中金:房地产行业短期内可能存在交易机会

中金公司研究报告指出，各级政府最近密集出台了各类房地产行业政策。房地产政策的出台呈现出多角度、多部门、更灵活、更积极的趋势；一系列政策调整在防止房地产企业信用风险蔓延和稳定实体市场预期方面取得了一定进展；目前实体市场表现仍较弱，对需求方有更直接、更有力的支持，或发挥上述一系列政策调整的积极作用，促进行业基本面的根本变化。

中金认为，房地产行业短期内可能存在交易机会，估值修复更持续或需要等待“三大工程”建设实施预期明显增强或成交量价格表现边际稳定等催化。

以下是其核心观点：

最近，房地产政策的出台呈现出多角度、多部门、更灵活、更积极的趋势。自2023年12月以来，全国和一线城市的房地产政策频率和实力显著上升，可分为三条线：一是自上而下更积极地处理供给侧信贷问题和衍生风险，包括住房和城乡建设部和金融监督管理局牵头建立城市层面的房地产融资协调机制，央行和金融监督管理局发布金融支持租赁市场发展和经营性房地产贷款管理通知；第二，自上而下“充分赋予城市房地产监管自主权”，然后广州明显调整购买限制（即取消购买限制，租赁或销售其他类型住房不包括在购买限制中），12月一线城市进行了一些积极调整；第三，促进“三大项目”建设的融资支持和具体实践，包括12月PSL余额净增长3500亿元，广州发布了《城中村改造专项规划》，深圳发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》。1月25日，在国家新闻办公室金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，国家金融监督管理局明确表示，“房地产……对国民经济有重要影响……金融业责无旁贷，必须大力支持”，房地产政策开始发生更积极的变化。

在防范房地产企业信用风险蔓延和稳定实体市场预期方面，一系列政策调整在中短期内或根据实施和后续工作取得了一定进展。从供给方面看，目前部分领导的混合所有制和民营房地产企业年内外公开债务到期压力仍不小（如金地、万科、龙湖、新城等待兑现面值约186、290、137、70亿元[9])，如果上述项目层面的融资协调机制和经营性物业贷款安排能够充分实施，预计将在一定程度上缓解房地产企业的信用风险和伴随的“交付楼”问题的蔓延。《中国房地产日报》在城市房地产融资协调机制部署报告中提到了“项目白名单尽职调查豁免”的关键信息，我们建议继续观察机制是否能在一定程度上调整金融机构的过度风险厌恶倾向，并关注一些相对紧张的房地产企业。从需求方面看，考虑到城市房地产监管自主权的提高，在广州调整购买限制后，我们预计其他重点城市也将跟进，包括仍保留10个重点城市的核心购买限制，仍高于18个重点城市的最低首付比例标准，一线城市也有望根据情况对部分地区的购买限制标准进行一定程度的合理调整。然而，考虑到仍有政策调整空间的城市相对有限，以往的调整效果大多是局部和分阶段的，我们认为相关政策可能有望提振实体市场预期（例如，局部房价下跌略有收窄），但或难以从根本上促进成交量和价格的超季节性表现，仍需协调“三个项目”相关政策。

目前，实体市场表现仍然疲软，是更直接、更有力地支持需求方或发挥上述一系列政策调整的积极作用，促进行业基本面发生根本性变化的关键。今年1月以来，房地产行业整体基本面延续了去年年底的特点，新房销量处于较低水平(1月前三周新房销量较12月下降40%，同比下降37%)。房价继续下跌，但略有放缓(1月中旬上旬，北京、上海、广州、杭州二手房上市价格环比下降0.9%，11月和12月同期环比下降-2.1%和-1.2%)。仅二手房成交量仍处于较高水平(1月前三周二手房销量较12月下降8%，同比增长25%)。实体市场的表现是当前居民收入、价格、交付等方面预期疲软的综合客观反映。我们认为，在需求方面，更强的反周期调整对于打破预期的负周期至关重要。在这方面，“三大工程”建设（特别是以货币/房票为主要补偿形式的城中村改造）或目前更可行的措施，尽快形成“三个项目”实物工作量也是国家财政监督管理局在新闻发布会上提出的明确要求，因此可能需要在制度层面的过程中，如如何指导补偿预期和补偿方法，如何筹集启动资金和支持融资等。如果我们能够在这方面积极推动预期的改善，那么之前出台的一些只分阶段发挥作用的政策也可能对市场产生进一步的积极影响，从而推动行业发生根本性变化。

房地产行业短期内可能有交易机会，更持续的估值修复或需要等待“三大工程”建设实施预期显著增强或成交量价格表现边际稳定等催化。这一轮房地产下行周期持续了很长时间。在此期间，由于政策预期的快速反弹，该行业的表现多次下降，然后由于缺乏基本表现的支持和对房地产企业信用风险的解释。最近房地产政策的频繁引入或再次给该行业带来了短期的交易机会。考虑到上述对常规需求支持政策空间的研究和判断，去年第一季度销售基数较高，春节销售淡季即将到来，我们预计短期基本面可能难以给予强有力的支持，但我们必须继续关注“三大项目”建设的机制设计和地方实践。如果能带动其落地预期明显增强，基本面进一步稳定，板块可能会迎来更持续的估值修复。届时，“三大工程”概念股和均好龙头房地产企业将受益。在此之前，资产质量和盈利能力仍然稳定的优质红利股。