郭广昌的复地“新愿”

　　观点地产网 没到正月十五仍算是在“年”里，大年初七这天，郭广昌给自己准备了一个“大红包”。

　　2月19日，上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司发布公告称，公司全资子公司上海复地产业发展集团有限公司与上海金山新城区建设发展有限公司签订了合作协议，合作开发标的则是位于上海金山的滨海国际文化旅游度假区项目。

　　这也是继2020年9月份之后，豫园股份（600655）再次拿下的一个大型文化旅游度假区项目。

　　单从体量上看，这次所拿项目总规划占地面积达到了约8.1平方公里，约合810万平方米，面积足足比去年9月豫园股份在云南拿下的仙湖山水国际休闲旅游度假园项目大了近两倍。

　　资料显示，上述项目以“爱的港湾”为主题，具体包括了金山城市沙滩、金山卫站城市综合体、金山嘴渔村和围填海区域四大功能板块。项目中含有旅游度假、商务会展、运动竞技、美食购物、文化演艺、休闲娱乐等业态。

　　和上次在云南的操作一样，这次具体进行开发的主体也是豫园股份旗下的复地产发。

　　作为豫园股份旗下主打产城融合等业务的平台，“复地”这个沉寂了许久的老招牌开始有了越来越多的扩张动作。而从近两年的发展情况来看，如今“复地产发”的业务方向已经与多年前那个地产开发商“复地”有所不同。

　　对于这个曾经历过曲折的地产平台，郭广昌已经有了新的愿景。从大方向上看，产业地产将成为复地下一站的“核心词”。

　　810万方的海滨项目

　　按照协议，复地产发这次合作的主要内容包括了项目区域发展定位及功能业态策划、控制性详细规划及相关专题规划编制、标志性建筑概念方案设计、合作开发模式确定、投资内容确定、项目公司组建等。

　　简而言之，复地产发在这次合作中将主要负责推进整个滨海项目的规划编制、项目投资、产业招商等工作。

　　而据观点地产新媒体了解，虽然整个项目的体量超过了800万方，但该项目中其实有一部分已经建成并开始运营。

　　在整个上海金山滨海国际文化旅游度假区项目中，包括了已经建成运营的两个国家4A级旅游景区城市沙滩和金山嘴渔村。剩余有待重点开发建设的，是面积约为3.08平方公里的围填海区域，以及金山卫站周边约1.5平方公里的区域。

　　2019年底，围填海项目正式完工验收，圈围成陆面积约3866亩。根据规划，在该部分围填海区域内，项目的建设重点将以“文化旅游”为主。

　　具体来看，该区域内将建设成为包括文化娱乐中心、综合会展中心、商务中心、休闲渔港城、滨海生态湿地、滨海文创中心、滨海度假村等功能区。其中，综合会展中心已于2020年12月完工验收。

　　对于复地产发而言，打造度假区可谓是驾轻就熟。在2019年，度假村业务的营收占到了复地产发母公司豫园股份总营收的2%，仅次于占大头的物业开发业务和珠宝时尚业务。

　　不过，从企业的角度来看，这部分项目从建设打造到投入经营，再到获得收益，需要较为漫长的一段时间周期。

　　能让其快速回血的，则是即将在金山卫站周边打造的TOD项目。按照规划，该部分项目将打造成一个包括商业办公、休闲娱乐、旅游度假、商品住宅等业态的综合体项目。

　　尽管本次签订的合作协议只是框架性文件，具体投资项目启动时间、投资金额尚未最终确定。但不管对于豫园股份还是复地产发而言，这无疑都是一桩“大买卖”。

　　值得一提的是，从2020年至今，复地产发其实更多是通过公开招拍挂的手段去扩充土地储备。如去年4月份，复地产发旗下的上海复媛实业发展有限公司以14.72亿元在湖南长沙摘下一宗综合用地；以及去年11月，复地以26.66亿元摘得杭州一宗综合用地等等。

　　但不管是招拍挂，还是与当地政府进行合作，郭广昌对于复地产发的定位都十分明确。借用郭广昌的说法，便是打造“复合功能地产业务”。从去年的拿地动作能够看到，复地产发拿的基本都是综合用地，即包含了商业、办公、住宅等多种业态的项目。

　　从某种意义上说，这样的一种地产开发模式，也是由豫园股份还存有黄金珠宝、商业零售、白酒等多元产业经营业务所决定的。

　　当然，通过招拍挂拿地的好处是能够获得更快的扩张速度，不过，这种开发商扎堆抢地的手段在复地产发这里似乎并不“吃香”。

　　与复地产发副总裁张来的一次交流中，其曾对观点地产新媒体表示，复地如今，从公司名字就已经脱离单纯的地产概念。“我们并不追求快周转，也不一味追求规模。首先产业要真正落位，满足城市诉求，然后再打造蜂巢好产品，这是非常重要的前提。”

　　复地的“产业路途”

　　当然，不管复地产发对于自己的业务发展策略做出何种解释，除了产业之外，住宅依然还是其重要的收入组成部分。在2020年上半年，由于物业开发项目的结盘，豫园股份应收账款同比上年同期大幅增长了111.83%，达到17.97亿元。

　　只不过，如今这部分住宅业务更像是为了给长周期的产业地产提供发展资金而存在着。让人稍感唏嘘的是，如今的“复地”，或许早已不是老地产人们印象中的那个“复地”了。

　　上世纪九十年代，复星开始踏足地产开发和管理业务。千禧年后不久，完成股份制改造的复地集团正式开始在全国范围内拓展业务。短短三年之后，复地在香港联交所主板上市，也成为国内最早一批上市的房地产企业。

　　从发展经历来看，复地在地产开发行业的“高光时刻”或许可以一直算到2011年其退市之前。

　　当然，退市之前的复地已经呈现出了如融资受阻等各种问题，但值得一提的是，彼时的复地销售额已经达到了百亿级别。而在当时，200亿元的销售已经能稳稳在房企TOP20中占据一席之地。

　　退市之后，复地在公开市场上的发声减少了许多，不少人对于它的印象也停留在了一个“地产开发商”上。

　　待其再度频繁进入众人视线时已经到了2018年，这一年，复星重组上市公司豫园股份，并注入复地资产，“复地产业发展集团”随即成立。

　　名称的更改意味着业务重心的变更，蓦然回首时，曾经的地产开发平台“复地”已经变成了推行“产城融合”模式的“复地产发”。

　　或许是受到了地产开发不顺意的影响，携复地产发回归的郭广昌对于产业地产的执念颇深。

　　除了复地产发之外，豫园股份旗下还有星泓产发和云尚产发两个另外的产发平台。仅从项目类型上看，似乎这几个产发集团之间存在着一定的交叉，但细分之下则是各有不同。

　　从模式方向上看，复地产发针对健康、金融、智慧和文旅四个方向，星泓产发则针对智慧园区建设及聚焦产业赋能运营，另一边，云尚产发主抓项目商业定位，打造时尚批发、零售和生活聚集地。

　　从最终的呈现效果来看，复地产发是以产业地标为重点布局，具备综合商业街与住宅等功能；星泓产发以产业园区的开发建设、资产经营与企业服务收入为主，旗下拥有合肥云谷金融城等园区；云尚产发以时尚商贸中心和写字楼项目为主，旗下有武汉国际时尚中心等。

　　横向比较来看，在奉行“产业运营+产业投资”的豫园股份旗下，复地产发已经变成了最为重要的一个产业地产平台。相关数据显示，复地产发于2020年上半年已经进入了26个城市，在长沙、上海、苏州、南京等城市均有新增项目。

　　春节刚过便签下上海金山的滨海项目，或许也为复地产发今年的发展路径奠定了基调。2020年的上半年，复地产发共在22个核心进入城市完成了当地政府核心诉求的摸排工作，而在复地产发的产业地产路途中，上海金山只是其中一站。

豫园股份股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共1家主力机构，持仓量总计11.26万股，占流通A股0.01%