地产开发有限公司新增资本认购暨增资协议之权益保障协议》等协议，约定百年人寿拟对天津亿城山水增资人民币11.5亿元。

　　按照彼时的约定，百年人寿投资期限为五年，每年收取约定固定投资收益，五年到期后由公司以百年人寿实缴出资余额回购百年人寿所持有的天津亿城山水全部股权。

　　值得一提的是，在2018年及2019年，海航投资均有逾期支付百年人寿利息的情形。其中，2018年逾期4048.33万元、2019年逾期2880.49万元，分别延迟2到3月支付。

　　2018年、2019年期间，房地产行业一直是近年海航投资的主要营收来源，在2018年占比达到86.58%、2019年达到80.15%，分别有2.34亿元及1.71亿元。但是，在2020年上半年，这项收入锐减到仅有1070.45万元，占营业收入的比重仅有35.25%。

　　或许可以理解为，海航投资欠着百年人寿的钱，却因为散售的不利，导致其房地产项目营收连足额支付其在百年人寿借款利息的能力都没有。

　　这样判断，海航投资将天津亿城堂庭项目全部出售予百年人寿，更像是一种无奈的举措。

　　百年人寿与房地产

　　相比于海航投资，百年人寿与房地产行业的关联也可谓是有缘无分。

　　百年人寿于2009年6月1日成立，总部位于大连，是东北地区首家中资寿险法人机构。在2015年，大连万达从国电电力（600795）发展股份有限公司和辽宁时代万恒股份有限公司分别受让了百年人寿1亿股份后，总计持有百年人寿9亿股，成为第一大股东。

　　不过，由于万达集团深陷资金链风波，很快百年人寿被摆上了拍卖台。

　　2018年底，绿城中国成为了百年人寿的第一个接盘方。彼时，绿城中国公告宣布，以27.18亿收购百年人寿保险股份9亿股股份，相当于目标公司于股份转让协议日期股份总数的11.55%。

　　随后于2019年7月，中国奥园集团股份有限公司发布公告，宣布拟收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份，交易对价为32.62亿元。转让百年人寿股份的共有三个卖家，为大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司和大连国泰房地产开发有限公司。

　　很快，两家房地产公司均放弃了这项交易。绿城中国于2019年8月公告终止收购百年人寿9亿股股份。原因是由于中国银保监会并未于支付购买价后的规定期限内就收购事项发出批准，故股份转让协议终止。

　　中国奥园则于今年年初表示，拟终止收购百年人寿保险股份。原因是由于收购事项的先决条件未能按约定时间达成，因此该等协议予以终止，卖方须根据条款向买方退还相关款项。

　　而翻看中国奥园协议中的先决条件，最有可能遭到变卦的仍是“中国银保监会批准根据收购事项变更目标公司的股东，并完成有关工商变更登记。”

　　除了上述股东想要转让股权之外，百年人寿第二大股东科瑞集团有限公司拟转让所持公司的7亿股股份。也就是说，百年人寿未来股权具有极大的不确定性，股权变动将对公司董事会构成和战略规划产生影响。

　　动荡的局势，分散的股权，让百年人寿在经营业绩上并不好看。

　　虽然，2020年，百年人寿实现保险业务收入397.51亿元，同比增长23.96%，投资净收益39.79亿元，同比增长91.46%，实现净利润11.56亿元，同比上升404.77%，同期年化净资产收益率为19.37%。

　　但是，2019年10月，监管入驻百年人寿，检查公司股权、资金违规投资等问题，目前仍无法获取监管检查结果。而百年人寿自2018年以来，已连续6次风险综合评级为C类，在2020年2季度风险综合评级仍为C类。

海航投资股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共1家主力机构，持仓量总计2.86亿股，占流通A股19.98%