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  华夏时报记者 李凯旋 李未来 北京报道

  房地产市场在进入到“白银时代”之后,强者恒强的态势越演越烈。而在2017年前后,未能抓住“黄金时期”的房企成为黑马的可能性似乎变小了。“崇明地王”光明地产(600708)近期再度因卖项目回笼资金陷入热议。

  光明地产发布报告表示,转让柳州同鑫房地产公司33%的股权及相应债权,交易底价为1.56亿元。这是光明地产缓解资金压力的一大方式。2021年一季度,尽管光明地产的营业收入大幅增加,但现金流仍为负值。此外,光明地产通过运用永续债这一权益工具让归属于母公司的净利润同比出现了大幅增长,但实际上净利润仍然是处于“亏损”状态。

  一季度营收大增超700%

  光明地产发布的2021年第一季度报告显示,在报告期内,公司的营业收入为53.05亿元,同比增加了732.05%。不过,2020年一季度新冠肺炎疫情还未完全得到控制,房地产销售的相关数据普遍下降,同比的可比性并不算高。

  数据显示,2020年一季度,光明地产的营业收入为6.37亿元。2020年全年,光明地产的营业收入为149.85亿元。如此看来,光明地产的营收的确是发力了,以至于一个季度的营收便达到了2020年全年的1/3。针对营业收入大幅增加的原因,光明地产方面表示,主要是报告期内房产主业结转收入同比增加所导致的。

  同时,光明地产的净利润也有了大幅的增长。报告显示,2021年一季度,光明地产的净利润为496.49万元,同比增加了102.36%;归属于母公司所有者的净利润为1982.07万元,同比增加了111.21%。不过,这1982.07万元中还包含了永续债的股利金额4518.07万元。

  而在2021年一季度,光明地产同比出现增加的还有应收账款。报告显示,2021年一季度,光明地产的应收账款增加了5.78亿元,变动比率为76.81%。光明地产方面表示,应收账款大幅增加的主要原因是下属子公司本期销售房款应收出现了增加。

  净利大增背后

  但即便是营业收入出现了大幅增加,光明地产经营活动产生的现金流量净额也未能转正。截至2021年一季度,光明地产经营活动产生的现金流量净额为-1.01亿元,同比增加了91.97%。

  此外,如果剔除掉永续债的股利。2021年一季度,光明地产归属于上市公司普通股股东的净利润为-2536万元,仍然是处于亏损的状态。《华夏时报》记者在查阅了相关数据后发现,“拖累”光明地产净利润的则是营业成本。

  报告显示,2021年一季度,光明地产的营业成本变动比率为800.34%,相比较2020年底,增加至了49.10亿元。因此,营业成本的大幅增加直接对光明地产的利润造成了影响。实际上光明地产营业成本的大幅增加这一现象在2020年就已经出现。2020年,光明地产的营业成本增加了25.99%,主要原因就是土地成本增加了51.48%。

  这在侧面印证了光明地产在2017年左右大规模扩张拿下的地块“价太高”。同时,尽管光明地产一直深耕上海,但部分位于远郊的项目去化困难,在2020年末频繁计提跌价减值准备。

  而此前的大手笔拿地,再加上楼市的严格调控,使得光明地产的营业成本走高,毛利率和净利润则出现了缩水。同时,房地产行业毛利率整体下滑已经是不言而喻,头部企业的毛利率甚至已经下跌至了16%左右,中小房企盈利难度更大。

  出售资产项目

  6月1日,光明地产披露了转让资产股权及债权的公告。公告显示,光明地产拟授权全资子公司农工商房地产通过上海联合产权交易所公开挂牌方式,转让所持有的柳州同鑫房地产33%股权及相应债权。

  此次交易的底价为1.56亿元,其中包括9298.20万元债权。公告显示,柳州同鑫房地产成立于2019年7月份,主要的经营范围是室内外装修工程施工、建筑材料、自由房屋租赁等。主要的股东农工商房地产也就是光明地产的全资子公司持有33%的股份。

  截至2020年上半年,柳州同鑫房地产的流动资产为5.03亿元,资产合计为5.07亿元。不过,柳州同鑫房地产的负债也比较高,达到了3.25亿元,但公告并未具体披露短期负债的占比有多高。

  目前,柳州同鑫房地产的主要存货是揽山庭住宅项目,计划将于2021年12月份交房,账面价值约为4.50亿元。2019年6月份,光明地产旗下的子公司农工商房地产以出让的方式取得了揽山庭所在的地块,入地出让金总价达到了3.98亿元。

  这也意味着,在初期,光明地产独自拿下揽山庭地块,并未选择与其他企业共同开发。只是在2019年7月份,也就是拿完地后的一个月,揽山庭才被变更至了柳州同鑫房地产,这一时间也与柳州同鑫房地产成立的时间相吻合。

  光明地产究竟为何要在独立拿地后又选择联合开发这一原因并未被披露。但出售柳州同鑫房地产的股权最直接的影响便是至少回款1.56亿元。这部分现金可以直接缓解光明地产的财务压力。

  对于已经喊了多年“500亿元”销售目标仍尚未实现的光明地产来说,保住现金流和净利润最好的方法似乎就是让资金回笼的速度跑在毛利率下跌的前面。因此,不谈销售,直接出售资产回流现金是在资金重压状态下改善财务状况的一大方法。

  事实上,有消息传出,除了柳州同鑫房地产项目之外,光明地产还会陆续将其他项目摆上货架,交易额将达到10亿元。针对上述情况,记者向光明地产方面发去了采访提纲,但截至发稿,仍未得到回复。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁



 

光明地产股票行情:

(诊股日期:2021-06-05)


● 短期趋势:短期的强势行情可能结束,投资者及时短线卖出、离场观望为宜。

● 中期趋势:有加速上涨趋势。

● 长期趋势:迄今为止,共8家主力机构,持仓量总计12.90亿股,占流通A股57.98%

综合诊断:近期的平均成本为2.65元,股价在成本下方运行。多头行情中,并且有加速上涨趋势。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值一般。
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