又有A股公司 大手笔“卖房”！负债率95% 房产存货38亿

有着五十多年历史的国字号旅游龙头中青旅，近年通过控股子公司乌镇旅游开展了不少住宅类地产业务，一度给公司业绩带来助益。而近两年随着地产行业剧烈调整，助益变成拖累，公司2022年计提了近8000万房产存货减值，如今公司开始尝试逐步退“房”。

　　9月20日晚，中青旅公告，乌镇旅游拟通过上海联合产权交易所挂牌转让其持有的濮院公司37.24%股权，挂牌价格不低于评估值2.54亿元。濮院公司虽然评估值和净资产都不算大，但资产超过百亿，负债则接近百亿，濮院公司除开发濮院景区外，还有很大一块住宅开发业务。截至2023年6月30日，濮院公司房产存货仍有37.89亿元。

　　中青旅称，乌镇旅游出售其持有濮院公司37.24%股权有利于进一步优化资源配置，提升存量景区竞争优势，另外还有利于降低上市公司整体房产去化风险。

　　拟出售濮院公司股权

　　为促进景区业务发展，2013年11月，中青旅控股子公司乌镇旅游股份有限公司（下称“乌镇旅游”）与桐乡市濮院金翔云旅游投资有限公司共同出资设立桐乡市濮院旅游有限公司（下称“濮院公司”），致力于桐乡市濮院镇有机更新项目核心景区开发。根据项目初期规划，濮院景区用地面积1050亩，建筑规划面积42万平方米，建设期3年，投资总额46.01亿元。

　　自2016年起，濮院景区启动建设，基于濮院镇镇区更新改造的整体安排，景区历经多次调整，用地面积增加至1287亩，建筑规划面积增加至71万平方米，投资总额增加至71.39亿元，项目开业时间从2018年12月推延至2023年3月。

　　中青旅称，鉴于濮院景区属于濮院镇镇区更新改造项目之整体规划，景区用地面积、建筑规划、建设期、投资金额等较初期均发生较大变化，经综合考虑濮院景区作为重资产项目的投资回报期、对乌镇旅游的影响及公司对重资产景区投资的整体考虑等方面因素，乌镇旅游拟通过上海联合产权交易所挂牌转让其持有的濮院公司37.24%股权，挂牌价格不低于评估值 2.543亿元。


　　公告显示，本次交易采取公开挂牌方式进行，交易对方和最终交易价格存在不确定性，公司将根据交易进展情况及时履行相关信息披露义务。

　　负债率95% 房产存货38亿

　　从披露的濮院公司财务数据来看，其资产负债体量并不算小，截至2022年末总资产109亿元，而负债也高达103.6亿元，净资产仅有5.46亿元，资产负债率达到95%。其2022年营业收入只有3.38亿元，净利润则是亏损1400多万元。


　　值得一提的是，濮院公司除开发濮院景区外，“基于濮院镇镇区整体更新改造项目规划及平衡培育期景区运营风险，同时包含开发销售住宅类房产业务”。截至2023年6月30日，濮院公司房产存货37.89亿元。

　　根据评估报告，濮院公司在评估基准日（2022年12月31日）股东全部权益账面值5.46亿元，评估值6.83亿元，大约有30%的溢价。根据该评估值，乌镇旅游持有的濮院公司37.24%股权评估值2.54亿元。截至公告披露日，濮院公司还有两名股东濮院金翔云和濮景旅游，分别持股38.76%和24%。


　　中青旅表示，濮院景区整体规划较初期发生较大变化，导致建设周期、投资额、运营成本、回报期等偏离上市公司及乌镇旅游原始预测，乌镇旅游出售其持有濮院公司37.24%股权有利于进一步优化资源配置，提升存量景区竞争优势。此外，其认为乌镇旅游出售其持有濮院公司37.24%股权有利于降低上市公司整体房产去化风险。

　　不过，中青旅想甩掉这个包袱或许也并没有那么容易。

　　公司2023年中报显示，目前其对濮院公司还有两笔大担保，金额分别达到10.78亿和8.82亿元。公告显示，乌镇旅游已将“意向受让方需同意承接乌镇旅游股份有限公司为桐乡市濮院旅游有限公司提供的全部担保义务及责任并完成相关程序”作为股权转让前提条件之一。


　　中青旅业绩开始复苏

　　成立于1980年的中青旅，是中国改革开放后创立的首家旅行社企业，于1997年登陆上交所，并成为首家完整旅游概念的A股上市公司。

　　上市以后，中青旅围绕旅游主业，开启了多元化转型之旅，业务触角逐步向整合营销、酒店等领域延伸。2006年，中青旅斥资3.55亿元控股拥有乌镇景区独家经营权的乌镇旅游，正式进军景区领域。

　　而截至目前，中青旅已经形成了旅游产品服务、IT产品销售与技术服务、整合营销服务、景区经营、酒店、房屋租赁、房地产销售七大业务板块，营业收入和营业净利润也由上市之初的3.97亿元和5908万元提升至2019年的140.54亿元和9.1亿元，复合增速达到17.61%和13.24%。中青旅总市值也由上市之初的10亿元左右涨至2015年的最高230亿元，目前最新市值则为88亿。


　　不过随着2020年突发公共卫生事件来袭，中青旅营业收入腰斩，扣非净利润迅速转负，连续三年亏损，累计亏损超过9亿元。


　　进入2023年，中青旅终于迎来复苏。

　　公司8月30日晚间发布2023年半年度报告，显示上半年实现营业收入41.78亿元，同比增长45.97%；归属于母公司所有者的净利润1.06亿元，扭亏为盈。其中，主要利润贡献正是来自乌镇旅游，其实现营业收入8.4亿元，同比增长258.87%；实现净利润1.9亿元，同比实现扭亏为盈。

截至今年半年度末，中青旅有股东7万多户。

文章来源：中国基金报 2023年9月21日

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