马上第二批公募REITs要发售了!
Wind数据显示，截至11月18日，今年6月份上市的9只首批公募REITs合计规模已经达到了356亿元，自发行当日起的认购收益率平均达17.9%，最高达28.57%！
这表现算得上是惊艳了。
那么什么是REITS呢？%。
REITS全名不动产投资基金，它是一个投资不动产（例如：住宅，仓库，高速公路）的基金。
它的核心功能是实现不动产证券化，将规模大、流动性低的不动产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品。
我国今年开始推出REITS基金，主要投资领域是基础设施，行业包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目等。
目前9只REITs的价格上涨主要是靠溢价率的上升，这个涨幅并不代表它们的实际价值。
大家去各大基金平台搜一搜就会发现，基本上你找不到任何数据，因为这几只基金的净值都还没有公开更新。
和普通公募基金每个交易日更新净值不同，公募REITs的净值更新并不是即时的，要半年才会更新一次。
这也很好理解，毕竟投资的是实体，很难、也没必要每天量化数据。
所以我们看到的涨幅，其实是二级市场与一级市场的价差。
而事实上公募REITs兼具固定收益属性和权益属性，收益来源重点是项目期间稳定的分红收益，其次才是在二级市场做价差获得资本利得。
这批REITs的分红收益如何？
按照中信证券的研究报告显示，首批REITs中，特许经营类REITs分红率在6%-12%，产权类REITs在4%-5%。
经营类REITs的分红率看上去高，但分红里面包含一部分本金返还，所以实际收益率要低一点。
举个例子，杭州沪杭甬杭微高速REIT，尽管其首年次年派息有11%和10%，但是可能有4个点是本金，剩下的才是实际收益。
所以这里提个醒，因为有本金返还，经营类REITs每次分红的同时，实际净值是要下跌的。
分红与净值下跌相抵后，才是实际收益率，经营权到期，基金净值会归零，除非基金管理人纳入更多资产，也就是扩募，净值才会上涨。
产权类REITs的实际收益率比分红率要高一点，因为资产增值没有反映在分红里，但是会反映在净值上涨上。
但资产的增值，就要看运营能力。具体怎么运营？
所以建议大家不看分红，看内部收益率（IRR）。据国金证券测算，首批REITs的全周期内部收益率基本在5%-7%，远好过债基和银行理财。
之后分红还能保持这个水平吗？
很难说，越到以后分红要依行业依资产而议。
从已公告的首都绿能和普洛斯的分红方案来看：首钢绿能5.1541元/10份，股息率为3.85%，年化收益接近8%。普洛斯0.5220元/10份，股息率为1.34%，年化收益大概为2.5%。
两只公募REITS基金的派息率均超预期，分红后价格竟然进一步分别涨0.81%和5.55%。
尤其是中航首钢生物质还是经营类REITs，照理说，其净值在分红后是要跌的，场内价格也应该跟随下跌，但是并没有。
分红后也不跌，可见资金追捧之火爆。
由于基础设施REITs都是封闭式基金，封闭期都在20年以上。
在封闭期内，基金不接受申购赎回，只能场内（证券交易所）上市交易，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。
所以，它的流动性水平一般偏下。
根据集思录网站的数据显示，首批REITS基金的成交额相对较低，大部分日均成交额在百万级别的水平，个别如普洛斯在千万级别以上，总体日均换手率不超过3%。
虽然，首批REITS基金当前的涨势惊人，但综合溢价率和流动性来看，哞哞是不建议大家去追，要注意高溢价回落以及流动性不足的投资风险。
但也不用感到可惜，错过了第一批REITs，眼下第二批公募REITs马上就要来了，我们要不要参与呢？
目前第二批共计申报了华夏中国交建高速公路、国泰君安临港东久智能制造产业园、建信中关村产业园、华夏越秀高速公路四只封闭式基础设施证券投资基金。
其中建信中关村产业园、华夏越秀高速公路两只REITs已明确在11月26日发售。
首批基础设施REITs的项目类别都是现金流很稳定的，如高速公路费、产业园租金、固废处理费等等。
10月发改委已经放开更多底层资产给REITs：房屋租赁、旅游、水利、清洁能源等等。不同行业回报率不同。
比如房屋租赁，目前长租公寓的稳定收益率最多也仅在4-5%（数据源于中金公司研报）。旅游遇到这两年的疫情，也歇菜。
但头几批还是有红利，都是严格把关的高质量资产。
拿产业园来说吧，都是出租率较为稳定、运营成熟的。蛇口产业园和张江光大园，截至三季度末出租率分别是出租率分别是89%和99.5%，租金均有上涨。
第二批的建信中关村产业园REIT的三栋楼出租率在94%-100%，所在区域产业园的租金是在北京第二。
不过，项目研究比较难，普通人比较难看懂，并且REITs的说明书非常厚，多的有1000页，比一本字典还厚。
所以，实在不懂研究的小伙伴，千万不要盲目投入太多！
最后，提醒一下，申购REITS最好在证券账户申购，可以在上市后随时买卖。如果在场外渠道购买，交易不方便。
在证券账户申购，需要在券商开通权限。开通步骤很简单，在业务办理里，找到基础设施基金交易权限，点击开通就行了。里面有两个账户，分别代表沪市和深市，都开通。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
