中交重组新篇 合并中房集团里的规模竞速与李永前退位猜想

　　观点地产网 一场来自中交与中房的十年“纠缠大戏”，终于落下了帷幕。

　　据媒体2月24日消息，中交地产（000736）和中房集团正式合并，中房集团降为三级公司，不再由中交集团管理。

　　同时，中交系进行人事调整，芮捷任中交房地产集团党委书记、董事长，李永前任总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。

　　事实上，近两年央企重组整合的趋势明显加快，前有中粮地产重组大悦城（000031）地产，后有南国置业（002305）吸收合并电建地产，而今又有上市公司中交地产完成合并中房集团，如此一来，借合并之势，中交地产的规模或有望扩大。

　　但合并重整是一场故事的结束，更是一场故事的开篇，当大幕拉开，围绕在中交地产和中房集团之间的，还有业务的合并、人员的磨合以及管理架构的调整。

　　合并只是漫漫征程的第一步，中交地产的未来，又会走向何方？

　　重组新篇与李永前退位猜想

　　在马太效应之下，房地产行业的集中度进一步提升，房企们的重组整合大戏频繁上演。

　　据媒体2月24日消息，中交地产和中房集团正式合并，中房集团降为三级公司，不再由中交集团管理。

　　该消息援引知情人士话语表示，划入中交房地产集团后，中房集团从层级上变成了三级公司，但是干部管理等仍按照二级管理，此番调整后将明确为三级公司了。

　　随后，观点地产新媒体向熟悉中交地产的相关人士求证，该人士表示，其实中房集团以前就是三级公司，只是这次合并后，中房集团彻底归地产集团管理。

　　事实上，早在2010年8月，中房集团就以无偿行政划拨的方式整体并入中交集团，成为其全资子公司。2015年7月，为配合中交房地产板块整合，中房集团无偿划转至中交房地产集团。

　　也就是说，这一次的合并意味着同一等级的地产公司进行重新的排列组合，最终得出的结果是中房集团正式划入上市公司中交地产当中，而中房集团旗下的地产业务自然也纳入上市平台麾下。

　　来源：中交房地产集团官网、观点指数整理

　　有分析人士表示，中交集团旗下拥有多个地产业务，从属复杂，上市公司中交地产只是其中一小部分，如果将其他的地产业务都统一整合起来，或将形成一个千亿量级的地产公司。

　　仅以此次合并重组的两个主角为例，截至2020年中期，中交地产持有项目68个，项目总建筑面积1739.99万平方米，期末累计已竣工面积566.18万平方米，在建及待建面积1174.18万平方米。

　　而中房集团的官网显示，该公司拥有商品房开发、一级土地开发、保障房工程、城市更新及棚户区改造、品牌输出及代建、自有土地开发、资产经营管理、物业管理八大业务。2018年底，中交置业有限公司整体划入中房集团后，中房集团旗下拥有11家直属二级公司；同时其拥有4个自有土地开发项目、3个一级土地开发项目及近20个住宅开发项目。

　　“中房集团在北京拥有不少项目，如果能够注入上市公司，对中交地产的规模会起到很大的提振作用”，上述分析人士提到。

　　重组整合似乎成为了房企们在规模竞赛中登顶或者至少不掉队的惯用伎俩，中交地产亦不例外，合并中房集团后，在动辄六千亿、七千亿的地产行业当中，中交地产或将进一步掌握话语权，而其距离“央企前三”无疑又进一步。

　　与此同时，在上述合并消息当中，中交系亦迎来了一场人事大调换。

　　消息显示，芮捷担任中交房地产集团党委书记、董事长，李永前任总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。同时，随着高管人事变动，中交地产系后续还可能会在组织架构、解决同业竞争等方面作出调整。

　　熟悉中交地产的相关人士表示，“昨天（2月23日）确实是宣布了任命。”但观点地产新媒体查询中交房地产集团及中房集团官网，上述人事变动均未进行页面更新。

　　耐人寻味的是，此次变动前，李永前的职位是中交房地产集团党委书记，中交地产党委书记、董事长、总裁；中交房地产集团董事长此前为彭碧宏，其还担任中交集团党委常委、总会计师。而芮捷此前为中交城投党委书记、董事长，中交城投为中交集团旗下二级公司。

　　事实上，在中交集团当中，中交投资和中交城投两个二级公司拥有大量的涉房业务，因此，芮捷的任命似乎成为一个信号，预示着中交集团后续对旗下涉房业务统一整合的信号。

　　但也有市场人士表示，二级公司进行重组整合所涉及的工程量太过于庞大，这次人事变动或许只是央企内部的一个正常变动，国企、央企的这种人员调整实际上是很常见的，比如招商积余（001914）的新任总经理陈海照，此前主要负责物流板块。

　　十年重组剧

　　中交系整合地产业务的情形，或许从见诸媒体的“一波三折”“漫漫长路”“搁浅疑云”等形容词汇中可窥探一二。

　　中交的房地产业务，最早见诸于2005年，那一年，中交集团收购北京联合置业，第一次涉足房地产业务。

　　但有人说，中交地产业务的起步要比这更晚一些。

　　2010年，中房集团整体并入中交集团，从而使得中交集团成为十六家以房地产为主业的央企之一，这是被普遍认为的，中交地产业务的正式开端，也是整合的开端。

　　中交系地产业务的发展史，就是一本央企整合与扩张的教科书。

　　随后，中住地产将资产注入重庆实业（中交地产的前身），包括2011年，中交集团出资50亿元人民币成立中交地产，从事房地产开发经营，标志着中交开始加大对房地产板块的投入。

　　一个重要的时间点出现在2015年3月，中交集团成立二级子公司中交房地产集团有限公司，目的是整合中交旗下房地产业务。此后，中交集团将旗下多个房地产公司的资产统一划归到中交房地产集团上，包括2014年、2015年先后收购的绿城中国股权。

　　自此，中交系就拥有了七个地产业务平台，包括中交地产、中交置业、绿城中国、中交海外、中房集团以及中交鼎信、北京联合置业，分别发展国内地产业务、海外地产业务以及资产运营、房地产金融等业务。

　　各类地产平台纷繁复杂，同业竞争问题亦随之而来，因此，如何整合旗下房地产资产再次成为中交集团的棘手问题。

　　2016年，中房地产（于2017年9月更名为中交地产）拟发行股份购买中交房地产集团及中房集团旗下共6个地产公司部分股权，以期将非上市平台涉房业务注入上市公司当中，但这场重组无奈终止。

　　次年，中房地产还尝试以定增的方式实现民企混改央企上市公司，但在临门一脚之际被喊停。

　　多次的尝试始终无疾而终，直至2018年，中交房地产集团有限公司与上市公司控股股东中住地产拟进行吸收合并，合并后，中住地产注销，中交房地产集团存续，后者将直接持有中交地产53.32%股份，成为中交地产控股股东，中交系地产平台再一次得到“瘦身”。

　　此外，同年，中交地产还收购北京联合置业90%股权，也就是说，加上最新的合并中房集团的消息，目前，中房集团、中交置业（2018年划入中房集团，此次或将一同并入中交地产）、北京联合置业均位列上市平台中交地产当中。

　　由此，庞杂的中交系地产在进行了十余年的整合重组工作后，如今暂告一段落，中交地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个主要的房地产开发平台的路径亦越发清晰。

　　但中交系的地产业务依旧“剪不断，理还乱”，负责资产管理的中交鼎盛这一平台未来何去何从？中交集团下属二级平台中交投资、中交城投的涉房业务又该如何处置？一切都未有答案。

　　与此同时，随着此次的合并，从二级管理到三级管理的中房集团与中交地产的磨合期有多长，一切仍未能盖棺定论。

中交地产股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共6家主力机构，持仓量总计5.35亿股，占流通A股76.94%