合作拿地、收购股权和联合资本 中南建设降杠杆增长

　　经济观察报 记者 田国宝 12月29日晚间，中南建设（SZ:000961）发布公告称，为下属诸暨悦盛房地产有限公司（以下简称为“诸暨悦盛”）等三家公司提供担保，担保总额为3.7亿元。至此，中南建设对外担保余额达到了654.3亿元。

　　与2020年7月底相比，目前中南对外担保额度减少了百亿左右。根据三季报，虽然中南建筑三道红线指标（剔除预收款项后的资产负债率、净负债率和现金短债比）仍均没有达标，但与中报相比已经大幅度改善。

　　根据数据显示，截至，2020年9月31日，中南建设剔除预收款项后的资产负债率为82.5%，与年中相比下降0.04个百分点；净负债率为134.9%，下降了37.5个百分点；现金短债比为0.81，提高了0.03。

　　财务状况改善了，中南建设的规模仍在进一步增长。官方数据显示，2020年前11个月累计销售额为1950.8亿元，与2019年全年销售额仅有不到百亿差距，按照3月复工以来月均销售金额，2020年实现2000亿元销售额似乎没有太大悬念。

　　杠杆向来是房企规模扩张的利器，在三道红线压力下，中南建设是如何在规模适度增长过程中，实现杠杆下降？

　　合作拿地

　　本次中南建设针对诸暨悦盛的担保源于旗下诸暨商贸城项目借款。

　　中南建设公告显示，杭州泽蒙投资管理管理合伙企业（有限合伙）（以下简称为“杭州泽蒙”）计划向诸暨悦盛提供3.4亿元资金，其中580万元用来购买项目1%股权，剩余3.34亿元为诸暨悦盛的借款。

　　诸暨悦盛由中南建设和祥生控股各持股50%，交易完成后，祥生成为项目第一大股东，中南建设持股降至49%。中南建设为交易和借款提供担保的额度为2.25亿元。

　　对于诸暨悦盛，祥生其实是个后来者。2020年9月，诸暨悦盛以5.58亿元总价拿下诸暨商贸城5.17公顷宅地。同一天，祥生旗下的诸暨祥生弘宜置业以3.65亿元总价拿下同一个区域3.65公顷宅地。

　　12月7日，中南建设成为祥生弘宜49%的新股东，两天后，祥生成为诸暨悦盛的新股东，持股50%。虽然拿地时分开，但拿地后，通过相互入股的形式，中南和祥生将自己土地储备规模扩大了。

　　在中南建设公布经营数据中，仅记录了诸暨悦盛的地块，该幅土地虽然总价5.58亿元，但剩余50%土地出让金缴纳时间是2021年1月。引入祥生后，中南需要缴纳的土地出让金进一步减少。

　　通过合作拿地或者拿地后引入合作伙伴方式减少投入，在中南建设2020年投拓过程中较为普遍。而且，与2019相比，其拿地权益占比大幅下降。

　　根据中南建设发布的月度经营情况，前11个月中南建设合计拿地折合建筑面积1309.9万平方米，累计耗资679.2亿元，较2019年全年分别增加31.9%和30.9%。楼面价也小幅下降了0.8个百分点。

　　不过从权益来看，2020年前11个月中南建设新增权益建筑面积为768.4万平方米，近增加了13.6%；权益拿地金额392.2亿元，同比上升4.9%。虽然新增土地建筑面积增加了近三成，但土地出让金增幅还不足5个百分点。

　　由此不难发现，2020年前11个月，中南建筑的权益建筑面积比从2019年的68.4%降至58.9%；同期土地出让金权益占比由72.1%降至57.7%。

　　尤其是2020年8月住建部和央行召集12家房企召开关于三道红线会议以来，中南建设拿地权益金额占比进一步降低。从9月以来获取的30个项目来看，权益拿地金额占比已经降至51.7%。

　　收购股权

　　12月26日，中南建设发布公告称，持股75%的江苏锦翠房地产有限公司（以下简称为“江苏锦翠”）计划以1.07亿元价格收购武汉金诚51%的股权，收购完成后，中南建设成为武汉金诚的控股股东。

　　武汉金诚为大股东中南控股全资子公司，2020年11月26日，武汉金诚全资子公司武汉航石置业10.44亿元总价在武汉东西湖区获得两幅土地，其中住宅用地占地5.56公顷，商务金融用地5.22公顷。

　　除了交易对价外，根据权益比例，中南建设还需要承担8.38亿元的投资。根据武汉东西湖公园项目招标文件，该项目两个地块计划总投资21亿元，根据持股比例，江苏锦翠对应投资是10.7亿元。

　　由于该幅土地非中南建设直接获取，而是从中南控股手中收购而来，一定程度可以减少自有资金的投入。根据土地出让文件，两幅土地的出让金缴纳时间是2021年1月7日。

　　江苏锦翠的实控人为上海锦时置业，中南建设和上海绽珈企业管理有限公司分别持有上海锦时置业75%和25%股权。除了江苏锦翠外，上海锦时置业在全国各地拥有140家子公司，其中多数从事房地产开发。

　　中南建筑在历次担保公告中将上海绽珈称之为独立第三方，上海绽珈实控人陈小平刚刚于2020年6月才辞去中南建设的副总经理，但仍在中南控股旗下多家公司任职。陈小平也是中南建设董事长陈锦石的弟弟。

　　通过这一操作，中南建设旗下在上海锦时置业名下的房地产项目发生借款时，虽然中南建设悉数进行全额担保，但仅有75%的债务纳入中南建设的报表，剩余25%的债务被纳入上海绽珈名下。

　　2020年先后发生的关联交易至少有4宗，除了武汉金诚外，2020年2月，中南控股还将惠州路劲汇通97%的股权以2454万元价格出售给中南建设。

　　惠州路劲汇通旗下有古镇开发项目，交易时还处于开发前期。由于项目公司没有负债，账上还有145万元存款及应收中南控股的2453万元借款，这笔交易对于中南建设的账面价值是增加的。

　　收购项目公司97%股权的4个月后，惠州路劲汇通股权再次发生变更，原来持股3%的伟光汇通将股权比例增加至50%，中南建设又将剩余50%股权的四成权益转让给平安不动产和平安科创合资成立的合资公司名下。

　　至此，中南建筑在这个处于前期投入阶段的项目公司的股权比例，从97%下滑到了30%，成为非并表企业。

　　联合资本

　　11月19日，中南建设发布公告称，旗下持股75%的上海锦斐出资1.56亿元与第三方公司合作设立深圳晟兰企业管理合伙企业（有限合伙），进行房地产业务投资。

　　早在2020年6月初，中粱地产以14.5亿元总价获取溧阳两幅住宅用地，8月5日，中粱将两个地块49%的股权转让给中南建设旗下的江苏锦左置业有限公司。按照股权比例分摊，江苏锦左置业应承担的土地出让金为7.1亿元左右。

　　8月10日，上海锦斐和西藏信托就分别为深圳晟兰注入3.39亿元和1.56亿元。8月14日，深圳晟兰入股江苏锦左置业，成为持股60%的控股股东。中南建设持股比例降至30%，陈小平持有10%股权。

　　根据中南建设的公告，负责溧阳项目开发的常州宏禾向华鑫国际信托借款7亿元，期限是三年。中南建设对项目持股比例为21.3%，应该承担借款比例为1.5亿元。

　　但是中南建设实际承担额度是3.43亿元，占7亿元借款总额比例的49%，这一比例与江苏锦左置业最初入股项目的持股比例一致。

　　也就是说，中南建设通过与陈小平合资成立上海锦时置业入股溧阳项目，再与西藏信托设立私募投资合伙企业用来投资项目，与直接融资和投资相比，这一操作方式使得中南建设应承担项目负债比例从49%降至21.3%。

　　同样方式操作的还有苏州杨舍镇农联村地块，2020年5月，中南建设以2.7亿元价格拍下项目50%股权。6月，中南建设联合申万宏源成立苏州景茂壹号私募基金，其中中南建设合计投资4.8亿元，申万宏源投资近2亿元。

　　6月26日，苏州景茂壹号成为项目的新股东。如果从拍卖股权情况来看，中南建设应该持有项目股权是50%，但是从实际股权来看，中南建设持股比例是26.5%。由于项目处于投入期?，这一操作可以大幅降低负债。

　　2020年前11个月中南建设销售额达到 1950亿元，同比增加14%，全年完成2000亿元销售没有太大悬念。

　　但规模增长的同时，中南建设杠杆实现稳步下降，截止三季度末，现金短债比、净负债率及剔除预收款项后的资产负债率三项指标，与半年报相比，均实现下降，尤其是净负债率降幅接近40个百分点。

　　此前，中南建设一位人士透露，根据内部目标，预计到2020年年底，中南建设的三道红线中两项有望达标。2021年底预计将全部达标。

中南建设股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共70家主力机构，持仓量总计26.92亿股，占流通A股71.32%