中南建设2020新标签：讲好“卓越运营”故事 年复合增速保持10%

　　4月27日下午，中南建设（000961）（000961.SZ）2020年年度业绩沟通会正式召开，与去年一样，中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、董事、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席一同出席现场，并就投资者与媒体提出的问题一一作答。

　　过去一年，受“三道红线”调控，叠加新冠肺炎疫情的影响，不少房企在2020年都出现了销售增速放缓的情况。但中南建设却是始终保持了稳中有进的发展态势，多项财务指标改善，核心业绩指标稳步上扬。

　　数据显示，2020年，中南建设实现了786.0亿元的营业收入，同比增长9.4%。归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比大增70.0%，营收净利双双稳步增长。基本每股盈利1.87元，同比增长67.5%。

　　卓越运营，管理红利持续释放

　　按照陈昱含的说法，“中南建设正在从一个成长性公司转变为一个稳定的企业，也就是从黑马到白马的过程，未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”

　　同时，她表示，在房地产行业鼓励稳健而非狼性的大基调之下，房企快速增长红利已过，在中南建设迈入2000亿门槛之际，走过规模快速发展“青春期”，形成增速和经营质量有效平衡将成为其下一阶段的发展重点。

　　其次，中南将围绕着卓越运营，持续将其打造成优势的竞争标签。在这个前提下，继续去进行多元业务的协同。在众多的头部开发企业中，一直以来，中南建设都是一个自带多元化标签的企业。通过建筑和地产的双主业共同发力，从供应链到上游，再到现在产业园区的管理以及商业运营，这些业务都为中南建设的业务协同带来了想象空间。

　　年报数据显示，从房地产板块来看，中南建设房地产业务实现合同销售金额2238.3亿元，合同销售面积1685.3万平方米，分别同比增长14.2%和9.4%。销售金额中一线、二线城市占比41%。

　　而建筑业务同样表现亮眼，在新冠疫情的影响下，中南建设审时度势积极寻找机遇，2020年实现建筑业务全年新增合同额306.8亿元，同比增长10.4%。其中3亿元以上项目达33个，在新增合同额中占比62%。

　　随着经营规模的提升，公司2020年经营性现金流入1293.1亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的5.5倍。公司经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值。公司在手现金余额328.6亿元，相比2019年年末增长29.3%，发展安全垫持续增厚。

　　以有限净资产的规模实现业绩快速增长，中南建设2020年加权平均净资产收益率（ROE）达到28.18%，同比增长6.60个百分点，达历年最高，较2018年增长了14.89个百分点，战略选择和管理改善的红利正在持续释放。

　　业绩会上，陈昱含还表示，未来中南还将通过产品标准化，并加速TOD、改善类等产品更新，促使中南建设竞争力三年内再上台阶。与此同时，优化供应链，提升集采化率，将获取合作操盘中建造部分，增加代建低收入。

　　精准下沉，聚焦深耕核心城市

　　随着新型城镇化的深入推进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口，中南通过战略性布局获得了显著土储优势。

　　土地储备方面，目前中南建设已进入内地112个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及内地中心城市。

　　截至2020年年末，公司在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在总土储建面4472万平方米的可竣工资源中，一线、二线城市占比约36.4%。

　　据陈昱含介绍，中南建设将以3倍的货地比为目标，全口径拿地货值有望达到2700亿元以上。“两集中政策之后，其实从土地供应这块相当于是‘零售改批发’了，对房企实力的要求其实是更高的。对于中南来说，其实也带来了一些机遇。目前这22个集中拍地的城市，中南的市占率和参拍率其实并不高，集中供地增加了公开竞争的机会，这对于我们来说是有利的。”

　　报告期内，公司新增项目107个，项目规划建筑面积合计1523万平方米，新增项目平均地价约5002元/平方米，较2019年平均水平有所下降，投资成本进一步优化。

　　中南建设仍然将维持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，对于已进入的城市，不会用数量换取规模上的增长，还是在于加大市占率，聚焦深耕核心城市。

　　管理层相信，在团队成熟稳定，团队“打仗能力”凸显之后，有信心在经营质量、投资精准性、深耕上取得优势。

　　优化结构，不依赖有息负债发展

　　针对当前投资者较为关心的“三道红线”的问题，陈昱含则表示，有信心最晚明年年底实现“三条红线”达标。目前，中南建设净负债率为97.27%%，剔除预售款后的资产负债率为79.76%，扣除受限资金后的现金短债比为1.04，成功降档至黄档，均在监管认定的合理范围内。

　　此外，过去三年间，中南始终坚持不依赖有息负债的发展模式。2020年年末公司有息负债（含期末应付利息）799.0亿元，绝对金额仍在行业类似规模的公司里保持低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债29.25%，较2019年年末下降5.06个百分比，使得长短期结构更加均衡。

　　报告期末，公司现金余额328.6亿元，相比2019年年末增长29.3%，现金短债比1.41，比2019年年末进一步提高。可以看出，中南建设对于负债端的管控成效明显，短期偿债能力增强，具备良好的资金流动性。

　　另一方面，多元均衡的融资渠道也不断优化了中南建设的财务结构。报告显示，2020年年末公司银行贷款和债券等债务融资工具占全部融资额的78%，公司共获得各类银行授信额度1725亿元，其中未动用授信额度为1312亿元。总的来说，中南建设融资结构进一步优化，其整体融资能力得到有效提升，彰显出在资金储备和财务稳健性上的可靠实力。

　　2020年，中南建设在不断夯实综合实力的同时，也正以更加稳健的姿态，讲好“卓越运营”的故事，朝着 “稳增长、出利润、优报表”的新时代迈进。

中南建设股票行情：

● 短期趋势：短期的强势行情可能结束，投资者及时短线卖出、离场观望为宜。

● 中期趋势：正处于反弹阶段。

● 长期趋势：迄今为止，共33家主力机构，持仓量总计26.36亿股，占流通A股69.26%