买过房子的都知道，如果买房前要交一笔诚意金，那这个房子一定是特别紧俏了。因为诚意金不是定金，对卖家没有约束力。所以，能收诚意金的房子，房东都特别牛气。
24日，一家排名头部的地产企业就当了一回这种牛气的“房东”。在港上市的内房股雅居乐(HK3383)对外发布交易公告称，将把7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产，平安不动产在交易对价尚没有确定的情况下支付70.5亿的诚意金，以便尽快锁定各个项目层面的合作。诚意金用途没有限制。
公告显示，上述交易的最终时间尚待确定，预计会是在2021年。对应出售的项目权益占比约35%-50%。出售后，项目仍由雅居乐操盘，其它相关安排以公告为准。
注重股权投资，一贯审慎的平安通过这种方式选择雅居乐，表明了正在崛起的中国房地产股权基金在投资方向上，更加倾向于雅居乐这样有长周期开发运营能力的蓝筹房企。
一笔双赢的好买卖
资料显示，雅居乐此次股权出售的项目主要分布在海南、中山、清远、扬州、天津以及郑州等地，均涉及住宅性质，标的优质。其中，包括天津、巩义小镇等在内的多个出售项目均属于产业导入能力强，未来运营可持续性高的长周期高利润项目。
然而，记者也发现，这些出售项目虽然都利润可观，但周转速度却普遍偏慢，企业可能将不得不在这些长开发周期项目中沉淀大量资金，并因此承担负债率和融资成本升高的风险。在监管层发布融资“三条红线”后，长周期项目显然会影响到企业后续的融资和发展。而通过此次交易，雅居乐能够在这些长周期项目上提前回笼资金，优化长短期资产配置，从而实现资产收益的最大化，显然是一笔划算的买卖。
另外一方面，最近几年蓬勃而起的房地产股权投资基金，却迫切需要一些高利润项目来提升整体资金收益，使基金业务在资管市场变得更有吸引力。
正是因为这样的原因，最近在房地产股权投资项目中屡屡尝到甜头的中国平安（601318）和雅居乐走到了一起。由于此前双方就曾经在一些项目上展开合作，并获得了很好的收益，再加上雅居乐上述项目优质的资产和强大的运营能力，平安在此次交易对价还未确定的情况下就支付了70.5亿元的诚意金，以便尽快锁定各个项目层面的合作，表现出非常大的诚意。
据了解，雅居乐7个项目除了在城市和区位上存在优势，同时整体拿地价格较低，尤其是小镇项目，土地获取成本低，未来在产业导入成熟后拥有较大的升值空间。
业内人士分析指出，平安对股权投资项目要求一贯较高，此次愿意给出70.5亿元诚意金锁定雅居乐7个项目，尤其是从过往双方的交易来看，雅居乐均是溢价出售，这就证明了这些标的资产的优质特点。同时，低成本获取土地，通过开发模式创新提升项目价值，雅居乐有丰富经验，并拥有成功案例，平安之所以愿意作为财务投资者入股，也说明对项目后续的盈利能力有信心，看好雅居乐的操盘和运营能力。
因此，此次交易于双方而言，是一场双赢的合作。
提高资金周转率 提升净资产收益率
一个企业的ROE(净资产收益率)经常受两种因素制约，一是借款的增加，二是资金周转率的提升。近来，受到监管层三条“融资红线”的影响，整个房地产行业都面临负债率大幅下降的压力。
雅居乐和平安的这一次合作，就是在这样一个背景下展开的。公告事项完成后，雅居乐将显著提高公司的资金周转效率，进而提升净资产收益率，从而给股东带来更好的回报。
特别是这一次合作的项目中，有三个是产业小镇项目。大量股权资本投入到产业小镇的开发，将快速推动区域的产业发展，迅速促成地方经济的增长。这使得雅居乐未来不仅具有地产开发的能力，还有强大的城镇运营能力，并依托于这种能力获得更多优质的开发资源。
业内人士分析指出，雅居乐此次与平安不动产较大规模的项目股权合作，向房地产行业释放了一个信号，房地产项目的股权融资大幕开启，未来越来越多的房企将主动进入股权融资的序列。
拥有运营能力优势的雅居乐已率先起跑，被列入了股权投资基金的首选阵营。获得基金方支持的雅居乐将借此加快步伐，从而使企业更加稳健的向前发展。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：有加速下跌的趋势。
● 长期趋势：迄今为止，共1068家主力机构，持仓量总计40.86亿股，占流通A股37.72%
综合诊断：近期的平均成本为84.31元，股价在成本下方运行。空头行情中，并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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