预判行业销售增速放缓 但金科野心未减 未来五年要冲4500亿

　　未来五年金科的目标是实现总销售额的再一次翻倍，力争到 2025 年总销售规模达到4500亿元以上，年复合增长率15%以上。

　　2020年，是金科检验阶段性目标成果的时刻，在前11个月累计完成1954亿元销售额的情况下，其成功冲破2000亿大关几乎没有悬念。金科也提前制定了未来五年的发展计划。

　　12月14日晚，金科发布一则名为《金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）》的公告，其中写明，未来五年金科的目标是实现总销售额的再一次翻倍，“力争到 2025 年总销售规模达到4500亿元以上，年复合增长率15%以上，并力争冲击更高目标。”

　　金科称，这一目标数字是在综合“规模、业务、利润、负债”等因素的动态平衡测算下得出。在金科看来，根据十四五规划纲要研究和测算，未来十五年中国经济增速将保持阶梯式增长，相对应的，房地产市场会呈现总量稳定、保持按年微升的趋势。

　　“预计2030年中国房地产市场至少会达到 18万亿的市场规模，行业TOP10企业市场集中度将进一步提升至35-40%。”基于这样的判断，金科表示，下一阶段的目标仍然离不开“规模”二字。

　　然而，眼下的房地产市场，保持销售规模的持续增长尤为困难，对于金科而言亦是如此。从数据上看，金科在前11月交出了相对不错的成绩，但不久前有媒体报道，金科华东区域为了冲业绩，向员工分派购房任务。

　　据传，金科华东区域按照不同的部门分配购房任务，包括非一线行政、管理部门，且购房指标需要在年底结算之前完成，共需要员工认购305套房源，涉及的销售总额高达4.57亿元。

　　关于未来的形势判断，金科坦言，未来房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，预计头部房企的销售增速将整体放缓至 5%-15%，此外，房地产数字化、房企多元化发展、存量市场价值凸显都是未来的趋势。

　　基于此，金科将很大一部分的希望押注在多元化业务上。其认为，中国房地产行业集中度越来越高，房地产企业必须提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地。

　　其实，早在2018年底，金科就曾提出向产业多元化转型，为此，其制定“四位一体”发展战略。未来五年，金科的策略仍然是“四位一体”，即除了地产主业之外，还将布局智慧服务、科技产业和商旅康养。

　　近几年来，金科也一直在推进多元业务的扩张。例如金科旗下物业板块金科智慧服务，2017年至2019年，其合同总建筑面积年复合增长率为33.7%，在管总建筑面积同样达到39.0%的高复合增长。

　　今年11月，金科成功分拆物业板块金科服务登陆港股。这轮IPO，金科服务累计募资57.38亿港元，其披露，募集的资金中有60%将用于收并购同行扩大规模。对应未来五年发展，金科对于物业板块的要求概括成一句话，“智慧服务业务规模保持高速增长”。

　　除此之外，最新的发展规划中，金科还透露了对于其他多元业务的野心。“‘地产+’业务发展是金科企业价值提升的关键，到2025年，金科地产+业务销售模将达到 500 亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到 300-500 亿元；实现代建业务规模300亿元。”

　　具体而言，目前金科产业投资板块已进驻多省市，落地重庆两江健康科技城、长沙科技新城、山西智慧科技城等一批产业园区。未来五年规划，科技产业业务的任务是升级与变革，形成“短、中、长”期的投资结构，到 2025 年，板块计划实现销售规模超过 200 亿元、新增持有资产规模约 100 亿元。

　　商旅康养板块则是围绕“大健康”、“大消费”做布局。其中大消费以配套的商业项目为主，今年2月，金科将原商业中心独立出来，成立商业管理公司和社区商业部，显示了进军商业领域的决心。

　　金科称，伴随金融环境改善、消费升级和资本市场的成熟，优质持有型物业的估值水平将会逐步提升，未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企。因此，房企要逐步增加优质物业的持有比例，提升持有型物业经营利润占总体利润比重。

　　金科官网显示，其在全国拥有162个商业项目，每年保持5-8个商业项目开业。未来五年，金科的商业思路是以“现金流滚资产”，计划到2025年销售规模超过200亿元、新增持有资产规模约 200 亿元。

　　“大健康”部分，金科称，预计到2025年中国将有2.2亿65岁以上老人进入养老消费阶段，金科将采取“健康养老+地产”业务模式布局康养板块，逐步形成规模。

　　当然，以上多元化业务除了意在“冲规模”之外，也是金科为改善盈利能力而做的布局。未来五年发展规划中，金科明确提到，力争实现盈利能力优于标杆企业平均水平。

　　但眼下金科的盈利能力正在下滑。三季报数据显示，截至9月底，其净资产收益率、销售毛利率及分别为14.07%和25.18%，较上年同期分别下降2.12百分点、下降4.92百分点。华西证券（002926）在一份研报中指出，前三季度金科盈利能力略有下降。

金科股份股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共87家主力机构，持仓量总计25.58亿股，占流通A股48.39%