为什么今年地产仍可能稳中微升？

一、疫情和2008年金融危机等级别

疫情蔓延，正成为全球恐慌，从感染数据看，增速仍在扩延，韩国人口总共5223万人，确诊已达6593，比例相当高。

日本疫情趋缓，日本总人口1.27亿，目前1112人确诊，投资市场的身体很诚实，日元从2月21日，至今半月，暴涨8%

海外情况引发美国提前半个月，于3月4日降息（原定的利率会议至少在19日才能宣布），而且一下子降息50点。上次同样幅度，一次在2008年金融危机，一次在911袭击，一次在科网股泡沫破灭。

由此可联想，本轮疫情等级......很高！

二、34万亿基建近财政收入二倍

我一直认为，一场全球性危机，中美二个大国的救市是定海神针，2008年那场，美国十轮降息扩表，叠加中国四万亿投资，挽狂澜即倒。

本轮美国50点降息之前，中国已先声夺人，各地方上报的投资项目，由25万亿，上升到34万亿，包括河南、云南、福建、四川等13个省市，什么概念呢？去年中国整年财政收入19万亿.......

三、钱从那里来捏？

所以，大家都疑惑，收入19万亿，怎么有34万亿的基建投资规模？一种说法是总额34万亿，但分几年完成，落实到今年，只有一部分。

但无论如何，比2008年四万亿的规模，要大几个重量级。

好了，接下来一个问题关键了，基建的钱从那里来？政府的钱还要用在民生、教育、国防等，那里来这么多钱搞基建呢？

我慢慢说，你慢慢听，听完就可能觉得房地产不会跌了。

2019年数据没出来，我以2018年数据做样本，基建的资金主要来自于：自筹资金、国家预算资金和国内贷款，与许多人想法不同，银行给的钱比较少，因为许多基建项目不赚钱。

2016年数据，已经看到基建概况：

那么基建钱从那里来呢？下面是三块资金来源的比例：

主要从自筹资金上来，占了59%，相当于六成比例，这个自筹资金是个啥？主要包括三块：政府性基金收入、专项债和各种债券。

专项债和各类债券，利率高，对地方政策是一个压力，到期还不掉，也难看，所以自筹资金中主要来基金收入。

基金收入中最重要的来源是：土地出让

划重点：基建资金最大来源：自筹资金，自筹资金最大来源：土地出让

所以要完成34亿投资这个貌似不可能的任务，“土地出让款”是重点，地方财政在平时，对土地出让的依赖度也接近于6成，疫情下，加大基建投资，这个依赖度不会减少。

土地出让的顺利进行，房产价格的稳定是一个前提。

面粉厂的面粉要受市场欢迎，必须包子店的包子卖得好，有利润。如果包子卖不好，纷纷降价，自然面粉厂也要倒霉。

这是一个朴素的逻辑。 

四、大基建、小地产

今年大基建之下，整体投资规模会放大许多。

但地产增速会减少，这是“房住不炒”政策的稳定性和沿续性，国家在拧大水笼头的同时，要控制流向，地产已经是尾大不掉，沉淀太多资金，而且泡沫一旦破灭，后果不堪设想，因此不能再喧宾夺主，根据国泰君安的观点，今年房产投资增速为7%，比去年9.1%的增速减少2.1%。

如果这样，今年地产的市场供应量，应该维持去年水平，甚至略低于去年水平，供给减少，也有利地产市场稳定和价格的平和。

五、包子降价吗？看经济学CPI原理

一个国家经济要发展，一般会维持一定通胀，在欧美，甚至日本，把通货膨胀率控制在2%，是一个理想的状态。

因为略有通胀，钱会贬值，老百姓才会消费，毕竟同样商品，明天比今天贵，我一定要今天买。

反过来，如果是通缩，老百姓会抑制自己消费，因为明天商品比今天便宜。如果等一下再买，花的钱更少。

房地产也是同样的道理，如果要维稳，不是说价格静止，如果价格不动，许多人会明年再买，今年先投资股票市场嘛。而已经有许多房子的人会想，不如今年抛几套，去股市里捞一票，明年再把房子以同样价格买回来。

如果大家都这样想，房地产就会下跌，这对维稳不利。

所以整体，今年在疫情下，经济要维持稳定，要靠投资，投资的钱，一部分要靠土地出让，同时疫情下，国家也不可能放掉房地产这个稳定器，这二个因素决定地产价格今年不会下跌。

地产投资，不能说完全过气，要看眼光，普涨时代已经结束，不好的物业，烫手的可能性逐年上升

新的地产投资要谨慎，它产生不了过去十年那种盛景。

这可能是一个地产微利的时代，鸡肋的感觉：食之无味，弃之可惜

但这恰恰是未来房地产调控最好的火候.....