首批限售份额解禁潮也即将来袭，5月底，首批上市的公募REITs产品管理人相继发布旗下REITs产品份额解除限售提示公告。
参与战略配售的机构投资人所持场内份额将在6月21日限售期满（其中富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT亦有部分场外份额解禁）。
解禁后，REITs市场流通份额将从20.84亿份，增加到42.45亿份；流通份额增加21.61亿份，将增加一倍以上，解禁规模超百亿元。
整体来看，首批解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%；从单个REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。
对于首批上市的公募REITs而言，解禁使得上市可流通份额相比此前最少增加了50%，最多的增加了185%，平均增幅在一倍左右。
单从解禁规模的数据来看，压力是很大。
不过，有些REITs产品的机构投资者中不乏保险公司等追求长期稳定收益的投资人，解禁后继续持有的概率较高。
从这点来看，这些REITS产品的抛压或许相比其他产品的要小一些，需要区别对待。
从二级市场的交易价格来看，今年以来基础设施公募REITs走出了一波火热的上涨行情，尽管近期公募REITs市场有所降温，部分公募REITs溢价率仍较高。
截至端午节前，较单位净值而言，12只上市公募REITs产品中，仅平安广州交投广河高速公路REIT出现折价，折价率为3.74%。
公募REITs经过一年成功试点运行后，在国家盘活存量资产要求及政策直持下，公募REITs市场规模将会迅速扩大，但扩容也会导致REITs的稀缺性不再，溢价率大概率会持续走低。
REITs资产之所以能单独作为一种大类资产并在海外市场快速发展起来，本质上源于REITs的两种特性：
一是有稳定的分配（经营性净现金流90%用于分红）；二是有抗通胀的能力（租金增长+资产升值）。
这两种特点让REITs能够做到穿越牛熊并在海外市场长达20年的时间里有10%以上的年化复合回报，满足这两点的REITs资产才能够做到让投资人长期持有，分享到成长的价值。
而REITs产品最重要的定价基准就是IRR（内含报酬率）。
如果在这一年的封闭期中，二级市场的价格显著超过了IRR水平，短期出现了较高的溢价，那么这时选择止盈卖出自然就是一个合情合理的选择。
从这个角度来看，平安广州广河的抛售压力相对比较小，而其余产品的抛压相对较大。
除了规模和价格之外，另一个影响REITs产品的重要因素就是其本身底层资产的质量。
目前，上市的公募REITs产品的底层资产基本都是国内的基础设施。
其中，生态环保类REIT的稳定性分配是够的，但是抗通胀的提价能力有待检验（虽然项目都有提价权，但是否能做到提价并跑赢CPI具有不确定性）。
高速公路类REIT的稳定性在当前疫情反复的情况下受影响最为显著，抗通胀的能力在这类资产上主要体现在车流量的增长性上。
因为高速公路的价格基本不会上调，而车流量的增长一方面受区域经济、竞争性路段和交通方式等影响。
同时路的承载能力是有天花板的，当拥堵系数达到一定阈值，政府必定会进行竞争性路段修建或者对该路段进行改扩建，而这些决策是不由管理人或者发行人所能决定的。
产业园REIT和仓储物流REIT其实是最符合“REIT”产品这一特性的，但也有一定的差别。
以目前上市的四只产业园REIT标的来看，其发行人均为地方国有企业，在整体经济不景气的时候，地方政府是否会出于保护产业链的目的而限制租金增长或者减免有待进一步观察。
而发行上市的资产包地方政府是否会进行出售是另一个考虑的因素，因为这个是决定资产升值是否能变现的重要体现。
因此从目前的角度来看仓储物流REIT会是市场化程度最高的资产类别，也是满足REIT两种本质特征最明显的产品。
另外，扩募是REIT生命力的体现，而管理人的管理能力就是其中的重中之重，国内目前资产的管理能力主要通过资产服务机构也就是发行人的关联方去体现。
因此管理人+发行人的管理质量是评价REIT非常重要的一个指标。
这里面包含管理的透明度、REIT运营产生超额收入对管理人或者资产运营服务机构的激励、以及所在行业及资产类别是否具有在全国范围内规模化复制的能力。
目前部分REIT产品虽然在交易所上市，但是信批制度和投资人交流等机制还不完善，而管理人和资产运营方的信息不对称（甩锅）也是未来需要持续关注的方向。
总体来看，解禁对目前尚不成熟的公募REITs而言，肯定会带来不小的价格压力，是一个短期影响事件。
从中长期来看，还是要关注REIT本身的特性和底层资产质量，减少非理性的市场扰动。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
